Thông tư “đá” Nghị định- Người mua nhà thiệt thòi

Thời gian vừa qua, trên thị trường bất động sản đã xảy ra nhiều vụ việc khiếu kiện giữa các cư dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư, khách hàng mua căn hộ chung cư, với các chủ đầu tư liên quan tới vấn đề về cách tính diện tích căn hộ. Mới đây nhất Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD hủy bỏ cách tính diện tích từng gây nhiều thiệt thòi, bức xúc cho người dân sống ở chung cư trong suốt 3 năm qua.

“Bộ Xây dựng không sai!”

Ngay từ năm 2011, những điểm không phù hợp và chưa rõ ràng trong Thông tư 16 đã được báo chí phản ánh. theo đó việc Thông tư 16 quy định hướng dẫn 2 cách tính diện tích căn hộ là theo “tim tường” hoặc “thông thủy”, và hầu hết các chủ dự án chung cư đều áp dụng cách tính theo “tim tường” (bao gồm diện tích cả cột và hộp kỹ thuật) để tính vào diện tích bán cho khách hàng, đã gây ra nhiều khiếu nại, khiếu kiện. Trước tình trạng trên, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã có công văn gửi Bộ Xây dựng nêu rõ: “Giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, sửa đổi nội dung quy định cách tính diện tích căn hộ chung tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đồng thời hướng dẫn cụ thể về trình tự, cách thức thực hiện và hồ sơ trong trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết và báo cáo Thủ tướng kết quả thực hiện trước ngày 20-12-2011. Tuy nhiên, từ đó đến nay, cách tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16 vẫn không có nội dung nào thay đổi và cũng không có văn bản nào hướng dẫn chi tiết về cách tính diện tích căn hộ này.

Tại phiên họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 2 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã một lần nữa khẳng định: “Bộ Xây dựng không sai!”. Cụ thể, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16/2010 là không trái với Luật Nhà ở và Nghị định 71, đồng thời quy định này cũng phù hợp với Luật Dân sự, có cơ sở pháp lý đồng thời có tham khảo quốc tế, do đó không thể có chuyện bộ phải xin lỗi vì đã ban hành.

Theo văn bản giải trình của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì về nguyên tắc, toàn bộ chi phí xây dựng công trình nhà chung cư, cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung, đều tính vào giá bán. Nếu tính diện tích sàn theo “tim tường” thì đơn giá bán căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại, nếu tính theo thông thủy thì đơn giá sẽ tăng lên. Song, tổng giá bán căn hộ của 2 cách tính này là không đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào, người mua cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.

Tuy nhiên, trên thực tế, nếu tính diện tích theo “tim tường” thì rõ ràng những khách hàng mua căn hộ có chứa phần cột, hộp kỹ thuật (được xác định là sở hữu chung) sẽ phải chịu thiệt thòi vì phải trả thêm tiền cho một phần diện tích mà họ không có quyền sử dụng riêng cho mình. Việc xác định cách tính căn hộ này hoàn toàn là sự “thỏa thuận” giữa bên bán và bên mua, chứ Thông tư của Bộ Xây dựng không quy định bắt buộc phải tính căn hộ theo kích thước “tim tường”. Nhưng chính việc cho phép cách tính theo “tim tường” của Thông tư này đã khiến cho không ít khách hàng mua căn hộ có chứa phần cột, hộp kỹ thuật phải trả thêm một khoản tiền không nhỏ.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã “vội vàng” ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi điều 21 của Thông tư 16 để thống nhất một cách tính theo kích thước “thông thủy”. Một câu hỏi đặt ra là nếu Bộ Xây dựng cho rằng mình không sai thì việc Bộ Xây dựng lại ban hành Thông tư 03 hủy bỏ cách tính diện tích chưng cư theo “tim tường” bao được qui định tại Thông tư 16 trước đây sẽ được hiểu như thế nào?

Có hay không dấu hiệu lợi ích nhóm?

Với việc ban hành Thông tư 16, thì Bộ Xây dựng phải biết được rất rõ Thông tư chỉ là loại văn bản hướng dẫn thi hành Luật và Nghị định, tức là làm rõ các nội dung đã có ở Luật và Nghị định, nhưng Thông tư 16 lại đưa ra những quy định trái với nội dung cần giải thích ở Luật, gây ảnh hưởng trực tiếp đến các nội dung và đối tượng điều chỉnh trong xã hội.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Văn Lịch, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, ngay sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16, hàng loạt Sở Tài nguyên và Môi trường tại các tỉnh đã thắc mắc phải cấp sổ đỏ như thế nào, bởi 2 cách tính này không đồng nhất về số liệu, gây thiệt hại lớn cho người mua nhà.

Không chỉ khiến người mua nhà mất tiền oan vì cách tính diện tích trong căn nhà mà ngay cả việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại các chung cư hiện nay đều không rõ ràng. Các phần cột, hộp kỹ thuật, tường bao, tường ngăn chia căn hộ được tính vào sở hữu riêng nhưng có thể phần diện tích này lại được phân bổ vào giá bán chung cho toàn bộ ngôi nhà. Phần sở hữu chung là hành lang, sảnh của ngôi nhà cũng thường bị chủ đầu tư biến thành văn phòng cho thuê kiếm lời, còn người mua thì không được sử dụng, hưởng lợi gì nên ngày càng gây bức xúc trong dư luận.

Dễ dàng nhận thấy, với cách tính diện tích được quy định trong Thông tư 16 của Bộ Xây dựng thì chủ đầu tư là những người được hưởng lợi nhiều nhất, sau đó là các tổ chức, cơ quan quản lý và dịch vụ khác. Còn người thiệt thòi là các chủ hộ mua nhà. Nhiều người dân đã tỏ ra nghi ngờ các tổ chức có lợi ích nhóm từ quy định trên. Nhưng để làm rõ việc có hay không “lợi ích nhóm” cần phải có sự chứng minh thiệt hại từ hệ lụy của Thông tư 16 với các hộ dân mua nhà, ảnh hưởng đến trật tự xã hội và xác định hành vi cố ý của các cá nhân chịu trách nhiệm khi ban hành thông tư và cơ quan trả lời rõ ràng nhất phải là cơ quan điều tra sau khi đã xác minh, thu thập các chứng cứ. Còn đối với người mua nhà câu hỏi được họ quan tâm nhất trong thời gian vừa qua đó là liệu số tiền họ đã bỏ ra để mua số cột, hộp kĩ thuật kể từ khi Thông tư 16 được ban hành có được đền bù hay không?

Ông Đinh Xuân Thảo, Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp:

Về nguyên tắc khi ra thông tư hướng dẫn thì phải đảm bảo các văn bản ở dưới (thông tư) không được trái với nghị định. Thông tư chỉ được hướng dẫn và làm rõ nghị định hơn thôi. Như vậy, Thông tư 16 đã không nhất quán và thể hiện sự không minh bạch về mặt chính sách. Điều này cơ quan chủ quản, cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng cần phải làm rõ. Thông tư 16 là của Bộ Xây dựng, còn Nghị định 71 của Chính phủ, rõ ràng trường hợp này nghị định của Chính phủ cao hơn. Trong trường hợp ra tòa, tòa sẽ căn cứ vào văn bản có giá trị cao hơn. Trong trường hợp thông tư sai thì phải sửa, hủy thông tư đó, và người đã chịu thiệt sẽ được bồi thường”.

Luật sư Trần Văn Toàn, văn phòng luật sư Khánh Hưng:

Người dân không thể đòi Bộ Xây dựng bồi thường thiệt hại đối với số tiền mà họ đã phải trả “oan” cho chủ đầu tư. Vì người dân không có quyền đòi bồi thường thiệt hại do hành vi ban hành văn bản quy phạm pháp luật trái pháp luật gây ra. Cán bộ, công chức chỉ phải bồi thường cho người dân khi có hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý hành chính hoặc tố tụng, trực tiếp gây thiệt hại cho người dân. Khi đó, căn cứ vào Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, người dân có quyền đòi bồi thường. Trong trường hợp này, việc ban hành Thông tư 16 của Bộ Xây dựng là ban hành một chính sách, ban hành văn bản quy phạm pháp luật chứ không phải là hành vi hành chính, công vụ của công chức trong quản lý hành chính hoặc tố tụng nên không thể đòi bồi thường theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước.