Số liệu mới nhất được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố cho
thấy, nợ xấu trên toàn hệ thống ngân hàng
vào khoảng 35.000 tỷ đồng.
Đây không phải là con số
đáng ngại, nhưng trước diễn
biến kém khả quan của thị
trường BĐS, giới chuyên gia
cảnh báo nợ xấu có thể phức
tạp hơn…
Số liệu được công bố cho
hay, tính đến nay tổng dư nợ
vốn cho vay đầu tư BĐS của
các ngân hàng thương mại
(NHTM) và tổ chức tín dụng
trong cả nước là khoảng trên
115.000 tỷ đồng chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh
tế. Số vốn đầu tư vào BĐS lớn
tập trung chủ yếu tại Hà Nội
và TP.HCM, chiếm khoảng
75% tổng dư nợ cho vay BĐS
trong cả nước. Cụ thể Hà
Nội chiếm 15%, tương ứng
với khoảng 18.500 tỷ đồng
và TP.HCM chiếm khoảng
gần 60% tương ứng với trên
68.000 tỷ đồng.
Trong số các dự án đầu tư
BĐS ở địa bàn TP.HCM có 3
lĩnh vực rất đáng quan tâm,
đó là đầu tư xây nhà và sửa
chữa nhà để bán, thế chấp
quyền sử dụng đất và kinh
doanh BĐS khác. Riêng 3 lĩnh
vực này có số dư nợ lên đến
21.400 tỷ đồng. Nếu như chỉ
cần 1/3 số vốn khách hàng
không trả nợ đúng hạn thì
sẽ có khoảng 7.500 tỷ đồng
chuyển thành nợ quá hạn.
Như vậy tổng số nợ xấu trên
địa bàn TP. HCM sẽ lên tới gần
5% tổng dư nợ, chạm ngưỡng
tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong
hoạt động ngân hàng theo
thông lệ quốc tế.
Điều này rất có thể xảy ra.
Bởi vì thời điểm cuối năm
2007 và đầu năm 2008 là
lúc thị trường BĐS trong cả
nước nói chung và ở TP. HCM
nói riêng phát triển nóng, giá
cả tăng cao, nhu cầu mua đi
bán lại nhà đất rất sôi động.
Cũng chính tại thời điểm này
dư nợ cho vay BĐS tăng cao
tại các NHTM nhất là một số
NHTM cổ phần. Các khoản
cho vay phần lớn là có kỳ hạn
1 năm. Song hiện nay đã là
cuối năm 2008 và chuẩn bị
đầu năm 2009, tức là đến
thời điểm nhiều hợp đồng vay
vốn đầu tư BĐS đến kỳ hạn
phải trả nợ gốc và lãi. Trong
khi đó nguồn trả nợ vốn vay
phần lớn là tiền bán nhà, bán
đất phân lô, bán căn hộ cho
thuê nhà,… Nhưng hiện nay
giá BĐS ở TP. HCM, Hà Nội và
nhiều nơi khác giảm mạnh.
Có nhiều dự án giá giảm tới
30% - 40% thậm chí cá biệt
có nơi giảm tơi 50%.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây
dựng Nguyễn Hồng Quân,
do Việt Nam chưa có khung
pháp lý cho việc "chứng
khoán hóa" BĐS nên chưa có
những rủi ro như thị trường
BĐS Mỹ. Tuy nhiên, nợ xấu
đối với lĩnh vực này của Việt
Nam không hẳn không đáng
lo ngại. Đó là một số dự án
BĐS của Việt Nam còn đang
ở trên giấy, chữ không phải
căn nhà hẳn hoi. Mặt khác.
các BĐS của Việt Nam được
bản thân doanh nghiệp và
các nhà đầu cơ đẩy giá vượt
quá nhiều so với giá trị thật
của chính BĐS đó. Cho nên,
độ rủi ro của chúng có thể
là tương tự nhưng chứng
khoán được hình thành từ
các khoản vay thế chấp BĐS
dưới chuẩn, chứ không phải
là độ rủi ro của chính các
khoản vay này.
Ở góc độ khác, kỹ thuật
thẩm định chuẩn mà các
ngân hàng Việt Nam thường
áp dụng là đánh giá BĐS thế
chấp ở mức 70% giá trị thị
trường sau đó cho vay tối
đa 70% trên giá trị đánh giá.
Ngay cả với nguyên tắc 70x70
có vẻ cẩn trọng này, nhiều đối
tượng vay nợ đang tiến gần
đến hoặc đã gánh chịu giá
trị ròng âm của BĐS. Nhiều
người trong số họ sẽ có khả
năng “bỏ của chạy lấy người”
khỏi các khoản vay “hoàn
toàn đổi chiều”. Nhiều khả
năng, các NHTM phải phát
mại nhà, đất, căn hộ,… để
thu hồi vốn. Tình hình này
càng đẩy cung nhà đất tăng
mạnh, cầu lại rất ít, giá lại
càng giảm. Đây là hiệu ứng
của thị trường tín dụng BĐS,
có thể liên hệ phần nào với
tình trạng tương tự xảy ra
cuộc khủng hoảng tín dụng
thứ cấp nhà ở tại Mỹ hiện
nay.
Các lĩnh vực đầu tư BĐS
khác ngoài 3 lĩnh vực nói trên
cũng không phải là không
tiềm ẩn những rủi ro. Bởi vì
trong số các dự án đầu tư khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất
(KCX) không phải là thành
công 100%, nhất là trong bối
cảnh khó khăn chung của
các doanh nghiệp hiện nay,
kể cả về tiêu thụ sản phẩm,
khả năng vay vốn ngân hàng,
tình trạng thua lỗ do giá giảm
mạnh,… nên chắc chắn nhiều
doanh nghiệp không khai
việc thuê đất, xây dựng nhà
xưởng,… đúng kế hoạch. Do
đó chủ đầu tư các KCN-KCX
cũng khó thu được tiền thuê
đất theo dự kiến để trả nợ
ngân hàng. Các trung tâm
thương mại cũng vậy, nguồn
thu để trả nợ ngân hàng là từ
tiền cho thuê mặt bằng kinh
doanh. Với xu hướng chung
diễn biến của thị trường hiện
nay chắc chắn nhiều hộ kinh
doanh, doanh nghiệp phải
điều chỉnh và tính toán lại
việc triển khai của mình.
Hỗ trợ dịch vụ
Liên hệ phòng kinh doanhKẾT NỐI VỚI CHÚNG TÔI TẠI: