Bán đất nhưng chưa chuyển nhượng quyền sử dụng có bị phát mãi hay không?

Kính gửi Luật sư, tôi xin hỏi tư vấn một vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai như sau:

Tôi đã viết giấy bán đất và chuyển nhượng cho bên mua từ năm 2006, có công chứng. Tuy nhiên là anh em họ hàng nên từ năm 2006 đến nay 2014 tôi chưa làm sổ bìa đỏ chuyển quyền sử dụng cho bên mua. Vậy nay mảnh đất đó có thuộc quyền sử dụng của tôi được nữa hay không, và tên sổ bìa đỏ vẫn đứng tên của tôi mà chưa làm sổ bìa đỏ sang tên cho bên mua thì tài sản trên có thể mang ra phát mại được không khi tôi vay vốn của cá nhân khác mà chưa trả nợ được cho đến nay 2014.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Thứ nhất về quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sd đất:

Khoản 1 Điều 6 Luật Công chứng năm 2006 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã được công chứng có hiệu lực thi hành bắt buộc đối với các bên tham gia, trừ trường hợp bị toà án tuyên vô hiệu.

Khoản 2 Điều 439 Bộ Luật dân sự “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.”

Điều 692 Bộ Luật dân sự quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Thời điểm bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006, áp dụng quy định của Luật Đất Đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009. Theo quy định tại điều 107- khoản 2: Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: 2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

Như vậy việc 2 bên chỉ có hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng mà chưa thực tế giao nhà, chưa đăng ký quyền sử dụng đất nên hợp đồng này vi phạm về hình thức. Theo điều 134, Bộ luật Dân sự 2005: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Trong trường hợp này, một trong hai bên có quyền để yêu cầu Tòa án giải quyết. Theo đó, Tòa án yêu cầu các bên thực hiện đúng theo nội dung của hợp đồng trong một khoản thời gian nhất định nếu quá thời hạn đó mà các bên không hoàn thành xong nghĩa vụ thì Toà tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu là hai bên trao trả cho nhau những gì đã nhận. Bên nào có lỗi gây ra thiệt hại thực tế cho bên còn lại thì phải bồi thường.

Thứ hai: Về việc thế chấp bất động sản đã chuyển nhượng

Theo Khoản 1 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS 2005) quy định: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”.

Trong trường hợp này, đất mà bạn đang sử dụng được xác định là đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa bạn mà người đã được chuyển nhượng qua hợp đồng công chứng, nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng đất. Tài sản đó thuộc diện “không được phép giao dịch”. Vì thế bạn không thể thực hiện các quyền liên quan đến đất theo quy định tại 106 Khoản 1 Điểm b: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi :“b. Đất không có tranh chấp”.

Như vậy, việc bạn sử dụng tài sản đang có tranh chấp, không được phép tham gia giao dịch để thế chấp vay tiền là không đúng quy định.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.