Khơi nguồn vốn mới vào địa ốc

Ảnh minh họa. Nguồn: Corbis

Trong điều kiện khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, việc khơi dòng vốn mới cho thị trường bất động sản (BĐS) đang là vấn đề sống còn của nhiều doanh nghiệp.

Khi ngân hàng thắt chặt vốn đầu tư BĐS…

Tại Diễn đàn “Phát triển thị trường BĐS Hà Nội: Cơ hội và thách thức” mới đây, các chuyên gia cho rằng, việc nguồn vốn đầu tư vào BĐS phụ thuộc quá lớn vào hệ thống tín dụng ngân hàng đã khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, ước tính, nhu cầu vốn cho thị trường BĐS từ nay tới năm 2020 là khoảng 130 tỷ USD (bình quân mỗi năm cần khoảng 10 tỷ USD).

Cơ cấu nguồn vốn của thị trường BĐS Việt Nam được ông Phan Thành Mai, Trưởng Ban điều hành mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam (khu vực phía Bắc), đánh giá là quá phụ thuộc vào ngân hàng (chiếm khoảng 70% vốn), còn lại là vốn tự có của doanh nghiệp (15-20%) và vốn huy động. Trong số vốn huy động ít ỏi này, có sự đóng góp của nhà đầu tư thứ cấp bằng hợp đồng góp vốn, đổi sản phẩm của đơn vị thi công tư vấn và một phần hợp tác đầu tư giữa doanh nghiệp BĐS.

TS. Nguyễn Đại Lai, chuyên gia kinh tế cho rằng, đầu tư vào thị trường BĐS ở Việt Nam thông thường có 3 nguồn chính: vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (người dân, doanh nghiệp và Chính phủ). Trong số này, nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò phát tín hiệu cho xu hướng vận động của thị trường là nguồn tín dụng BĐS, tuy nhiên, nguồn vốn này chưa đáp ứng được tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS hiện nay.

Trong những tháng đầu năm 2010, tình hình cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại vẫn chưa cải thiện rõ rệt, do thiếu nguồn vốn huy động. Theo dự báo, vốn tín dụng ngân hàng vào BĐS sẽ tăng nhẹ, song khó cải thiện nhiều về tỷ trọng tín dụng BĐS/tổng dư nợ cho vay, do hạn mức quy định không được vượt quá 11%.

Bà Trần Thu Hoài, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô nêu vấn đề: vốn vẫn đang được coi là bài toán nan giải với thị trường BĐS, cũng như các nhà đầu tư tham gia kinh doanh BĐS, khi chính sách tín dụng chưa thể mở. Ngoài mức lãi suất cao, hiện các ngân hàng vẫn tiếp tục thắt chặt nguồn vốn đối với kinh doanh BĐS, khiến nhiều nhà đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn này. Mặt khác, cho vay đầu tư kinh doanh BĐS cũng đang phụ thuộc nhiều vào vốn huy động ngắn hạn từ người dân và của ngân hàng, do vậy khi có biến động về tăng lãi suất, lập tức đầu tư BĐS bị ảnh hưởng.

Sẽ có nhiều nguồn vốn mới cho DN

Một nguồn vốn rất lớn của thị trường BĐS lâu nay bị “lãng quên” được ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, gợi ý chính là huy động vốn tiết kiệm của người dân. “Tại Hà Nội, chỉ có khoảng 16% người dân vay tiền mua đất, nhà ở. Con số này ở TP.HCM xấp xỉ 50%. Để tham gia thị trường BĐS, thông thường nhà đầu tư phải có tối thiểu 5-7 tỷ đồng. Vì vậy, việc thu hút những người có vốn nhàn rỗi dưới 1 tỷ đồng đầu tư vào BĐS cũng phần nào giải quyết được tình trạng khát vốn của doanh nghiệp địa ốc”, ông Nam nhận định.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Đại Lai cho rằng, đang phổ biến hình thức huy động góp vốn từ người mua BĐS có nhu cầu thực và các nhà đầu cơ với kỳ vọng kiếm lời lớn. Tuy nhiên, cần chú ý đến các giải pháp bảo vệ nguồn vốn trung và dài hạn này bằng việc quản lý chặt các giấy tờ giao dịch đảm bảo, giấy cam kết có công chứng, hoặc chứng khoán công trình qua sàn giao dịch chính thức.

“Nếu các giải pháp này được triển khai bài bản, mang tính bắt buộc, thì bài toán vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS sẽ tìm được nhiều cách giải hay”, ông Lai khẳng định.

Từ kinh nghiệm thực tiễn trong huy động vốn tại các nền kinh tế như Mỹ, Nhật Bản, Hồng Kông…, ông Mai đề xuất thí điểm nghiên cứu mô hình “Quỹ tín thác BĐS REITs (Real Estate Invesment Trusts)” trong năm 2010. Đề xuất này nhằm đưa chứng khoán BĐS vào tầm kiểm soát, tạo ra thị trường nguồn vốn mạnh, minh bạch. REITs là mô hình đầu tư bất động sản phổ biến tại Mỹ. Quỹ này dựa vào uy tín và kinh nghiệm của doanh nghiệp thành lập và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ REITs. Ưu điểm của REITs là tập trung vào hoạt động BĐS (thực hiện cho thuê và hoạt động xây dựng, mua thế chấp, cho vay tiền, kết hợp phát hành cổ phiếu và trái phiếu), với 90% lợi tức của Quỹ được phân phối cho cổ đông.

Một nguồn vốn mới mà doanh nghiệp có thể tham khảo áp dụng là việc phát hành chứng khoán hoặc trái phiếu BĐS. Đây là hình thức huy động vốn mới, tạo kênh huy động vốn cho doanh nghiệp địa ốc và người dân quan tâm đến dự án tham gia. Điều kiện để doanh nghiệp phát hành trái phiếu là phải có thời gian hoạt động đủ 1 năm và kinh doanh có lãi.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, doanh nghiệp cũng cần nghiên cứu các hình thức huy động vốn đã được áp dụng và thành công trên thế giới, như từ các quỹ đầu tư BĐS, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư sở hữu, quỹ tiết kiệm nhà ở, trái phiếu và chứng khoán công trình…

“Giải pháp vốn cho thị trường BĐS phải mang tính chiến lược, ổn định, minh bạch và chuyên nghiệp hoá. Các công cụ chủ lực để giải bài toán vốn cho thị trường BĐS là chứng khoán công trình, hệ thống ngân hàng, các quỹ đầu tư, các cam kết trung và dài hạn có đủ yếu tố chứng lý để được sự bảo vệ của pháp luật và kể cả giải pháp chứng khoán hoá nợ BĐS khi các điều kiện hình thành nên BĐS có đủ tiêu chuẩn”, TS. Trần Đại Lai đánh giá.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư