Ba phân khúc “sáng” nhất trên thị trường bất động sản Hà Nội

Theo nhận định của Công ty tư vấn Bất động sản quốc tế Colliers International thì trong quý 1/2010, ba phân khúc có dấu hiệu khả quan trên thị trường BĐS Hà Nội.

Thị trường nhà đất sôi động trở lại

Thị trường BĐS quý 1/2010 ở tất cả các phân khúc đã có điều chỉnh lại sau sự trở lại của thị trường trong quý 4/2009. Nhiều công ty đã trông đợi vào sự chuyển dịch của các giao dịch trong phân khúc nhà ở với các hoạt động tăng lên.

Tuy nhiên, theo nhận định của Công ty tư vấn Bất động sản quốc tế Colliers International thì trong quý 1/2010 có ba phân khúc có dấu hiệu khả quan trên thị trường BĐS Hà Nội.

Nhu cầu thật từ nhà ở hạng trung

Colliers International cho rằng, mảng nhà ở hạng trung với giá vào khoảng 1000 USD - 1500 USD/ m2 đang là phân khúc thị trường có khả quan nhất với nhu cầu thật của các gia đình có mức thu nhập khá và tập trung ở các căn hộ có 2 phòng ngủ, diện tích từ 70m2 – 90m2. Điều này cũng phù hợp với tầng lớp xã hội thu nhập thấp mua các căn hộ.

Thị trường nhà ở tiếp tục cho thấy sự ổn định và sẽ thực sự phục hồi khi nhu cầu với các sản phẩm cao cấp tăng lên. Trong khi thị trường nhà ở cao cấp đang dần kém sức hút hơn với cả các chủ đầu tư và người mua, và họ bắt đầu chuyển dịch sang phân khúc thị trường nhà ở trung cấp.

Hiện nay ở Hà Nội, các quận với các khu đô thị mới rộng lớn tiềm năng như Hà Đông đang trở thành tâm điểm của các dự án nhà ở. Các dự án căn hộ tại Hà Đông với diện tích chủ yếu từ 60m2 – 100 m2 với mức giá dao động trong khoảng từ 800USD/m2 đến 1500USD/m2.

Trong tương lại gần, quận Hà Đông được đánh giá là quận có nguồn cung rất lớn trong và được kết nối với các dự án thương mại tại quận Cầu Giấy, Từ Liêm sẽ thu hút các đối tượng có nhu cầu sống gần nơi làm việc của họ. Dự án Park City với hơn 77 ha là một trong những dự án được khởi công trong quý 1/2010.

Các khu vực của Hà Nội được đặc biệt quan tâm là các dự án thuộc các quận Hoàng Mai, Hà Đông, Mỹ Đình - Mễ Trì, Lang Hoà Lạc, Nam Thăng Long, Tây Hồ, Quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài.

Theo đó, năm nay Hà Nội sẽ có khoảng 3000 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường. Cộng them với hơn 12,000 căn hộ cao cấp đã có. Trong khi vẫn chỉ có một số ít các dự án cho phân khúc trung bình và thấp. Điều này có thể thấy bởi sự phát triển nhanh của các dự án tại Hà Đông Nguồn cung nhiều nhất là ở các khu đô thị mới với diện tích đất rộng hàng 100ha và thời gian phát triển dự án trên dưới 10 năm. Những khu vực này tập trung vào phân khúc trung bình thấp và gần cao cấp.

Các căn hộ bán trước khi tòa nhà hoàn thành tiếp tục có kết quả tốt, với phần trăm bán trước khi mở bán chính thức cao.

Phần nhiều nhu cầu là ở phân khúc trung và thấp. Tuy nhiên thị trường cao cấp với nguồn bán giới hạn và theo các giai đoạn cũng đã có kết quả khả quan.

So sánh quý 1/2010 với cùng kỳ năm ngoái Colliers International cho thấy, sự tăng giá ở tất cả các phân khúc nhà ở. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp tăng nhẹ 1% có giá trung bình từ 3090 USD/m2 tới 3125 USD/m2.

Và sự tăng giá mạnh mẽ nhất có thể nhìn thấy đó là ở phân khúc trung - cao cấp và thấp - trung cấp. Cả hai mảng thị trường này tăng lên lần lượt 36% và 33%. Thị trường trung - cao cấp tăng trung bình từ 1200 USD/m2 đến 1600 USD/m2, và thị trường trung bình - thấp tăng trung bình từ 850 USD/m2 đến 1140 USD/m2.

Như vậy, tính đến cuối năm 2013, dự đoán sẽ có khoảng 47.400 căn hộ được tung ra tại thị trường Hà Nội. Trong đó, ước tính có khoảng 39% tập trung ở quận Hà Đông, tiếp đó là 14% ở quận Cầu Giấy và 12% ở quận Từ Liêm.

Nguồn cung chính trong tương lai tập trung ở phân khúc căn hộ cao – trung cấp với 82%, 18% còn lại là phân khúc cao cấp và trung - thấp.

Nhu cầu về nhà ở hạng trung vẫn còn rất lớn trên thị trường.

Thị trường bán lẻ: Cầu vượt cung

Bên cạnh phân khúc nhà ở hạng trung thì thị trường bán lẻ cũng được coi là mảng có nhiều dấu hiệu khả quan trên thị trường BĐS tại Hà Nội. Lĩnh vực bán lẻ được phát triển mạnh mẽ tại Hà Nội, tuy nhiên điều này có thể coi là việc nguồn cung hiện tại còn thiếu so với nhu cầu rất lớn.

Lĩnh vực bán lẻ được xem như đang phát triển với các diện tích bán lẻ quy mô, diện tích sử dụng lớn và các hình thức níu chân chủ thuê đang được xây dựng. Các dự án với chất lượng tiêu chuẩn quốc tế và khả năng kết hợp giữa truyền thống và trung cao cấp trong một thì sẽ làm tăng nhu cầu cả ở chủ thuê và các cửa hàng.

Các toà nhà có diện tích bán lẻ còn giới hạn, với diện tích sử dụng nhỏ. Trong vòng 5 năm tới nguồn cung trên thị trường bán lẻ Hà Nội mới có thể dồi dào hơn và sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn và có thể tác động đến giá thuê, tại thời điểm hiện tại giá thuê vẫn tăng đều.

Trong những năm tới việc tăng nguồn cung cùng với vị trí, thiết kế, cách bố trí và sự kết hợp giữa các bên thuê sẽ trở nên ngày một quan trọng hơn. Tại điểm thị trường đạt tới độ chín với việc cạnh tranh tăng lên, các dự án ở vị trí không tốt và thiết kế không hợp lý sẽ chịu mức giá thấp và tỉ lệ cho thuê được thấp.

Quý 4/2009 và quý 1/2010 lĩnh vực bán lẻ tại Hà Nội đã có sự tăng trưởng khả quan với việc sẽ cho ra mắt trung tâm thương mại Grand Plaza, cộng với trung tâm mua sắm BigC và The Garden sẽ tăng thêm diện tích đáp ứng cho nhu cầu ngày một lớn.

Hiện tại phần lớn diện tích bán lẻ hiện đại ở Hà Nội tập trung tại trung tâm mua sắm The Garden tại Mỹ Đình, Từ Liêm và Vincom Park tại Quận Hai Bà Trưng. The Garden có khoảng 19000m2 sàn được chính thức ra mắt thị trường vào quý 2/2009.

Vincom Park Galleries được xây dựng ngay cạnh Vincom City Towers, với tổng diện tích bán lẻ 14.000m2. Đây được coi là trung tâm mua sắm đáng tin cậy và thành công nhất tại Hà Nội. Vincom Park được nối với Vincom City Tower bằng cầu trên không và tổng diện tích bán lẻ tại đây là 41.000m2.

Các cửa hàng có thu nhập cao tập trung chủ yếu ở khu vực các quận trung tâm. Giá thuê hiện trên một mét vuông tại các trung tâm hàng đầu của Hà Nội vào khoảng từ 60 USD đến 140USD bao gồm cả thuế và phí dịch vụ. Tuy nhiên trong những năm tới với việc ra mắt các trung tâm mua sắm lớn như Grand Plaza, Keangnam Hà Nội Landmark hay The Garden sẽ tạo ra khả năng tăng giá thuê tại các quận này.

Một chuỗi các nhà hàng mới đã có mặt tại thị trường như Coca Express, Seoul Garden hay Kitchi Kitchi, cũng như các thương hiệu bán lẻ khác như, French connection,Yves Rocher và Nike.

Colliers International cho biết, hiện Hà Nội có khoảng 400.000m2 diện tích bán lẻ cho thuê đang được xây dựng hoặc sẽ hoàn thành vào năm 2011. Bên cạnh đó, các dự án trọng điểm sẽ ra mắt trong năm nay có Crown plaza, Grand plaza, Ngoc Khanh Plaza.

Dự báo, trong một vài năm tới nguồn cung cho thị trường sẽ trở nên dồi dào tập trung ở các quận đang nổi lên như Cầu Giấy, Từ Liêm hay Đống Đa với các toà nhà Keangnam Hà Nội Landmark, Habico Tower, Hanoi complex city.

Hiện tại Nhu cầu về diện tích bán lẻ chất lượng cao vẫn cao hơn rất nhiều so với nguồn cung.


Thị trường khách sạn: Giá tăng nhẹ

Năm 2010 là năm du lịch quốc gia tại Việt Nam và chính phủ đang cung cấp một lượng tài chính lớn nhằm cổ động cho lĩnh vực này.

Theo đó, sự phục hồi của lĩnh vực khách sạn thì được hứa hẹn hơn với việc khách quốc tế tới Việt Nam tăng lên đáng kể.

Thống kê từ tổng cục quản lý du lịch Việt Nam chỉ ra rằng khách quốc tế trong tháng 2 tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Với tổng số 877.000 khách tới Việt Nam trong đó có 547.000 lượt khách theo tour.

Hội Đồng Du lịch và Lữ Hành Thế Giới (WTTC) dự đoán Việt Nam là một trong những điểm đến du lịch tăng trưởng nhanh nhất và trong năm 2010 sẽ có khả quan trong lĩnh vực khách sạn và nghỉ dưỡng.

Cơ cấu khách du lịch đã có sự thay đổi theo chiều hướng tốt khi bước sang thời kỳ mới với việc giảm dần khách du lịch kiểu Tây Ba Lô và tăng lên các cá nhân giàu có. Điều này đã khuyến khích mở rộng các khách sạn có thương hiệu như Intercontinental sẽ ra mắt khách sạn thứ 2 tại toà nhà Keangnam Hanoi Landmark cùng với các tên tuổi khách sạn mới khác cũng vào thị trường Hà Nội như Marriott, Crownne Plaza.

Cũng như sự phát triển các khách sạn tên tuổi trên khắp lãnh thổ Việt Nam như Sheraton và Novotel ở Nha Trang.

Hiện tại ở Hà Nội có khoảng 8500 phòng khách sạn tiêu chuẩn từ 3 sao tới 5 sao. Hà Nội có tổng số 12 khách sạn tiêu chuẩn 5 sao và 9 khách sạn 4 sao. Các khách sạn 4 và 5 sao chủ yếu tập trung tại quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ gần với các điểm du lịch và quận trung tâm. Họ cung cấp các dịch vụ khách nhau tới các khách hàng khác nhau.

Hiện tại sẽ có một số khách sạn mới được hoàn thành vào cuối năm 2010. Nó bao gồm cả những toà nhà riêng biệt và các khách sạn nằm trong tổ hợp các toà nhà.

Với các sự tăng trưởng thương mại tại khu vực xung quanh đường Phạm Hùng và các quận phía Tây, rất nhiều các khách sạn đang tập trung vào mục tiêu phục vụ khách có nhu cầu đi công tác và dự hội nghị.

Colliers Intercontinental cho biết, trong quý 1/2010 giá đặt phòng theo ngày trung bình với một khách sạn 4 sao là khoảng 100 USD cho 1 buồng ngủ và 120 USD cho hai buồng ngủ. Giá đạt phòng cho khách sạn 5 sao tại Hà Nội đối với 1 buồng ngủ lần lượt là 135 USD và 160 USD với 2 buồng ngủ.

Sự tăng lên về số lượng khách du lịch đã khiến giá khách sạn tăng nhẹ. Giá đặt phòng so sánh với quý 3 và 4/2009, tăng trong khoảng 5-10% tuỳ thuộc từng khu vực.

Tuy nhiên các khách sạn vẫn áp dụng các chính sách khuyến mãi bao gồm việc giảm giá đặt phòng hay ở 3 đêm tính giá 2 đêm. Phụ thuộc vào chính sách tỷ lệ lấp đầy hay giá của các khách sạn theo hướng giảm giá hay tăng khuyến mãi để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy.

Những xu hướng tăng trong tỷ lệ lấp đầy đã được ghi nhận trong những tháng đầu năm.

DiaOcOnline.vn - Theo InfoTV