Chính sách mới sẽ tạo đà cho cổ phiếu bất động sản

Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tích cực hơn trong năm 2015 do các chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở mới đi vào thực tiễn, cùng với lãi suất đang ở mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Đây là cơ hội cho việc quay trở lại đầu tư mua tích lũy cổ phiếu ngành bất động sản, song không hẳn doanh nghiệp nào cũng đáp ứng đủ điều kiện để đưa vào “tầm ngắm”.

Chuyển động chính sách 2014

Năm qua ghi nhận nhiều chuyển động về chính sách bất động sản, trong đó đáng chú ý nhất là việc giảm thuế với một số dự án nhà ở thương mại: Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi có hiệu lực từ 1/4/2014 áp dụng chính sách giảm 50% thuế GTGT cho các hoạt động mua bán tại một số dự án nhà ở thương mại đối với kỳ khai thuế từ 1/7/2013 đến 30/6/2014. Điều kiện để được giảm thuế là dự án phải hoàn thành, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 (bao gồm cả 10% thuế GTGT) và có diện tích thương mại dưới 70 m2.

Thứ hai là động thái giảm lãi suất cho gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng: Quyết định số 21/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2014 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 (gói 30.000 tỷ đồng) là 5%/năm.

Quyết định chủ đầu tư được bán đất nền sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng cũng là điểm đáng chú ý. Cụ thể, Thông tư liên tịch số 20 do Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ ban hành nhằm hướng dẫn nội dung Nghị định 11/NĐ-CP đã có hiệu lực. Theo đó, Nhà nước cho phép các chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã đầu tư xong hạ tầng, mà không cần phải xây thô.

Tác động đến thị trường

Thị trường bất động sản năm 2014 chứng kiến những tín hiệu tích cực khi thanh khoản tốt hơn và giá có xu hướng tăng nhẹ dần về cuối năm ở một số phân khúc như: nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp và phân khúc hạng trung được giao dịch khá sôi động ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM. Bộ Xây dựng cho biết, lượng giao dịch thành công trong năm 2014 đạt mức tăng trưởng khá so với năm 2013. Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch thành công, tăng hơn 2 lần. TP. HCM có khoảng 10.350 giao dịch thành công, tăng 30%.

Báo cáo chỉ số giá bất động sản của Savills Việt Nam cũng có những đánh giá khả quan. Lượng giao dịch chung cư tại TP. HCM cao nhất trong vòng 4 năm qua. Trong quý III/2014, khoảng 3.280 căn hộ được hấp thụ, tăng 29% theo quý và tăng 85% theo năm. Tại Hà Nội, tồn kho căn hộ tại Hà Nội giảm mạnh trong quý III/2014; cụ thể, tỷ lệ hàng tồn kho giảm 24 điểm phần trăm theo quý và giảm 26 điểm phần trăm theo năm, do hoạt động tốt của toàn thị trường.

Giá trị hàng tồn kho bất động sản cũng đang giảm. Tính đến ngày 15/12/2014, Bộ Xây dựng cho biết, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng 12/2013. Trong số tồn kho này, có 15.400 căn hộ chung cư, 10.505 căn nhà thấp tầng, hơn 8,6 triệu m2 đất nền nhà ở và trên 1,6 triệu m2 đất nền thương mại. Lượng tồn kho giảm chủ yếu tại các dự án căn hộ có diện tích nhỏ, giá bán trung bình, tại các dự án đã hoàn thành và những khu vực có hạ tầng tốt. Mức giá giao dịch ổn định và tăng nhẹ ở một số phân khúc.

Triển vọng cổ phiếu bất động sản

Chúng tôi nhìn thấy sự hấp dẫn của ngành bất động sản trong thời gian tới khi nhiều chính sách cho ngành bất động sản đang được nới lỏng để hỗ trợ thị trường. Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở mới sẽ thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Thông tư 32/2014/TT-NHNN ban hành ngày 18/11/2014 có hiệu lực từ 25/11/2014 đã nới lỏng điều kiện được vay vốn gói 30.000 tỷ đồng, giúp cho phân khúc nhà ở giá thấp được hưởng lợi rất nhiều. Thông tư 36/2014/TT-NHNN giảm tỷ trọng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản từ 250% xuống 150%.

Cầu thị trường bất động sản sẽ được cải thiện nhiều hơn. Tăng trưởng tín dụng cho bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong năm 2015 khi theo thông báo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước sẽ có thêm 10 ngân hàng được tham gia cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ, nâng tổng số ngân hàng được phép cho vay lên 15 ngân hàng. Chính sách cho cơ sở hạ tầng đang theo hướng phát triển đồng bộ. Việc kết nối hạ tầng đồng bộ ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM đang tạo sức hút cho các dự án bất động sản.

Đặc biệt là sự chuyển hướng dòng tiền của các kênh đầu tư. Kênh đầu tư vàng dự kiến giữ ở mức ổn định. Kênh ngoại tệ dự kiến duy trì ổn định, biến động ở mức thấp, chỉ 2% trong năm 2015 do lượng vốn FDI vào Việt Nam vẫn sẽ khá lớn. Lãi suất tiền gửi sẽ duy trì mức thấp, 5 - 6%/năm, khiến nhà đầu tư quay trở lại các kênh đầu tư rủi ro như chứng khoán và bất động sản.

Với cổ phiếu bất động sản, theo chúng tôi, nhà đầu tư nên chú ý đến các doanh nghiệp đáp ứng được những tiêu chí sau: có quỹ đất lớn với giá vốn rẻ; sản phẩm có sẵn để bán thuộc phân khúc bình dân và trung cấp hoặc sản phẩm đất các khu công nghiệp; tình hình tài chính lành mạnh; mức chiết khấu của doanh nghiệp so với giá trị tài sản ròng (NAV) cao.