Bất động sản chưa thể phục hồi: Các biện pháp vẫn chưa "trúng"

Đây là nhận định của Ts. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam trao đổi với PV nhân đánh giá về những động thái mới nhất trên thị trường địa ốc hiện nay. Bộ Xây dựng đang xây dựng khoản bắt buộc các dự án BĐS phải mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà, hàng trăm khách hàng siêu dự án Usilk City ký phụ lục hợp đồng, đóng tiền dựa trên kết quả xây dựng thực tế...…Tuy nhiên, theo ông Liêm, những động thái tích cực này có rất nhiều điểm đáng bàn.

* Dư luận đang nóng lên về sự kiện Bộ Xây dựng rốt ráo về vấn đề bắt buộc các dự án BĐS phải mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà. Ông nhìn nhận ra sao về điều này?

Để bảo đảm an toàn tiền cho người mua nhà, cách tốt nhất là sử dụng phương thức đặt cọc. Bởi quy định liên quan tới tiền đặt cọc rất rõ ràng và sòng phẳng, được nêu rõ trong Luật Dân sự (kinh doanh có bảo đảm). Khi diễn ra việc mua bán BĐS, người mua sẽ cam kết là khi DN có BĐS đó thì sẽ mua; đồng thời hai bên thỏa thuận với nhau về giá cả, vị trí. Nếu khách hàng mua mà thực hiện không đúng cam kết, thì tiền đặt cọc sẽ mất cho DN (DN có sản phẩm bán đúng hẹn như quy định trong hợp đồng).

Ngược lại, đến thời hạn, bên nhận đặt cọc không có hàng để bán, hoặc có hàng mà không muốn bán, thì người nhận đặt cọc phải nộp lại người đặt cọc khoản tiền tương đương số tiền đã đặt cọc. Hai bên cam kết, và đảm bảo cam kết đó bằng tiền đặt cọc. Điều này đã rất phổ biến ở các quốc gia khác trên thế giới. Nhưng các nhà kinh doanh BĐS Việt Nam lại không muốn kinh doanh bằng tiền của ngân hàng, mà bằng tiền của người mua nhà.

Nói về câu chuyện tiền đặt cọc ở đây, đối tượng vay tiền kinh doanh BĐS cần biết luân chuyển đầu tư. Ví dụ, khi đầu tư một khu, DN làm từng phân khu hoàn thiện, bán lấy tiền, và tiếp tục làm khu khác. Tóm lại, DN chỉ cần vay đợt đầu, chứ không phải vay cho toàn bộ dự án. Làm hoàn chỉnh từng phân khu (điện, nước, hạ tầng...) rồi bán, luân chuyển vốn. Số vốn đi vay ngân hàng theo đó sẽ không nhiều.

Ngân hàng sẽ "trông giỏ bỏ thóc": dự án nào mà tiền người mua gửi nhiều, đặt cọc nhiều, chứng tỏ hàng có tính thanh khoản cao và ngân hàng sẽ mở hầu bao. Đồng thời, tiền của khách hàng cũng sẽ được bảo đảm, thậm chí sinh lãi.

Còn về vấn đề bắt buộc mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà thì rất khó. Đang quá khó khăn về vốn, liệu DN nào dám bỏ tiền ra mua bảo hiểm cho khách? Đơn vị bảo hiểm nào dám đứng ra mua bảo hiểm cho dự án khi mà số lượng chủ đầu tư "đầu voi đuôi chuột" xuất hiện ngày càng nhiều? Thêm nữa, tiền bảo hiểm đó nếu được tính vào giá nhà thì vô hình trung, mặt bằng giá sẽ bị đẩy cao! – điều này đi ngược lại tâm lý kỳ vọng nhà giá rẻ của khách hàng.

* Về sự kiện "xưa nay hiếm" là hàng trăm khách hàng cùng tham gia quản lý dòng tiền Dự án Usilk City thông qua cơ chế: mở tài khoản cá nhân tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và hàng tuần sẽ nộp số tiền tương đương với tiến độ mà chủ đầu tư thực hiện (do BIDV kiểm tra, xác nhận), vào tài khoản chung (được vận hành bởi 3 đại diện khách hàng và 1 đại diện chủ đầu tư), phải chăng đây là phương cách "cứu" thị trường, niềm tin khách hàng?

Trước hết, ai là chủ tài khoản này? Thêm nữa, các khách hàng sẽ nộp tiền theo tiến độ thực hiện của dự án. Nếu khách hàng không nộp đủ tiền thì sẽ phải ứng xử ra sao? Khách hàng sẽ viện ra lý do vì chưa có sản phẩm hoàn thiện trao tay để biện hộ.

Trong số hàng trăm khách hàng, sẽ có người nộp đủ, nộp thừa ra, nhưng cũng có đối tượng nộp chậm, nộp thiếu. Việc thiếu hụt tiền nộp của khách hàng lại dẫn tới chủ đầu tư không có tiền để xây tiếp. Tất nhiên, hứa hẹn cam kết thì bất cứ ai cũng cố gắng hoàn thành. Nhưng rủi ro là khó tránh.

Thậm chí, kể cả trường hợp khách hàng thành lập công ty mới tiếp quản dự án - một hình thức khác để khách hàng quản lý dòng tiền. Pháp nhân được thành lập mới này là công ty quản lý dự án có các bên tham gia như chủ đầu tư, đại diện khách hàng và ngân hàng mở tài khoản, thì chủ tài khoản sẽ là ai? Công ty này do ai đứng tên pháp nhân?

Mua nhà là do từng cá nhân chứ không phải tập thể. Bây giờ, một tập thể kiểm soát chủ đầu tư, nhưng tiền thanh toán của từng cá nhân là khác nhau. Chưa kể, tập thể này không ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư. Đây chỉ là thỏa thuận để kiểm soát nhất thời. Còn sau này, tiền đóng có đủ hay không lại là chuyện khác (vì phụ thuộc vào từng cá nhân khách hàng).

* Theo ông, tình hình BĐS từ nay tới cuối năm 2013 sẽ tiến triển ra sao?

Dù chúng ta không nên nói lời bi quan, nhưng theo tôi, sẽ chưa có triển vọng gì tích cực. Quan điểm thảm trạng thị trường là do khủng hoảng niềm tin là hoàn toàn sai lầm. Niềm tin ấy là ở nền kinh tế mà ra, từ túi tiền của người dân lao động không đủ. Nền kinh tế đang đi xuống mà lại kỳ vọng BĐS đi lên là đi ngược lại lô-gic.

Hiện nay, trong lĩnh vực BĐS, đang rất cần loại nhà giá rẻ. Do đó, có thể thấy sự "chưa được" của Bộ Xây dựng từ lâu. Đó là: thay vì khuyến khích phát triển nhà giá rẻ, lại tập trung vào nhà ở xã hội (NƠXH) – loại nhà ở mua bán có điều kiện rất phức tạp và nhiều bất cập. Nhiều người dân lao động có tiền, cần nhà ở nhưng không mua được NƠXH vì không đủ điều kiện được xét duyệt. Còn người đủ điều kiện, muốn mua, lại không có tiền?! Người có tiền, có nhu cầu bức thiết về nơi ở không tìm được sản phẩm để mua.

Đúng lý ra, cần phát triển loại nhà ở giá rẻ rộng khắp trên cả nước để đáp ứng nhu cầu ở của tầng lớp trung lưu. Thứ hai, nếu Nhà nước quan tâm, giúp người nghèo thì hãy cho người nghèo vay tiền mua nhà ở giá rẻ. Còn chính sách nhà ở xã hội là cho người nghèo vay tiền để mua nhà giá rẻ. NƠXH hiện chỉ mang lại nhiều rắc rối với vô vàn thủ tục, quy định…