Về dự thảo Luật Nhà ở: Nhiều ý kiến trái chiều

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện đang được hoàn thiện để trình Quốc hội thông qua vào kỳ họp cuối năm nay. Tuy nhiên, các nhà quản lý, chuyên gia và doanh nghiệp vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều xung quanh dự thảo.

Chưa trả đủ tiền, vẫn được chuyển quyền sở hữu?

Tại buổi góp ý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (gọi tắt là dự thảo Luật Nhà ở) do Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh vừa tổ chức, rất nhiều ý kiến băn khoăn về quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu. Theo quy định tại dự thảo, trong trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi người mua nhận bàn giao. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoReA) Lê Hoàng Châu, có nhiều dự án, người mua chỉ thanh toán 70% giá trị hợp đồng, thậm chí mới thanh toán 50% giá trị hợp đồng đã được nhận bàn giao nhà. Nếu khi nhận bàn giao nhà, chưa thanh toán đủ tiền mà đã được chuyển quyền sở hữu cho bên mua nhà thì có thể phát sinh các tranh chấp về quyền sở hữu nhà. Do vậy, cần hoàn thiện các quy định của pháp luật để hạn chế phát sinh những tranh chấp này.

Theo góp ý của đại diện Viện Kiểm sát TP Hồ Chí Minh, đề xuất cho chuyển quyền sở hữu từ thời điểm giao nhà là thuận lợi, đơn giản về thủ tục và không trái với Luật Đất đai; tuy nhiên, lại không thống nhất với Bộ luật Dân sự là phải hoàn tất thủ tục đăng ký thì mới chuyển quyền sở hữu. Theo vị đại diện này, Luật Dân sự quy định như vậy là có cơ sở bởi thực tế, đã xảy ra nhiều tình trạng một miếng đất, một căn nhà được bán cho nhiều người nên nếu chuyển giao quyền sở hữu tại thời điểm bàn giao nhà, bỏ qua thủ tục đăng ký thì rất nhiều khả năng xảy ra tranh chấp. Do vậy, đại diện Viện Kiểm sát ủng hộ quan điểm quyền sở hữu chuyển giao tại thời điểm các bên đã hoàn tất thủ tục đăng ký.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cũng đồng quan điểm rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu phải là khi hoàn tất thủ tục đăng ký, bởi một số người mua nhà sau khi chuyển vào ở thì không chịu đóng tiếp cho đủ tiền. "Một số người mua căn hộ đóng 95% giá trị căn hộ rồi không đóng tiền nữa. Thậm chí, không ít trường hợp chỉ phải đóng 5% để được cấp sổ đỏ cũng không thực hiện", ông Đực nói.

Theo ông Vũ Ngọc Nam, đại diện Sở Tư pháp, cần cân nhắc quy định này, vì nếu người mua nhà chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán thì chưa thể có quyền sở hữu; ngoài ra, trường hợp thuê mua nhà có thời hạn 20 hoặc 30 năm thì người mua tuy đã nhận bàn giao căn nhà nhưng chưa thực sự là chủ sở hữu vì chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với chủ đầu tư.

"Siết" tiêu chuẩn cấp giấy chứng nhận

Dự thảo Luật Nhà ở quy định, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, đáp ứng các tiêu chuẩn về nhà chung cư thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Theo ông Lê Hoàng Châu, chế định này ra đời làm gia tăng sự phát triển các chung cư nhỏ trong đô thị, do vậy cần được quy định chặt chẽ. Trước hết, phải bảo đảm phù hợp quy hoạch phát triển, thiết kế đô thị, có báo cáo nghiên cứu tác động môi trường, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội đô thị để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống xã hội hiện hữu.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực lại ủng hộ quy định này. Theo ông Đực, trên thực tế đã có rất nhiều hộ gia đình, anh em… cùng chọn mua nhà chung và sống gần nhau. Nếu luật không cho phép thì vẫn rất nhiều người chọn sống như vậy vì không đủ điều kiện mua một căn nhà, căn hộ. Vì vậy, nếu được cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ thì người dân càng yên tâm sinh sống. Nếu lo ngại sự gia tăng sự phát triển các chung cư nhỏ trong đô thị thì luật quy định chặt chẽ về kỹ thuật như bảo đảm số diện tích/đầu người, có không gian sinh hoạt chung, sinh hoạt riêng…