Bất động sản 2015: “Kinh doanh kiểu mì ăn liền”

So với năm 2013, công nghiệp sản xuất gia tăng trong năm 2014, nhưng tốc độ tiêu thụ lại chậm hơn và tồn kho tăng. Đó là do một phần đáng kể sản lượng đang ở dạng tồn kho thành phẩm. Hoạt động xây dựng gia tăng trong quý 3 nhờ đẩy nhanh tiến độ các công trình lớn, đồng thời hoạt động xây dựng của khu vực có vốn đầu tư nước ngoài cũng đang ấm dần lên.

Như vậy, có thể nói, về mặt ngắn hạn, chúng ta đang đạt được đồng thời sự ổn định kinh tế vĩ mô và đà phục hồi tăng trưởng kinh tế.

Thị trường bất động sản đầu năm 2014 vẫn trầm lắng như năm 2011-2013. Đến nay, Tp. HCM có hơn 900 dự án bất động sản “bất động”, trong đó đã rút giấy phép 200 dự án, khoảng 700 dự án khác đang “đắp mền” hay “đắp chiếu”.

Và chỉ khoảng 40 dự án là hoạt động tốt, đó là một số dự án như Ehome của  Nam Long, Happy Valley của Phú Mỹ Hưng hay Him Lam Chợ Lớn. Các dự án được hồi sinh do Công ty Hưng Thịnh, Đất Xanh, Novaland, Thanh Yến mua lại.

Cuối năm là sự xuất hiện của những công ty “siêu mạnh” như Đại Quang Minh, Hà Đô, Vingroup với các sản phẩm trung cao ở quận 2, quận 10 và Bình Thạnh. Đó được xem là một vài điểm sáng, tạo dấu hiệu của sự khởi sắc, có cải thiện về thanh khoản.

Tuy nhiên, sự sôi động của những dự án này không phản ánh được hết toàn cảnh của thị trường bất động sản. Các dự án cao giá và siêu cao giá, trên 40 triệu đồng/m2 vẫn trầm lắng. Gói 30.000 tỷ đồng cởi mở hơn để người dân có cơ hội vay mua nhà đã làm tăng nhanh nhu cầu nhà ở dưới 1 tỷ đồng/căn.

Quy định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam theo Luật Nhà ở sửa đổi 2014 cũng sẽ làm tăng nhu cầu nhà 2 - 4 tỷ đồng/căn và nhiều doanh nghiệp đưa dự án “khủng” ra đón đầu.

Bên cạnh đó, hàng tồn kho vẫn là câu hỏi chưa có trả lời chuẩn xác. Hơn 40 dự án bán tốt, hàng tồn kho giảm, nhưng hàng trăm dự án đắp mền có giá trị vay hàng trăm ngàn tỷ đồng, phải vốn hoá lãi vay nên giá trị tồn kho tăng hàng chục ngàn tỷ đồng mỗi năm.

Như vậy, số căn hộ tồn kho giảm nhưng giá trị tồn kho có khi lại tăng. Mầm móng phá sản doanh nghiệp, vỡ nợ là từ đây.

Năm 2015 thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những ảnh hưởng lớn bởi các điều: Gói 30.000 tỷ đồng đã được cởi mở hơn cho người dân dễ vay mua nhà thương mại dưới 1,05 tỷ đồng/căn; Điều kiện thông thoáng cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam;Đầu tư bất động sản sẽ khó khăn hơn do quy định về ký quỹ và bảo lãnh.

Tuy nhiên, Nghị quyết 43/2014 của Chính phủ giảm 40% thời gian thực hiện thủ đầu đầu tư dự án, theo tôi là không thành công. Thủ tục xây dựng vẫn khó khăn do Luật Xây dựng có tính quản lý quá chặt có hiệu lực.

Khi đó thị trường bất động sản sẽ xảy ra các tình huống:

Thứ nhất, các căn hộ nhỏ sẽ lên ngôi, hàng loạt căn hộ 50-60m2 sẽ ra đời, nhất là Luật Nhà ở mới đã không quy định diện tích căn hộ tối thiểu phải là 45m2 như trước đây, cho nên sẽ xuất hiện các căn hộ 30m2. Mức độ cạnh tranh trong thị trường căn hộ nhỏ sẽ sôi động và khốc liệt hơn.

Thứ hai, nhiều doanh nghiệp sẽ phải bán dự án hoặc bán cả doanh nghiệp. Sôi động việc mua bán các dự án “chết có thể cứu”, vì đầu tư nhanh - gọn - bán liền - lãi liền. Tôi cho đây là một cái chết “mềm mại”.

Nhiều doanh nghiệp phải chấp nhận cái chết này để trả lãi vay ngân hàng, để thoát ra khỏi thị trường. Nhiều doanh nghiệp ra đi trong tức tưởi trắng tay để thoát khỏi đống nợ xấu.

Còn nếu doanh nghiệp vì lý do nào đó không muốn hoặc không thể chuyển nhượng dự án như sản phẩm không phù hợp thì phải chấp nhận một “cái chết thảm khốc”, điều này sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến xã hội.

Chẳng những doanh nghiệp mất tài sản mà nhiều người đã lỡ mua sản phẩm, các nhà thầu thi công cũng không thu hồi được nợ, ngân hàng ôm nợ xấu với giá trị cao hơn thực tế. Kéo theo đó là những hệ quả pháp lý như kiện tụng, tranh chấp, hoặc thậm chí là hình sự.

Thứ ba, sẽ không có nhiều dự án mới trong năm 2015. Bởi như quy định về thực hiện dự án đầu tư hiện nay không những không giảm mà còn ràng buộc thêm nhiều điều kiện và thủ tục phức tạp hơn.

Điển hình là Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản, quy định về khởi công xây dựng, ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng gây bất lợi cho doanh nghiệp, làm tăng thủ tục hành chính, tăng chi phí đầu tư, kéo theo tăng giá bán căn hộ.

Do đó, những nhà đầu tư sẽ chỉ đi tìm những dự án cũ để mua lại, sau đó tiếp tục xây dựng và bán hàng để thu lại tiền một cách nhanh chóng, chứ không ai khai thác thêm dự án mới rồi đợi 5 - 7 năm sau mới xây để bán.

Cho nên tôi cho rằng năm 2015 sẽ diễn ra tình trạng đầu tư trên xác các dự án chết, giống như kinh doanh kiểu “mì ăn liền”, không ai khai khẩn trồng cao su.

Thứ tư, đã và sẽ xuất hiện các siêu đại gia bất động sản đầu tư siêu dự án. Ví dụ như ở Tp. HCM hiện nay đã xuất hiện Vingroup đầu tư một dự án rất lớn ở Tân Cảng, hay Đại Quang Minh, Hà Đô…

Đó là những siêu đại gia có nguồn vốn rất lớn và siêu thế lực, họ có khả năng làm thủ tục rất nhanh, sẽ tung ra thị trường những sản phẩm có mức giá tốt, vị trí tốt và thu được nhiều lợi nhuận.

Đồng thời, những dự án nào ở gần, có giá bán tương đồng sẽ có nguy cơ chết vì không cạnh tranh được. Hiện nay đã có nhiều dự án hấp hối và sự xuất hiện của các siêu đại gia này sẽ đẩy nhiều doanh nghiệp chết một cách nhanh chóng hơn.

Nhân dịp năm mới, tôi có 2 câu gửi đến cộng đồng doanh nghiệp và đồng nghiệp trong ngành: “Đồng cam cộng khổ - Đồng lòng cộng sinh”.