Top

Tín dụng bất động sản: chỉ siết đầu cơ

Cập nhật 04/08/2009 09:10

Cũng như chứng khoán, thị trường bất động sản (BĐS) đang lao xao trước tin ngân hàng (NH) sẽ siết tín dụng BĐS. Tuy nhiên, các NH cho biết chỉ siết với người mua đi bán lại chứ không hạn chế cho vay với người có nhu cầu nhà ở thật sự và chủ dự án đầu tư có năng lực tài chính.

Tuy nhiên, các NH cũng cho biết hoạt động cho vay BĐS sắp tới đây sẽ tăng trưởng chậm lại do sáu tháng đầu năm đã sử dụng gần hết định mức theo kế hoạch.

Lãi suất cho vay mua BĐS tại một số NH trong sáu tháng đầu năm
 

(*) lãi suất 6 tháng điều chỉnh/lần


Không khóa van

Ông Đỗ Minh Toàn, phó tổng giám đốc NH Á Châu (ACB), cho biết ACB vẫn cho vay với người có nhu cầu nhà ở thật sự nếu thỏa mãn được hai yếu tố là nguồn trả nợ ổn định và chấp nhận lãi suất thỏa thuận. Hiện ACB chỉ tài trợ dự án xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng, không cho vay với đối tượng là những công ty phát triển dự án.

 

Khó sôi động

“Thị trường BĐS tại TP.HCM, kể cả đất nền lẫn căn hộ, sẽ khó tiếp tục tăng giá hay sôi động như những tháng đầu năm...” - ông Bùi Tiến Thắng, phó tổng giám đốc Công ty Sacomreal, nhận định. Theo ông Thắng, giá đất nền thời gian qua đã tăng quá cao, chủ yếu mang tính cục bộ tại một số khu vực, giao dịch thực tế không nhiều. Với thị trường căn hộ, đặc biệt là căn hộ cao cấp, nguồn cung rất dồi dào, khó có cơ hội để nhà đầu tư kiếm lời.

Ông Hồ Xuân Nghiễm, phó tổng giám đốc NH Sài Gòn Thương Tín (Sacombank), cho biết rút kinh nghiệm từ năm 2007 NH cũng thận trọng đối với cho vay BĐS. Cụ thể, dư nợ cho vay với hoạt động mua nhà để ở không vượt quá 10-12% trên tổng dư nợ, với tài trợ dự án là 4-5%.

Do cho vay BĐS thường có kỳ hạn dài nên chủ trương của NH là không đưa vốn vào các dự án quá nhiều vì sẽ gây áp lực làm tăng tín dụng và tạo độ lệch kỳ hạn do hiện tại nguồn vốn huy động của các NH phần lớn là ngắn hạn. Ông Nghiễm cho biết trong thời gian tới NH vẫn cho vay BĐS, nhưng ưu tiên cho vay mua nhà để ở và có nguồn thu nhập ổn định. NH Việt Á cho biết chỉ cho vay mua các căn hộ cho người có nhu cầu chỗ ở thật sự giá từ 1 tỉ đồng trở xuống, thời hạn vay trên dưới 10 năm.

Chặt chẽ hơn

Hầu hết các NH cho biết sẽ hạn chế cho vay để đầu cơ, lướt sóng BĐS, ưu tiên cho người có nhu cầu về nhà ở. Một trong những dấu hiệu nhận biết khách hàng vay tiền để đầu cơ BĐS, đó là người vay có xu hướng vay ngắn hạn và dùng nguồn thu nhập từ bán BĐS để trả nợ. Những người này cũng thường đề nghị được thanh toán vốn một lần vào cuối kỳ vay và trả lãi hằng quý hay sáu tháng một lần thay vì trả lãi hằng tháng.

Mục đích của người vay là mua BĐS để bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá, vì thế họ chỉ vay khoảng một năm trở lại để có được mức lãi suất vay thấp hơn so với vay trung - dài hạn. Còn việc trả lãi hằng quý, hai quý/lần là do trong thời gian vay, khi chưa bán được BĐS thì họ không có nguồn thu nhập nào để trả lãi nên phải giảm bớt tần số thanh toán lãi.

Vì thế khi cho vay, NH cũng phải tách riêng ra để có giải pháp xử lý cho phù hợp nhằm đảm bảo an toàn tín dụng. Như NH Quốc Tế (VIB) chỉ nhắm đến các cặp vợ chồng trẻ, có thu nhập ổn định và có nhu cầu về nhà ở. Người vay theo chương trình “Ngôi nhà lập nghiệp” có thể vay đến 70% giá trị tài sản đảm bảo, trong đó tài sản đảm bảo có thể là BĐS đã mua từ tiền vay của NH.

Còn người vay theo chương trình “Ngôi nhà tích lũy” thì nhắm đến khách hàng đã có nhà, đất nhưng muốn mua thêm, kể cả để đầu tư. Trong trường hợp này, người vay phải thế chấp bằng BĐS khác nhưng có thể vay tới 90% giá trị nhà đất muốn mua. Cả hai trường hợp này NH luôn mở rộng thời gian vay, lên đến 120-180 tháng.

Tùy ngân hàng

 

Vay mua BĐS, đến NH cổ phần

Hiện chỉ có nhóm NH thương mại nhà nước còn hạn chế cho cá nhân mua nhà đất. Với nhóm NH cổ phần thì tín dụng BĐS lại là chủ lực của mảng tín dụng tiêu dùng cá nhân.

Theo ACB, nhu cầu vay vốn mua nhà trả góp tại NH này đã tăng 10-15% so với đầu năm 2009. Trong đó chủ yếu là nhà có chủ quyền, riêng với các căn hộ chung cư và đất đã có dấu hiệu tăng lên. Theo thống kê của ACB, trong dư nợ BĐS mà ACB cho vay từ đầu năm đến nay thì nhu cầu của vợ chồng trẻ chiếm đến 30%.

Dù có đồn đoán về khả năng NH siết tín dụng BĐS nhưng trên thực tế vẫn có NH mới chỉ ở vạch xuất phát của tín dụng BĐS. Một số NH cổ phần cho biết trên thực tế, từ đầu tháng 7-2009 đến nay tăng tín dụng, kể cả sản xuất - kinh doanh, có xu hướng chựng lại nên NH phải duy trì cho vay mua BĐS để đảm bảo kế hoạch lợi nhuận nhưng chặt chẽ hơn để đảm bảo chất lượng tín dụng.

Những NH đã lỡ cho vay quá nhiều trong những tháng đầu năm thì thừa nhận đôi lúc muốn siết van tín dụng BĐS sau khi NH Nhà nước thông tin chủ trương giảm chỉ tiêu tăng tín dụng từ dưới 30% còn 25-27%.

Tuy nhiên, tình trạng lừng chừng này đã dần được giải tỏa ở một số NH khi NH Nhà nước cho các NH cổ phần được đăng ký chỉ tiêu tăng tín dụng cả năm 2009. Các NH này xác nhận dù không chủ trương siết tín dụng nhưng mở rộng hay thu hẹp tùy tình hình huy động vốn cũng như cân đối các khoản vốn trung - dài hạn. Trường hợp đã có nguồn vốn trung - dài hạn, đặc biệt nguồn vốn này đi vay từ các tổ chức tài chính nước ngoài thì vẫn phải giải ngân theo kế hoạch.

Cũng có NH xác nhận có thể họ sẽ sử dụng các giải pháp kỹ thuật để từ chối các khoản vay mua BĐS mới, tập trung giải quyết các hồ sơ mà NH đã cam kết tài trợ cho các khách hàng trong những tháng đầu năm. Điều này cũng có nghĩa là tín dụng cho BĐS ở những NH này trong thời gian tới sẽ giảm đi.


DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO