Bán nhà đất bảo đảm lợi nhuận

Một số công ty bất động sản tại TP HCM đang bán đất nền và căn hộ kèm theo cam kết cho thuê hoặc mua lại với giá trị tăng đến 20%.

Nhận định năm 2014 thị trường bất động sản đã chạm đáy và đang sôi động trở lại nên đầu năm 2015, Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) tung sản phẩm kèm theo gói hậu mãi bao tiêu lợi nhuận 20%. Chủ đầu tư này cam kết khi khách hàng mua đất nền tại dự án Jamona City (quận 7) và dự án Arista Villas (Thủ Đức), sau 2 năm chủ đầu tư sẽ mua lại sản phẩm với giá trị tăng ít nhất 20%.

Trước Sacomreal, Đông Tăng Long quận 9, TP HCM cũng là một trong những dự án tiên phong áp dụng chương trình bán nền đất bao tiêu sản phẩm này. Năm 2012 Công ty Thăng Long bán sản phẩm kèm theo cam kết sau 3 năm (đến năm 2015) nếu bất động sản không tăng giá trên thị trường thứ cấp, khách hàng có quyền yêu cầu công ty mua lại. Bài toán mua lại được áp dụng theo công thức hoàn tiền khách hàng đã đóng cộng với lãi suất của ngân hàng tính từ thời điểm thu hồi sản phẩm. Doanh nghiệp sẽ hoàn lãi dựa trên tổng số ngày khách hàng đã nộp tiền cho chủ đầu tư (tính lùi từng giai đoạn thanh toán theo tiến độ).

Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Thăng Long, Lê Vũ Tuấn Anh xác nhận: "Nhằm bảo chứng suất đầu tư cho khách hàng, doanh nghiệp đã áp dụng hình thức bán hàng đặc biệt này. Năm 2015 là thời điểm đáo hạn cam kết thu mua nền đất sau 3 năm bán ra thị trường".

Theo ông Tuấn Anh, mua lại sản phẩm sau 36 tháng không chỉ là gói kích cầu thông thường mà còn thể hiện trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tiếp tục phát triển các công trình hạ tầng nội khu và tiện ích của toàn dự án. "Đây là thách thức nhưng cũng là cơ hội. Sẽ là thách thức nếu thị trường đi xuống ảnh hưởng xấu đến tâm lý khách hàng, nhưng lại là cơ hội khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu hồi phục", ông giải thích.

Hiện nay, một dự án khác là khu căn hộ Icon 56 quận 4, TP HCM, cũng được chủ đầu tư áp dụng chương trình bán nhà bao tiêu cho thuê với lãi suất 6-10% trong năm đầu tiên đối với những căn tầng thấp.

Đại diện chủ đầu tư dự án Icon, Tổng giám đốc Công ty Novaland, Phan Thành Huy cho hay, doanh nghiệp thực hiện điều này nhằm hỗ trợ khách hàng có thu nhập từ suất đầu tư trong năm đầu tiên nhận nhà, vì khoảng thời gian này khách hàng thường rất khó tìm khách thuê. "Từ năm thứ hai trở đi, khách hàng chắc chắn có thể tự xoay sở để tăng thu nhập vì lúc đó tỷ lệ lấp đầy của dự án cũng dần tăng lên", ông Huy cho hay.

Lãnh đạo Novaland cho biết thêm, việc bao tiêu cho thuê giúp khách hàng có lợi nhuận trong năm đầu tiên đầu tư vào bất động sản chỉ là một lát cắt trong gói kích cầu lớn của doanh nghiệp. Ông Huy phân tích, tùy vào "khẩu vị" và hoàn cảnh của từng khách hàng, công ty sẽ áp dụng nhiều gói hậu mãi khác nhau. Với người không đủ tiền có thể chọn phương án nhận nhà trả chậm, ưu đãi tiến độ thanh toán dài hơi. Những người mua để đầu tư có thể áp dụng hình thức hỗ trợ bảo đảm cho thuê. Thống kê của Novaland, trung bình mỗi năm tung ra thị trường vài nghìn căn hộ, công ty đáp ứng yêu cầu cho thuê từ khách hàng chiếm 10% sản lượng bán được.

"Tất nhiên cam kết này sẽ tạo một áp lực không hề nhỏ lên doanh nghiệp, nhưng chúng tôi đã thích nghi với thị trường bằng cách tổ chức riêng một bộ máy vận hành việc cho thuê các sản phẩm của doanh nghiệp. Cách làm hậu mãi này cũng là cơ hội khẳng định uy tín và thương hiệu", ông Huy nói.

Trao đổi với VnExpress về bài toán bán nhà đất bảo đảm lợi nhuận, Tổng giám đốc Công ty Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam đánh giá: "Chỉ có đại gia bất động sản mới đủ sức cầm trịch cuộc chơi đầy thách thức này".

Việc chủ đầu tư mua lại hay cho thuê bất động sản với một mức lợi nhuận cam kết từ trước, thường chỉ các đơn vị có khả năng tài chính tốt mới làm nổi. Các công ty quy mô nhỏ ít làm việc này hay nói đúng hơn là không đủ thực lực để làm. Đây là bài toán ngược của các chương trình giảm gián tiếp hay khuyến mãi để bán hàng.

Theo ông Nam, các chủ đầu tư lớn có bộ máy nghiên cứu thị trường chuyên nghiệp nên họ có thể đánh giá thị trường tương lai tương đối chính xác, từ đó có những cam kết sát thực tế mà thường là dưới triển vọng tương lai. Ví dụ như cam kết tăng giá 20% nhưng dự báo sẽ từ 25% chẳng hạn. Hoặc tỷ suất sinh lợi cho thuê khoảng 10% thì cam kết 8%.

Tuy nhiên, cũng có không ít trường hợp chủ đầu tư chấp nhận bù lỗ khoản này để kích cầu. Nhìn chung, việc cam kết mua lại hay cho thuê với mức sinh lời từ trước được thực hiện cách đây khoảng 3 năm và tới giờ này cũng chưa có gì xấu xảy ra. Tuy nhiên, phương pháp này gần đây xuất hiện nhiều nên khách hàng phải xem xét uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư, vì với các chủ đầu tư có năng lực hạn chế thì việc cam kết mua lại là bất khả thi.

Tổng giám đốc Công ty Nam Phát nhận định, với các chủ đầu tư lớn có tiềm lực tài chính vững mạnh, khả năng bao tiêu lợi nhuận có thể không ảnh hưởng nhiều đến doanh nghiệp nên giải quyết dễ. Tuy nhiên, cũng có rủi ro là khi thị trường không giống như dự báo thì với lượng hàng cam kết lớn, khả năng thực hiện lời hứa sẽ trở thành thách thức.

Theo các chuyên gia bất động sản, hình thức bao tiêu lợi nhuận khả thi đối với căn hộ do khả năng tiêu dùng (cho thuê) hay tính thanh khoản (mua đi bán lại) thường cao hơn đất nền. Hiện nay, cam kết lợi nhuận suất đầu tư đối với cả chung cư và đất nền trong vòng 1-2 năm khá ổn vì thị trường đang phát triển theo xu hướng tốt dần. Tuy nhiên, nếu các cam kết dài hơn thì vẫn còn ẩn số vì đến thời điểm này chưa có nhiều chỉ báo chắc chắn về tính bền vững của một chu kỳ tăng trưởng bất động sản.