Bất động sản... bất động

Thị trường bất động sản ngày càng “lao dốc” khi nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng không bán được. Số lượng bất động sản tồn kho tại TP.HCM vẫn cao ngút trời, với hơn 10.000 căn hộ và 120 ha đất nền.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM gửi Chính phủ mới đây, trong số 1.386 dự án phát triển nhà ở tại TP hiện 712 dự án ngưng triển khai, 85 dự án bị thu hồi. Trong số 479 sàn giao dịch bất động sản (BĐS) đã có 239 sàn “chết”.

La liệt dự án "đắp mền"

Nằm ngay cửa ngõ vào huyện Nhà Bè, dự án Kenton Residences của Công ty Tài Nguyên gồm 9 block chung cư, với 1.640 căn hộ xây dựng trên diện tích hơn 9 ha được chủ đầu tư kỳ vọng như một ốc đảo xanh giữa lòng TP. Khởi công từ giữa năm 2009, với tổng vốn đầu tư khoảng 300 triệu USD, dự án hoàn thành một số block, một số khác đang xây dựng dở dang đã phải ngưng triển khai gần 2 năm nay. Những khối nhà cao tầng phủ rêu xanh, nằm phơi mưa nắng khiến người nhìn cảm thấy xót xa khi hàng đống tiền doanh nghiệp (DN) đã chôn vào đây.

Số đông người tiêu dùng có thu nhập thấp và trung bình, khả năng thanh toán có hạn trong khi thị trường lại chưa có nhiều loại hình căn hộ có giá cả phù hợp với khả năng thanh toán Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Cách đó không xa, dự án khu dân cư 6B (H.Nhà Bè) của Công ty Quốc Cường Gia Lai đã tới giai đoạn hoàn thiện cũng đã “đắp mền” một thời gian dài. Trong số 300 căn hộ chủ đầu tư mới bán được có một phần. Chỉ riêng dự án này, mỗi tuần DN phải trả tiền lãi vay 1,4 tỉ đồng. Hàng bán không được, lãi vay đã ăn gần hết dự án. Để giải quyết khó khăn, công ty này mấy tháng nay đã xin chuyển sang làm nhà ở xã hội, giảm giá bán từ khoảng 19 triệu đồng/m2 xuống còn 12 triệu đồng/m2 nhưng vẫn chưa được TP chấp thuận. Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Quốc Cường Gia Lai, cho biết nếu được chuyển sang làm nhà ở xã hội, toàn bộ dự án sẽ được UBND Q.3 cam kết mua làm nhà ở cho cán bộ, công chức của quận. Giải pháp này nếu được thông qua sẽ giúp DN vượt qua khó khăn, cán bộ công chức mua được nhà với giá rẻ.

Hay dự án chung cư Happy Plaza (H.Bình Chánh) của Công ty Thanh Tùng khởi công vào cuối năm 2008, dự kiến hoàn thành vào đầu năm 2012, nhưng đến nay mới làm được 4 tầng. Hơn 600 căn hộ đến nay mới bán được vài căn.

Nằm đối diện UBND Q.6, dự án Richland Emerald cao 28 tầng đã thi công xong phần thô phải phơi mưa nắng từ năm 2010 đến nay. Ngay trụ sở công ty, khu nhà mẫu trên đường Cao Thắng (Q.10) cửa cũng đóng im ỉm. Hàng trăm căn hộ cao cấp của dự án này có diện tích từ 160 - 400 m2, với giá bán 1.120 USD/m2 gian nan kiếm người mua.

Hàng loạt dự án khác như Song Da Riverside (Q.Thủ Đức), Ngọc Đông Dương (Q.Bình Tân), 584 Lilama Nguyễn Oanh (Q.Gò Vấp), Royal Tower (Q.7)... cũng rơi vào tình cảnh tương tự.

Giá nhà có thể giảm thêm

Nhẩm tính, với hơn 700 dự án, rộng khoảng 7.253 ha đất đang tồn đọng, nếu nhân bình quân số vốn DN đã đầu tư khoảng 5 triệu đồng/m2 thôi, số tiền đang “chôn” vào đất khoảng hơn 362.000 tỉ đồng. Ngoài ra, khoảng 10.000 căn hộ và 120 ha đất nền tồn kho trị giá hơn 17.000 tỉ đồng. Đây là chưa tính đến số tiền rất lớn mà các nhà đầu tư thứ cấp mua nhà, đất bị kẹt vẫn chưa “đẩy” đi được.

Một lãnh đạo UBND TP.HCM thừa nhận thị trường BĐS vẫn chưa thể khởi sắc do các thủ tục hành chính như quy hoạch, đất đai, tài chính... còn rườm rà, phức tạp, làm cho quá trình làm dự án kéo dài. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất chiếm từ 20 - 40% cơ cấu giá thành và ngày càng có khuynh hướng gia tăng vì hiện nay DN phải chịu 2 loại chi phí: tiền mua đất của dân theo giá thị trường, đóng tiền sử dụng đất cũng theo giá thị trường. Rồi DN phải nộp tiền sử dụng đất một lần, trong khi dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư, đã làm phát sinh lãi vay, từ đó đẩy giá BĐS lên cao.

Lãnh đạo TP cũng chỉ ra những khó khăn còn xuất phát từ nội tại DN, khi đầu tư kinh doanh BĐS chủ yếu bằng vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Lúc thị trường đóng băng, ngân hàng hạn chế cho vay hoặc cho vay lãi suất cao, hầu hết các DN không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án. “Suy thoái hiện nay của thị trường BĐS là hệ quả của tăng trưởng nóng và tình trạng đầu cơ của các nhà đầu tư trong giai đoạn 2006 - 2007 mà hệ lụy của nó rất lớn, kéo dài cho đến nay vẫn chưa có giải pháp khắc phục”, UBND TP phân tích.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là đầu ra của sản phẩm. Trong khi tồn kho phần lớn là BĐS cao cấp diện tích lớn. Nếu không“giải” được bài toán này sẽ không có phép màu nào có thể giải quyết được khó khăn hiện nay. “Số đông người tiêu dùng có thu nhập thấp và trung bình, khả năng thanh toán có hạn trong khi thị trường lại chưa có nhiều loại hình căn hộ có giá cả phù hợp với khả năng thanh toán”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, do mất thanh khoản nên DN phải bán sản phẩm bằng bất cứ giá nào, thậm chí bán lỗ. Tuy nhiên, thị trường đang tồn tại nghịch lý, người dân có thu nhập thấp hơn nhiều nước khác trong khi giá nhà lại cao hơn nhiều vì cơ cấu giá thành bất hợp lý. Giá đầu vào - như phân tích của lãnh đạo TP - quá cao, bất hợp lý. Nếu loại bỏ được các chi phí này, giá BĐS sẽ giảm đi rất nhiều.

Ở góc độ DN, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành, tính cụ thể - nếu có thể giải quyết được những khó khăn đầu vào do chính sách thì sẽ giảm được khoảng từ 10 - 20% giá thành. Như vậy, giá thành xây thô khoảng 7 - 8 triệu đồng/m2, cộng khoảng 4 triệu đồng chi phí khác, mức giá bán căn hộ bình quân sẽ khoảng 11 - 12 triệu đồng/m2.

Tuy vậy trong một lần trao đổi với Thanh Niên, TS Alan Phan cho rằng giá nhà sẽ phải giảm thêm 30 - 50%, lúc đó cung cầu sẽ gặp nhau. Người dân mạnh tay mua nhà đất và nền kinh tế theo đó cũng tốt hơn. Ông kêu gọi trước đây các DN BĐS đã lời khủng khi thị trường lên cơn sốt, nay cần chấp nhận tình hình khó khăn mà giảm giá thêm nữa. Như vậy mới hy vọng tìm được đường ra cho tình trạng bi đát hiện nay.