6%/năm có kích hoạt thị trường?

Thông tin trong tháng 4 một số đối tượng khách hàng sẽ được vay vốn lãi suất thấp để mua nhà đã tạo tâm lý phấn chấn cho giới kinh doanh BĐS cũng như người mua nhà. Nhiều ý kiến nhận định, đây là nỗ lực của cơ quan chức năng nhằm kích hoạt thị trường đang đóng băng.

Nên mở rộng đối tượng

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS tê liệt là do lãi suất cho vay quá cao, khiến người mua nhà muốn vay không kham nổi lãi suất. Thị trường đóng băng kéo dài cũng khiến người dân mất niềm tin, dửng dưng với những dự án mới và có tâm lý chờ đợi giá xuống.

Nay thông tin người mua được hỗ trợ lãi suất vay đang làm  những người có nhu cầu nhà ở thật sự quan tâm.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Lê Thành, cho rằng đây là tín hiệu đáng mừng. Dù đối tượng được vay giới hạn và không phải mua nhà nào cũng được hỗ trợ lãi vay, nhưng số tiền cho vay không phải là ít. Trong rất nhiều chính sách giải cứu BĐS, đây là vấn đề thiết thực và cụ thể nhất. Theo ông Nghĩa, sau 1 tháng thông tư này có hiệu lực, thị trường sẽ có chuyển biến.

Tuy nhiên theo nhận định của giới kinh doanh BĐS, để thực sự giúp người mua nhà có nhu cầu và gián tiếp cứu thị trường BĐS, cần mở rộng đối tượng mua nhà và cũng không nhất thiết khống chế giá, diện tích căn hộ.

Ông Trương Minh, Tổng giám đốc CTCP Nam Khang, cho rằng số tiền các ngân hàng dự kiến cho vay theo thông tư này chiếm 3% tổng dư nợ. Đây là số tiền rất lớn, chưa chắc đối tượng mua nhà cho người thu nhập thấp đã hấp thụ hết. Nên chăng đối tượng cần mở rộng ra, không nhất thiết phải là người có thu nhập thấp.

Miễn là người mua nhà có nhu cầu nhà ở thật sự, có khả năng trả nợ; dự án nhà ở xã hội (NoXH) đáp ứng được nhu cầu, khả năng thanh toán của người mua, chất lượng, giá cả phù hợp…

Vì thế, quy định đối tượng được mua nhà còn cứng nhắc, bởi muốn mua nhà có diện tích 70m2 trở xuống, với giá 15 triệu đồng/m2 trở xuống, số tiền đóng đợt đầu ít nhất cũng lên đến 500 triệu đồng; tiền lãi, tiền gốc hàng tháng người vay phải trả cũng lên đến gần 10 triệu đồng. Với mức thu nhập của hầu hết đối tượng thu nhập thấp hiện nay, liệu mấy ai có thể vay và trả nổi, dù lãi suất chỉ 6%/năm?

TS. Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Thuduc House, cho biết trên địa bàn TPHCM số dự án căn hộ có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 cũng như căn hộ có diện tích dưới 70m2 rất ít. Do đó nếu căn theo tiêu chí nói trên để được xem xét cho vay sẽ hạn chế đối tượng được hưởng.

Theo TS. Hiếu, ở TPHCM phần lớn khách hàng mua nhà tại các dự án chủ yếu bằng tiền sẵn có của mình, số lượng khách hàng đi vay chỉ chiếm 10-15%. Tuy nhiên, cũng có nhiều doanh nghiệp kỳ vọng gói kích cầu này sẽ kích thích được thị trường và lan tỏa đến các phân khúc khác.

Băn khoăn giám sát và thủ tục

Dự thảo thông tư quy định cho người mua nhà vay thay vì cho doanh nghiệp vay khiến nhiều người tin rằng gói kích cầu này sẽ đến nơi cần đến. Gói hỗ trợ trên dự kiến áp dụng từ 15-4, lãi suất ổn định 6%/năm trong 3 năm. Sau thời điểm này khách hàng tiếp tục được hưởng chính sách lãi suất hỗ trợ theo công bố của Ngân hàng Nhà nước.

Thời hạn cho vay, đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thời hạn cho vay tối thiểu 10 năm, tối đa là 5 năm đối với doanh nghiệp. Đây là mức lãi suất rất hấp dẫn, do đó không loại trừ khả năng một số doanh nghiệp đang triển khai dự án sẽ tìm cách phù phép để hưởng mức lãi suất ưu đãi này, thí dụ nhờ người đứng tên mua nhà để được vay lãi suất ưu đãi.

Năm 2008 Chính phủ đưa ra gói hỗ trợ doanh nghiệp lãi suất 4%/năm, nhưng thực tế có mấy doanh nghiệp được hưởng. Việc xét duyệt đối tượng được mua, thuê NoXH tại TPHCM được quy định khá chặt chẽ, các tiêu chí được cụ thể hóa bằng văn bản. Các đối tượng có nhu cầu mua được cơ quan giới thiệu khi đáp ứng điều kiện, sau đó danh sách này được đưa ra Hội đồng xét duyệt TP do Giám đốc Sở Xây dựng làm chủ tịch cùng với các sở, ngành khác xem xét.

Quy định cũng nêu rõ nếu mua NoXH mà đem cho thuê lại sẽ bị thu hồi. Tuy nhiên thực tế vẫn có không ít người mua rồi đem cho thuê lại. Điều này cho thấy để nhà hay tiền đến đúng đối tượng cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ. Ngoài ra thủ tục cho vay, thẩm định… cũng cần đơn giản để dòng vốn lưu thông nhanh vào thị trường.

Xu hướng đưa ra thị trường những căn hộ có diện tích vừa phải, giá thành không cao đã trở nên phổ biến trong thời gian gần đây, nhất là lúc thị trường đóng băng những căn hộ có diện tích lớn, giá thành cao. Trước xu hướng đó, cộng với những thông tin hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, dự kiến sẽ có nhiều doanh nghiệp tham gia NoXH.

Thực ra, chủ trương xây dựng NoXH (bao gồm bán và cho thuê cho các đối tượng như cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên…) đã được TPHCM triển khai từ nhiều năm nay. Tuy nhiên đến thời điểm này, trừ các ký túc xá sinh viên và nhà ở công nhân, TP mới hoàn thành 2 dự án NoXH để bán và cho thuê các đối tượng là cán bộ công chức. Điều này cho thấy sự nhiêu khê trong thực hiện dự án NoXH.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho biết các dự án NoXH vừa qua đều do doanh nghiệp nhà nước thực hiện do có rất nhiều lợi thế, nhưng chỉ vài dự án được triển khai. Điều này cho thấy thủ tục, điều kiện để được hưởng những ưu đãi khi xây dựng NoXH không đơn giản.

Thời gian gần đây, một số doanh nghiệp tư nhân xin chuyển từ dự án nhà ở thương mại sang NoXH để được hưởng một số chính sách ưu đãi nhằm hạ giá thành.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Lê Thành, cho biết đã nộp hồ sơ lên các cơ quan chức năng để thực hiện một dự án NoXH quy mô khoảng 1.000 căn hộ với dự kiến bán với giá 10 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên hồ sơ đã nộp từ nhiều tháng nay nhưng vẫn chưa có kết quả. Trước đó TP cũng ban hành Quyết định 24 để thu hút doanh nghiệp tham gia xây dựng NoXH, sau khi tham gia nhiều doanh nghiệp xin rút lui vì thủ tục quá nhiêu khê trong khi lợi lộc chưa thấy đâu.