Bất bênh nhà đất: Mò cơ hội trong thị trường 'mù'

Thiếu thông tin chính xác về thị trường cũng như dự báo, BĐS Việt Nam được một chuyên gia đánh giá gần như “mù”. Nhưng thực tế chỉ trong thời gian ngắn, nó đã trải qua ba lần tăng giá sốt, đỉnh điểm tăng gấp 10 lần và hàng nghìn tỷ đồng đổ vào BĐS.

Chia sẻ tại hội thảo với chủ đề “BĐS trước những cơ hội mới”, ông Đặng Hùng Võ, chuyên gia BĐS đã thẳng thắn cho rằng, hiện thị trường BĐS đang phát triển kiểu của người mù không có những dự báo mà chỉ nhà đầu tư tự phân tích. Nhà đầu tư thiếu thông tin, không có phân tích trong tương lai.

Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, cũng cho rằng, hệ thống thông tin dự báo về BĐS còn chưa đồng nhất, thiếu tin cậy, gây khó khăn trong thẩm định, quản lý, cho vay.  Ngay con số thống kê về tồn kho bất động sản vẫn chưa thể chính xác.

Theo ông Lực, tồn kho BĐS hết tháng 8 còn khoảng 83 nhìn tỷ, giảm khoảng 13% so với cùng kỳ. Số liệu này còn gây tranh cãi khi chưa tính những dự án đang dở dang. Khoảng 997/4000 dự án đang dở dang, ngừng hoạt động, “đắp chiếu”. Nếu tính khoản này vào tồn kho thì số liệu lớn hơn so với đang công bố.

Tuy vậy, thị trường BĐS Việt Nam từ đổi mới đến nay bao gồm 3 lần sốt giá. Trong đó, giai đoạn 2001-2003, giá đất tăng gấp 10 lần tại các đô thị lớn, giai đoạn 2007-2009 - sốt giá lần 3, giá tăng gấp 2-3 lần.

Từ 2009, các nhà đầu tư bắt dầu bước vào nguy cơ phá sản do không được cấp vốn. Từ 2011 thị trường giảm giá khoảng 50% nhưng rất ít giao dịch. Thị trường chia thành 2 phân khúc ngược nhau về cung và cầu là phân khúc giá cao và phân khúc giá thấp.

Theo ông Võ, đặc trưng của thị trường trong nền kinh tế chuyển đổi: Tăng giá là quá trình tất yếu, tăng giá luôn tăng vượt giá trị thật trên thị trường. Đây là quá trình tích tụ bong bóng mang tính quy luật. Giá đất bằng 0 tới bằng giá thị trường đã tạo ngữ cảnh đất tăng gía mạnh, đầu tư vào BĐS mang lại hiệu quả cao nhất tạo ra hệ quả tham nhũng đầu tư, tích trữ tiền vào BĐS giá cao và không quan tâm đến phân khúc giá thấp.

Ông Lực đánh giá giá căn hộ ở Việt Nam gấp 50 so với thu nhập bình quân, trong khi đó ở Mỹ chỉ có 5 lần. Nguyên nhân do phải qua nhiều khâu trung gian, chi phí cơ hội dẫn tới giá BĐS còn rất cao so với mức thu nhập của người dân.

Ở Mỹ,  dư nợ cho vay BĐS chiếm khoảng 36% tổng dư nợ của toàn bộ hệ thống ngân hàng. Còn ở Việt Nam, cuối 2013, tổng dư nợ cho đầu tư BĐS khoảng 262 nghìn tỷ, chiếm 8% tổng dư nợ, không phải quá lớn. Đến hết tháng 9, dư nợ tín dụng BĐS tăng khoảng 11,5% so với cuối 2013 tức là cao hơn mức bình quân tăng trưởng dư nợ của hệ thống ngân hàng.

Ông Võ cho rằng, thị trường cần tìm những nơi có khả năng bán được, tạo ra chỗ sống có thể sống được. "Đừng loay hoay với những BĐS mà “Cho vào ở không dám ở”, không thể ở. Nhiều nơi ở giữa đồng hoang, không có bảo vệ, không an toàn, không đủ dịch vụ hạ tầng công cộng. Đây là điều khiến ta phải nhìn lại kho BĐS tồn đọng", ông nói.

“Mò” cơ hội

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ, theo kết quả một cuộc khảo sát ngẫu nhiên từ khách hàng trong 4 năm qua, từ 2011- 2014, nhu cầu đầu cơ trong 2011 chiếm khoảng 8%, tuy nhiên qua 2012, giảm xuống chỉ còn 3%, năm 2013 xuống còn 2%. Thống kê 1 tháng trước tăng lên khoảng 4%.

Thống kê giao dịch của thị trường Hà Nội trong 9 tháng đầu năm: Tổng lượng căn hộ bán trong 9 tháng khoảng 8.900 căn, phân khúc nhà ở xã hội khoảng 2.100 căn, phân khúc trung bình thấp (dưới 13 triệu) khoảng 2.100 căn , bán được 2.500 căn ở phân khúc 14-21 triệu, phân khúc cao cấp 1.000 căn (trên 30 triệu). Giá bất động sản khá thấp, giá bất động sản tại Hà Nội đã quay lại giá của cách đấy 5-6 năm.

Theo ông Võ, về phân khúc thị trường bất động sản giá cao, nhà đầu tư phải định hình, thay đổi quan điểm thế nào là cao cấp, trung cấp đồng thời phải đưa ra những phương thức bán hàng cởi mở hơn.

Nhà đầu tư đừng nghĩ bất động sản đang được quan tâm thì giá sẽ lên. Việc bán cần mở toàn bộ, công khai, minh bạch vì nếu người dân không tin chủ đầu tư sẽ không tồn tại được. Đồng thời cũng phải xóa chênh lệch, để người tiêu dùng được mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

Về thị trường tài chính cho bất động sản, ông Cấn Văn Lực cho biết, nên thành lập Quỹ tín thác bất động sản đứng ra gom tiền nhà đầu tư, phát hành chứng chỉ đầu tư cho các nhà đầu tư, chứng chỉ khác so với chứng chỉ thông thường giống như cổ phiếu mua đi bán lại nên thanh khoản cao và hàng năm nhận cổ tức như cổ phiếu. Hiện Singapore và Nhật Bản đang triển khai mô hình này và Việt Nam hoàn toàn có thể làm được.

Đồng thời phải có cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở mua lại nợ bất động sản của ngân hàng mà không ai mua, Malaysia cũng đang rất thành công với mô hình này, tạo tính thanh khoản cao.

Nhận định về thị trường, các chuyên gia BĐS đều cho rằng, người mua nhà hiện nay vẫn còn e dè về tâm lý, các chủ đầu tư cần hướng tới nhu cầu thật thì mới có thể tồn tại được. “Diễn biến thị trường trong những năm tới sẽ có chiều hướng tốt tuy nhiên cần lưu tâm đến nguồn cung của thị trường, các chủ đầu tư không nên đẩy giá lên tránh rủi ro trong khi thị trường vẫn còn mong manh”, ông Quyết nhấn mạnh.