Đã đến thời điểm thanh lọc sàn

Trải qua hai đợt “sàng lọc” sàn, một là Nghị định 71 với những quy định kiểm định chất lượng sàn và hai là tình trạng ế ẩm của giao dịch thị trường BĐS kéo dài đã giúp cho mạng lưới các sàn giao dịch được “tinh khiết” hơn.

Sau Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS), Nghị định 153, Thông tư 13, kể từ 1/1/2009 mọi giao dịch mua bán nhà đất của các tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh BĐS đều buộc phải giao dịch qua sàn thì hàng loạt các sàn BĐS nhanh chóng mọc lên như nấm mà không kể đến hoạt động quy cũ và tính chuyên nghiệp. Nhưng chỉ sau hai đợt “sàn lọc”; một, Nghị định 71 với những quy định quản lý, đánh giá chất lượng sàn nhắm hướng đến một thị trường BĐS minh bạch thì các sàn đã phải kêu khó và một số sàn kém hiệu quả bắt đầu “rơi rụng” dần. Hai, tình trạng ế ẩm tại các sàn do thị trường BĐS “đóng băng” kéo dài cho đến thời điểm hiện tại đã khiến không ít các sàn còn lại tự loại bỏ tên mình trong mạng lưới các sàn giao dịch. Đến lúc này có thể nói rằng “công cuộc” sàng lọc sàn đã đến thời điểm có hiệu lực. Kết quả sàng lọc

Nếu như trong khoảng đầu năm 2009 cho đến gần cuối năm 2010, đi dọc các con đường như Nguyễn Hữu Cảnh (Q.1), Trần Não (Q.2), Khánh Hội (Q.4), khu Phú Mỹ Hưng (Q.7) chúng ta có thể thấy hàng loạt các bảng hiệu sàn giao dịch BĐS, trung tâm môi giới nhà đất được trưng bày san sát nhau thì cho đến nay những sàn này đã đóng cửa hơn một nửa.

Số liệu cho thấy rõ ràng hơn thực trạng trên là kết quả trình bày với báo giới về tình hình thu hẹp hoạt động của một số sàn tại khu Đông (Q.2,9) và khu Nam thành phố (Bình Chánh, Nhà Bè) trong đợt khảo sát một tuần cuối tháng 7 của báo Pháp luật TP.HCM. Ngoài ra, theo nhận định của các chuyên gia, ước tính có khoảng 50% sàn trên thị trường TP.HCM đã ngưng hoạt động, trong đó, đa phần là những sàn thiếu tính chuyên nghiệp và minh bạch trong pháp lý.

Cách nào vượt khó?

Đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS ở hai thành phố lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục, khi theo báo cáo của Savills, trong quý II/2011, cả ba phân khúc văn phòng cho thuê, căn hộ và biệt thự liền kề đều đồng loạt giảm giá trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp từ 5 – 10%, mà nguyên nhân chính là chênh lệch nguồn cung – cầu BĐS, giá trị thực BĐS chưa đáp ứng đúng nhu cầu của người mua trong thời điểm tài chính dành cho BĐS bị siết chặt.

Thiếu vắng người mua đã dẫn đến hoạt động kinh tế của các sàn giao dịch BĐS tiến triển chậm chạp, nhiều nhân viên sàn đã phải rời bỏ kinh doanh ngành BĐS vì “miếng cơm” không đủ no. Cách vượt khó, “tránh bão” được nhiều sàn áp dụng trong giai đoạn này chính là cơ cấu lại tổ chức, cắt giảm nhân sự hoặc tiết giảm chi phí, hạn chế hoạt động marketing, quảng cáo bởi lẽ nguyên nhân sàn ảm đạm là khách hàng không mặn mà với sản phẩm, có tâm lý “chờ” giá giảm thấp hơn nữa. Vậy nên, cho dù các sàn có truyền thông quảng bá sản phẩm thì cũng chưa đủ sức phá bỏ rào cản tâm lý chờ đợi đó.

Trong bối cảnh chung đó, khó khăn chia đều cho tất cả các sàn, nhưng “bị đánh phủ đầu” đầu tiên là thuộc về các sàn nhỏ độc lập, hoạt động thiếu minh bạch. Trao đổi với phóng viên về cách vượt khó của sàn, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Khải Hoàn (Khai Hoan Land) chia sẻ quan điểm: “Trong thời điểm hiện tại, các sàn không còn cách nào khác là phải tự cứu mình, trong đó, quan trọng nhất chính là lấy con người làm gốc trong mọi hoạt động kinh doanh, tất cả thành viên từ vị trí vai trò lãnh đạo cho đến từng nhân viên đều phải hoàn thành tốt công việc với tất cả đam mê, nhiệt huyết và quyết tâm với nghề. Với tinh thần “góp gió thành bão” như vậy cùng với niềm tin vững chắc về sự ổn định của thị trường thì các sàn sẽ có những bước vượt khó đáng kể”.

Trong thời điểm hiện tại, các sàn trực thuộc sự quản lý từ các tập đoàn lớn sẽ có nhiều ưu thế hơn về nguồn tài chính hỗ trợ so với các sàn hoạt động độc lập. Có thể lấy ví dụ, nguồn tài chính của Sàn giao dịch BĐS Khải Hoàn ngoài nguồn thu từ các sản phẩm phân phối, sàn vẫn nhận được sự hỗ trợ từ công ty tiếp quản là Công ty Cổ phần BĐS Nguyễn Khải Hoàn (trực thuộc HAKON Group). Tuy nhiên, Sàn giao dịch BĐS Khải Hoàn không chọn cách trông chờ “rót vốn” mà bằng tâm huyết của ban lãnh đạo, nổ lực hết mình của từng nhân viên trong niềm tin vào nền tảng vững chắc của công ty, sàn vẫn có lượng sản phẩm phân phối đều đặn vì thị trường ảm đạm, không có nghĩa là các sàn không có khách hàng.

Sàn giao dịch bất động sản đặt trong thời khó làm chúng ta nhớ đến câu chuyện của ông lão ở ải Nhạn Môn, giáp biên giới nước Tàu và nước Hồ bị mất ngựa trong điển tích “Tái ông thất mã”, bởi lẽ, trong họa vẫn có phúc, trong khó khăn vẫn tìm ra cơ hội. Chính trong giai đoạn này, các sàn sẽ có cơ hội để mời gọi, thu hút đội ngũ nhân lực giỏi nghiệp vụ và tận tâm với nghề; cơ hội để nhìn nhận, đánh giá sàng lọc các dự án của chủ đầu tư, để mang đến cho khách hàng những sản phẩm BĐS chất lượng và tiềm năng nhất. Như vậy, mời gọi nguồn nhân lực cấp cao, lựa chọn dự án tốt để giới thiệu cũng là một cách để các sàn lấy lại được thế cân bằng. Song song với phát triển nhân sự là xây dựng một môi trường làm việc đoàn kết, chế độ ưu đãi công bằng dựa trên năng lực.

Cuối cùng, vấn đề quan trọng nhất của sàn giao dịch BĐS chính là niềm tin của khách hàng khi có nhiều hiện tượng “ăn chặn” và “làm giá BĐS” xảy ra ở các sàn hoạt động manh mún, không lấy lợi ích khách làm đầu. Thiết nghĩ với vấn đề tiêu cực này, những sàn hoạt động thiếu minh bạch và không có tâm thì nên soi vào các sàn có tâm huyết, đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu mà tự mình rút chân khỏi hệ thống các sàn, không cần đợi đến sự đào thải của thị trường để tránh làm ảnh hưởng đến uy tín của các sàn chuyên nghiệp, lòng tin của chủ đầu tư, cũng như mang cả thiệt hại vào bản thân.

“Lửa thử vàng, gian nan thử sức” – Các sàn giao dịch BĐS có sống trong khó khăn thì mới nhận biết được đâu là sàn giao dịch có tầm nhìn, nội lực vượt trội và bản lĩnh quản lý. Hy vọng với quá trình thanh lọc các sàn giao dịch BĐS như hiện thời mà khách hàng sẽ nhận được những lợi ích xứng đáng với những gì mà họ bỏ ra và hơn thế nữa là hướng đến một thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững.

Điều 18, Mục 3, Chương III của Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định:

- Sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác mà chỉ được tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở theo uỷ quyền của doanh nghiệp có nhà ở và thực hiện kinh doanh các dịch vụ bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Sàn giao dịch bất động sản phải niêm yết công khai tại sàn các giấy tờ sau: hợp đồng hoặc văn bản uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn; bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở thương mại có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư và biên bản nghiệm thu kỹ thuật đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở do chủ đầu tư cung cấp.

- Sàn giao dịch BĐS có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán, cho thuê, cho thuê mua cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia giao dịch tại sàn.