Tính pháp lý của việc mua đất bằng giấy tay như thế nào?

Xin chào Luật sư:

Tôi xin hỏi 03 nội dung sau:

1. Năm 2006 tôi có mua lô đất DT 5x19m được phân lô từ thửa lớn thuộc đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư ở Thủ Đức, TPHCM, khi đó chưa quy hoạch, mua bán bằng giấy tay trả góp và cam kết sau khi trả xong thì sẽ làm thủ tục chuyển nhượng. Nhưng sau đó thửa đất phê duyệt quy hoạch cây xanh công cộng, Như vậy, Đất hiện nay chưa xây nhà, theo quy định hiện nay có thể tách thửa được không?

2. Tại vị trí hiện nay đang ở, tôi mua thêm phần diện tích đất hộ kế bên (mua bán giấy tay), rộng 0,9m, chiều dài dọc theo ranh thửa đất giữa đất giữa 2 hộ (gần 38m), nhưng người đứng chủ quyền thửa đất bên bán đã chết. Người làm thủ tục bán là con trai. Do bên bán chưa chuyển quyền thừa kế nên chưa làm thủ tục chuyển nhượng sang tên chưa thực hiện được.

Như vậy sau khi bên bán chuyển quyền thừa kế thì chúng tôi (bên bán, bên mua) phải làm những thủ tục gì để tách thửa bên bán và hợp thửa cho bên mua ?

3. Do những điều kiện khách quan như trên nên phải mua bán đất bằng “giấy tay”. Vậy cho hỏi tính pháp lý của “giấy tay” như thế nào nếu như bên bán không thực hiện đúng theo nội dung hợp đồng “giấy tay”. Và cách giải quyết nếu có ? Xin chân thành cám ơn.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Thứ nhất: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại quận Thủ Đức

1. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa ở Quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh (quy định tại QĐ 19/2009/QĐ-UBND, sửa đổi bổ sung bằng QĐ 54/2012/QĐ-UBND) như sau: - Đất chưa có nhà ở: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m

- Đất có nhà ở hiện hữu: 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Như vậy, thửa đất thứ nhất có diện tích 95m2 là đủ điều kiện để tách thửa, tuy nhiên, các bên cần tiến hành các thủ tục chuyển nhượng đúng với quy định của pháp luật.

Đối với thửa dất thứ hai có diện tích 34,2m2 là không đủ điều kiện để tách thửa, tuy nhiên nếu việc tách thửa này không làm diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu và thửa đất được tách nếu hợp với thửa đất bạn đang ở tạo thành thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì việc tách thửa này vẫn được công nhận, theo quy định tại Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”

Thứ hai: Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất được quy định tại Điều 75 Nghị định 53/2014/NĐ-CP như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất được quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”

Thứ 3: Quy định của Luật Đất Đai Điều 12 k4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trong đó 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; Mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy viết tay đều không được công nhận và không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.