Ba lực đẩy cho năm 2014

Từ khi thị trường địa ốc đóng băng, cứ mỗi dịp năm mới, người ta lại đưa ra dự báo về tình hình thị trường bất động sản và những dự báo ấy thường khá lạc quan. Như năm 2014 này, nhiều chuyên gia, tổ chức cả trong nước lẫn nước ngoài đánh giá cao khả năng hồi phục và cơ hội từ việc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Bỏ qua những yếu tố mang tính chủ quan, một sự hồi phục nếu có vào cuối năm 2014 của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào ba yếu tố: kinh tế tăng trưởng, nguồn lực bên ngoài và nhà giá rẻ.

Kinh tế tăng trưởng kéo theo thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng rất rõ từ kinh tế vĩ mô. Việc lạm phát duy trì ở mức thấp và lãi suất không tăng là cơ hội cho bất động sản nếu tổng tài sản của người dân tăng lên. Một số chuyên gia bất động sản khẳng định, thị trường sẽ phục hồi từ quý III-2014, thời điểm mà nền kinh tế phục hồi, kèm theo đó là sự gia tăng của đầu tư trực tiếp cũng như gián tiếp từ nước ngoài.

Khi thị trường bất động sản phục hồi, bên cạnh nhu cầu mua đểở, sẽ lại xuất hiện nhu cầu mua đầu tư và các nhà đầu tư có thể quan tâm đến phân khúc đất nền và biệt thự liền kề. Theo đà dự báo lạc quan này thì cho đến thời điểm phục hồi ấy, mặt bằng giá bất động sản khó giảm sâu, dù từng phân khúc có thể khác nhau.

Từ nay cho đến khi thị trường hồi phục, nhà đầu tư vẫn có thể ra quyết định đầu tư nếu bị hấp dẫn bởi một sản phẩm bất động sản cụ thể có cơ sở hạ tầng tốt, chứ không phải nhắm vào một phân khúc nào đó.

Sự phục hồi thị trường bất động sản nếu có phải nhờ cậy vào sự tăng trưởng của nền kinh tế, mà sự tăng trưởng này phụ thuộc nhiều vào kết quả của quá trình tái cơ cấu hệ thống ngân hàng. Vậy nhưng, đến nay tiến trình này diễn ra khá chậm và chưa chắc chắn, nên lĩnh vực bất động sản cũng bịảnh hưởng, đặc biệt là ở phía Nam.

Khác với các chủ đầu tư bất động sản miền Bắc thường sử dụng vốn huy động từ người mua, các doanh nghiệp địa ốc ở phía Nam thường sử dụng nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại và điều này khiến cho khi doanh nghiệp lao đao vì tồn kho sản phẩm địa ốc thì ngân hàng đối diện với nợ xấu. Đó là lý do vì sao các chuyên gia nhận định, việc Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) mua và xử lý nợ xấu ra sao sẽ có tác động quan trọng vào thị trường bất động sản năm 2014.

Dựa vào nguồn lực bên ngoài

Hy vọng thứ hai tạo lực cầu cho thị trường bất động sản đến từ bên ngoài, với việc các chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài đã và sẽ đến Việt Nam công tác, làm ăn. Từ nhiều năm nay, những người này đã tạo ra nhu cầu không nhỏ về thị trường căn hộ cao cấp cho thuê.

Kinh tế hồi phục, lực lượng chuyên gia nước ngoài cũng tăng thêm, vì vậy một số chủ đầu tư đã tính đến việc xây dựng thêm những khu căn hộ cao cấp để cho các doanh nhân, chuyên gia nước ngoài có nhu cầu làm việc lâu dài tại Việt Nam thuê. Đã và sẽ có những khu cho thuê riêng biệt dành cho từng cộng đồng người nước ngoài, cùng với đó là hệ thống cơ sở hạ tầng, dịch vụ đi kèm như nhà hàng, siêu thị… cũng được thiết kế dành riêng cho từng nhóm đối tượng này.

Tuy nhiên, điều mà các doanh nghiệp bất động sản hướng đến là được bán căn hộ cao cấp cho các đối tượng người nước ngoài có nhu cầu. Những nhà đầu tư vào lĩnh vực đầu tư bất động sản rất muốn các ngành chức năng sớm cho phép họ được quyền sở hữu bất động sản.

Hiện các nhà đầu tư nước ngoài vẫn chưa được phép thực hiện một số hoạt động như cho thuê đất chưa có cơ sở hạ tầng; mua nhà và công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua, được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng hoặc để cho thuê đất đã có hạ tầng…

Thực ra, việc người nước ngoài kinh doanh ở Việt Nam lâu dài muốn sở hữu bất động sản cũng là điều bình thường và các cơ quan chức năng nên nới dần các quy định về sở hữu bất động sản cho họ, chẳng hạn cho quyền sở hữu 50 năm và có thể bán, chuyển nhượng cho người khác.

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài thích tìm các bất động sản khó thanh khoản để cải tạo và chờ cơ hội bán lại kiếm lời. Cho họ quyền chuyển nhượng bất động sản là có thể giúp thị trường ấm lên. Không chỉ giúp giảm bớt lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài còn giúp thị trường phát triển tốt hơn. Những năm qua, nhà đầu tư trong nước đã tiếp thu nhiều kinh nghiệm, kỹ năng nhờ học hỏi được từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Đã có những bàn thảo về việc cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại Việt Nam, góp phần tháo gỡ tồn kho bất động sản. Mới đây nhất, ngày 25/12/2013, báo cáo trước Chính phủ về dự án Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng cho biết một trong những nội dung của dự luật là mở rộng đối tượng và điều kiện cho người Việt định cưở nước ngoài cũng như tổ chức, người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam.

Thủ tướng Chính phủ cũng đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, tiếp thu để mở tối đa quy định này, chỉ trừ những đối tượng bị kiểm soát an ninh mà thôi. Chủ trương này nếu thành hiện thực sẽ là một cú hích lớn cho thị trường bất động sản trong năm 2014.

Vẫn tập trung vào nhà giá rẻ

Việc chính quyền và doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ là một hướng đi hợp lý, vì đây vẫn là phân khúc có nhu cầu thực và nhiều người có khả năng mua nhất. Đặc biệt, gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng cho người có thu nhập thấp vay mua nhà được các cơ quan chức năng hứa hẹn sẽ giải ngân mạnh trong năm 2014.

Tuy nhiên các chuyên gia lưu ý, dù lâu nay điều kiện pháp lý để giải ngân còn nhiều ràng buộc và gây khó khăn cho người đi vay, thì việc xem xét để tháo gỡ các ràng buộc pháp lý cũng phải rất thận trọng để tránh rủi ro cho ngân hàng.

Chẳng hạn, thật khó để người có thu nhập thấp chứng minh được khả năng trả nợ, nhưng nếu vì vậy mà bỏ đi sự ràng buộc phải chứng minh khả năng trả nợ thì có thể ngân hàng lại rơi vào nợ xấu. Nghĩa là việc mở rộng chính sách phải gắn với các cơ chế đặc thù để người dân sử dụng vốn vay có hiệu quả và có khả năng trả được nợ.

Quan trọng hơn, chúng ta nên tiến tới việc không trợ giúp bằng tiền hoặc ưu đãi mà cần trợ giúp bằng cách trao quyền và tạo cơ hội cho người dân để họ tự nâng cao thu nhập và có khả năng vay tiền mua nhà.

Để thị trường phát triển bền vững thì phát triển kinh tế vẫn là điều kiện tiên quyết. Kinh tế tăng trưởng mạnh và ổn định, thu nhập của người dân tăng lên, người nghèo thoát nghèo, đủ khả năng gia nhập thị trường bất động sản thì tự khắc thị trường địa ốc nói chung, từng phân khúc bất động sản nói riêng sẽ tự động hồi phục.