“Băng” bất động sản vẫn cứng”?

Ngày 2-1-2014, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quyết định giảm thêm 1%/năm đối với các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc người mua nhà chỉ phải chịu lãi suất 5% /năm.

 Đây là tín hiệu vui đầu năm mới cho người mua nhà nhưng nó cũng cho thấy gói tín dụng ưu đãi mà NHNN hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) chưa thực sự hiệu quả.

Giảm thêm 1% cho gói 30.000 tỷ đồng

Từ ngày 1-6-2013, Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ban hành ngày 15-6-2013 chính thức có hiệu lực. Theo đó, NHNN sẽ cho người dân vay tiền mua nhà ở với lãi suất 6%/năm. Tổng gói tín dụng đưa ra là 30.000 tỷ đồng. Sau 6 tháng triển khai, số tiền giải ngân từ gói này mới đạt hơn 550 tỷ đồng, chiếm chưa đầy 2%. So với mức giải ngân dự kiến năm 2013, khoảng 1.654 tỷ đồng, thì giá trị giải ngân thực tế cũng chưa được 30%. Điều đó cho thấy gói tín dụng này chưa thực sự đem lại hiệu quả.

Đáng nói, năm 2013, NHNN cùng với các Bộ, ban, ngành và chính quyền địa phương đã cố gắng hạn chế, loại bỏ bớt những rào cản về thủ tục, hồ sơ, giấy tờ... Đồng thời, NHNN đã xác nhận về việc đăng ký hợp đồng cho vay vốn đối với 11 doanh nghiệp (DN) BĐS. Tổng số tiền mà NHNN cho vay là 1.127 tỷ đồng nhưng cũng mới chỉ giải ngân được 205 tỷ đồng cho 6 đơn vị.

Thống kê từ 5 NH quốc doanh, được triển khai giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, đã ký hợp đồng cho vay với 1.450 khách hàng cá nhân. Tổng giá trị hợp đồng cho vay đạt hơn 520 tỷ đồng. Những nỗ lực này của các cơ quan chức năng, NH là điều không thể phủ nhận nhưng nó vẫn chưa đạt kế hoạch đề ra.

Vì lẽ đó, ngày 2-1 vừa qua, NHNN đã có Quyết định số 21/QĐ-NHNN về mức lãi suất áp dụng trong năm 2014 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN, hay nói cách khác là số tiền còn lại của gói 30.000 tỷ đồng.  Theo đó, Thống đốc NHNN đã quyết định, năm 2014 sẽ giảm mức lãi suất của các ngân hàng thương mại (NHTM) từ 6%/năm xuống còn 5%/năm, giảm 1% đối với dư nợ gói 30.000 tỷ đồng. Việc này được cho là sẽ có tác động tích cực đến tiến độ giải ngân gói tín dụng?

Vì sao ưu đãi nhưng vẫn “ế”?

Thực tế, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dù rất ưu đãi nhưng chưa được nhiều người cũng như DN lựa chọn. Một phần vì kinh tế  chưa thực sự phục hồi sau cơn suy thoái. Phần khác vì còn một số vướng mắc khi triển khai như nguồn cung nhà ở, việc xác định theo thủ tục pháp lý về nhóm đối tượng cho vay, niềm tin của người mua nhà đối với chủ đầu tư…

Chị Phương Ly, ở phố Hàng Trống, quận Hoàn Kiếm, cho rằng, nói đến ưu đãi ai chả thích, nhất là được vay tiền. Nhưng để vay được thì nó là cả một vấn đề dài “dằng dặc”. Người dân thì hết xem dự án này đến dự án khác, xem tiến độ thi công đến đâu, chủ đầu tư có bị “vỡ nợ” không. Trong khi đó, NH cũng phải xét lên duyệt xuống, sợ cho vay rồi lại thành “nợ xấu”. Thêm nữa, lại còn sợ cái “ông” chủ đầu tư nhận tiền rồi đem trả nợ cũ hoặc sử dụng vào mục đích khác nữa. Đây là những băn khoăn không phải của chị Ly mà của nhiều người có nhu cầu mua nhà khác nữa. Điều đó khiến cho gói tín dụng khó “khơi thông”, thị trường BĐS chưa được “phá băng”.

Đồng quan điểm, anh Hạnh, nhân viên tín dụng của một NH tại Hà Nội, cho hay, về mặt chủ trương thì đúng là thủ tục có thông thoáng hơn cho người dân. Việc xét duyệt không còn “khổ” như trước, chỉ cần có xác nhận của cơ quan và chính quyền địa phương là xong. Nhưng thực tế khi thực hiện lại khác bởi dù sao NH cũng là một đơn vị hoạt động kinh doanh. Do đó, quy trình xét duyệt hồ sơ cho vay của họ khá nghiêm ngặt, đảm bảo các yếu tố cơ bản để có thể thu hồi nợ. Hơn nữa, trách nhiệm của nhân viên tín dụng hiện nay được gắn chặt tới từng khoản vay nên dù có “phí bôi trơn” thì cũng khó có thể cho vay nếu như nguồn tài chính để trả nợ trong tương lai không đảm bảo.

Về phía chủ dự án, một số người đã thu 30 - 50% giá trị căn hộ, thậm chí có nơi thu đến 70%. Giờ có đi vay thêm nữa thì họ cũng chỉ xây dựng thêm để “trả nợ” dần cho người mua nhà trước đây mà thôi. Trong khi đó, lại phải chịu thêm nợ và lãi suất NH, khiến khó khăn lại càng thêm khó khăn nếu căn hộ vẫn “ế”. Đây là một số lý do mà người mua nhà cũng như DN chưa thực sự mặn mà với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

“Cắt lỗ” hay giá trị thực?

Năm 2013, người mua nhà liên tục đón nhận tin “tốt lành” từ việc giảm giá bán căn hộ của các dự án. Nơi thì 20%, nơi thì 30% và thậm chí có nơi lên đến hơn 50%.  Đây là một động thái tích cực của thị trường BĐS tuy nhiên nhiều người lại cho rằng nó mới chỉ thể hiện bản chất thực của thị trường. Theo đó, giá bán căn hộ hiện nay mới thực sự phản ánh giá trị thực chứ không phải do các chủ dự án bán “cắt lỗ” như đồn đại.

Câu chuyện về dự án Mulberry Lane ở phường Mỗ Lao, quận Hà Đông là một ví dụ. Trước đó, người mua nhà đã phải bỏ ra số tiền hơn 30 triệu đồng/m2 để mua căn hộ “trên giấy”. Đến nay, khi căn hộ đã hoàn thành về cơ bản, giá bán lại được chủ đầu tư “rao” có hơn 20 triệu đồng/m2. Mức chênh lệch khoảng 10 triệu đồng/m2 xuất hiện do thị trường BĐS bị “đóng băng”, lượng căn hộ bán được rất thấp. Điều mà người mua nhà quan tâm ở đây chính là việc một dự án được cho là cao cấp với giá bán “khủng” như vậy nhưng cũng vẫn phải “xé lẻ” để bán liệu có thực sự hợp lý(?). Và giá bán đó đã thực sự phản ánh giá trị thực của căn hộ hay chưa? Hay nó mới chỉ là “bớt lãi” của DN.

Theo PGS.TS Nguyễn Hồi Loan, giảng viên khoa Xã hội học, trường ĐH KH&XHNV, giá trị thực của căn hộ không phải hoàn toàn do chất lượng và nội thất công trình. Nó còn đi kèm với những quy hoạch đồng bộ như khuôn viên, sân chơi, trường học, BV... và quan trọng nhất là hạ tầng giao thông đô thị phải thực sự thuận lợi, tiện lợi cho sinh hoạt của người dân.

Có thể thấy, thị trường BĐS năm 2013 có nhiều chuyển biến theo hướng tích cực, đó chính là sự giảm giá liên tục của các căn hộ, đưa nó về đúng giá trị thực. Tuy nhiên, nó vẫn chưa thể góp phần “phá băng” hoàn toàn thị trường bởi người mua nhà trước đây đã bị rơi vào thị trường “ảo” quá nhiều, khiến họ luôn có cảm giác hoài nghi đối với từng dự án nhà ở.

Năm 2014 đã đến, các cơ quan quản lý và chính quyền địa phương cần có cơ chế quản lý phù hợp đối với những dự án chung cư đã, đang và sẽ hoàn thiện. Điều đó giúp cho thị trường BĐS dần phục hồi, trở về đúng với bản chất của nó, tránh việc đầu cơ và làm ăn chộp giật. Đồng thời, DN cũng cần đưa ra giá bán phù hợp với thu nhập và mức sống bình quân của người dân, chứ không nên “thổi phồng” một cách quá đáng.

Doanh nghiệp “ì” chờ chính sách

Trao đổi với PV, ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát, nhận định, việc quản lý và kiểm soát giá tại nước ta, đặc biệt là đối với giá nhà ở, đang để lộ nhiều “lỗ hổng”. Và “lỗ hổng” đó chỉ thực sự được “phát hiện” khi thị trường gặp khó khăn.

Trong trường hợp này, một số DN BĐS khá “bị động”, cứ cố trông chờ vào những giải pháp hỗ trợ từ Chính phủ. Hay nói cách khác là họ cứ “ỷ lại” vào chính sách, chờ Chính phủ hỗ trợ chứ không tự “giải quyết”. Minh chứng là phải sau thời gian chờ một số chính sách như giảm thuế, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng... được “tung ra” thì các DN mới bắt đầu “hạ” giá thành căn hộ, mong khởi thông thị trường. Giá bán lúc đó mới phản ánh đúng bản chất giá trị thực của căn hộ. Tuy nhiên, các căn hộ vẫn “ế ẩm”, chờ những giải pháp tiếp theo phù hợp hơn.

Thị trường “ ảo” khiến BĐS “đóng băng”?

Theo ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Cty TNHH địa ốc Đất Lành, một phần nguyên nhân khiến thị trường BĐS đóng băng chính là do lượng căn hộ tồn kho quá lớn, mà lại chủ yếu tập trung vào những căn hộ có diện tích >70m2.

Thị trường BĐS khi ấy thường phát triển “ảo” nhiều hơn. Khi đó DN đạt lợi nhuận tuy cao nhưng không định hướng “ồ ạt”, tập trung theo từng phân khúc nhà ở diện tích nhỏ. Thị trường hầu như chỉ dành cho  mục đích mua đi bán lại của các “đầu cơ” nhà đất, chứ không hề phục vụ nhà ở cho người dân. Đến nay, khi thị trường “minh bạch” hơn thì số lượng căn hộ nhà ở dường như đã bị “bội thực”, hàng hoạt DN lâm vào cảnh khó khăn và bỗng nhiên phá sản. Nó khiến cho niềm tin của người mua nhà vào những lời hứa, những chiếc “bánh vẽ” mà các chủ dự án đưa ra.­