6 nghịch lý "bất thường" của thị trường BĐS

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, quá trình "sốt" giá đất đã tạo nên những nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay.

Diễn đàn kinh tế Mùa thu năm 2013 đang diễn ra tại Thành phố Huế. Nhiều vấn đề kinh tế vĩ mô quan trọng đã và đang được các chuyên gia đưa ra luận đàm.

Trong phần viết về "Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết", GS. Đặng Hùng Võ đã đưa ra những đánh giá về thị trường BĐS, trong đó đáng chú ý là 6 nghịch lý của thị trường hiện nay.

Nghịch lý 1: Giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 - 4 lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm tới mức 10 lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Nghịch lý 2: Thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa.

Nghịch lý 3: BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức "mua nhà trên giấy", vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS tồn đọng lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.

"Kho tồn đọng" này tiếp tục tồn tại chờ Nhà nước cứu giúp. Nhà đầu tư kêu ca nhiều nhưng chỉ có rất ít nhà đầu tư chủ động tìm giải pháp cho mình.

Nghịch lý 4: Các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường. Các nhà đầu tư BĐS kêu cứu thảm thiết nhưng số lượng M&A không cao.

Nghịch lý 5: Giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, cũng đang được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ. Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá cả nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn, v.v... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn.

Nghịch lý 6: Gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, những nghịch lý này nghe ra có vẻ bất thường nhưng thực sự lại rất bình thường trong thị trường BĐS hiện nay. Tất cả do tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường BĐS, từ quản lý tới nhà đầu tư và tới người tiêu dùng. Thông tin không đầy đủ, thiếu chính xác. Các rủi ro gần như không được quản lý.

Như vậy, từ cuối năm 2012 tới nay có 2 việc cần làm cho thị trường BĐS nước ta: một là tăng cung cho khu vực giá rẻ gồm cả nhà ở xã hội nhằm thỏa mãn cầu rất cao của những người lao động có thu nhập thấp; và hai là giải quyết kho BĐS tồn đọng có giá cao và giá trung bình. Bên cạnh 2 việc này còn có một số việc khác cần làm nhằm tái cơ cấu khu vực kinh tế BĐS.