Tháo gỡ khó khăn về cấp sổ đỏ tại các dự án nhà ở

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, hiện nay trên địa bàn Hà Nội có 370 dự án phát triển nhà ở (trong đó có 223 dự án đã được thành phố giao đất) với diện tích đất theo quy hoạch 17.765ha, trong đó diện tích nhà ở là 121.433.750m2, tương đương với 520.695 căn hộ; trong đó có 346.016 căn chung cư, tương đương 35.000.000m2, 174.679 căn nhà ở thấp tầng.

Qua điều tra cho thấy trong tổng số 223 dự án đã được thành phố giao đất (diện tích 5.561ha) có 216.580 căn (chung cư và thấp tầng), trong đó có 112.150 căn đã xây dựng xong, bàn giao cho người mua nhà (đã cấp 30.000 giấy chứng nhận, còn lại 82.150 căn chưa cấp do vướng mắc và chưa kê khai lập hồ sơ cấp giấy); 104.430 căn đang trong quá trình xây dựng.

Thực tế cho thấy, có một số dự án vi phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng đã được duyệt hoặc hợp đồng bán nhà chưa bảo đảm tính pháp lý nên không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, có những chủ đầu tư chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai đã xây dựng và bán nhà ở, chủ đầu tư bị khởi tố, thi hành án nên việc lập căn cứ để cấp sổ đỏ rất khó khăn. Một số chủ đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thiếu quan tâm đến quyền lợi của người mua nhà, chậm trễ trong việc nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận do tình trạng mua đi, bán lại nhà đất và bên mua chưa nộp đủ giấy tờ hoặc mua nhà cho mục đích kinh doanh kiếm lời...

Tại Văn bản số 2470/BTNMT-TCQLĐĐ, ngày 17-7-2012, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã hướng dẫn thực hiện một số giải pháp đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở. Tuy nhiên, thực tế triển khai còn nhiều vướng mắc. Nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở, kịp thời giải quyết các khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở... trên địa bàn thành phố; Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổng hợp, xin ý kiến của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Bộ Tư pháp, Văn phòng Chính phủ, thống nhất nguyên tắc thực hiện một số giải pháp để thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại một số dự án phát triển nhà ở, chủ đầu tư báo cáo tại cuộc họp và kiến nghị Thủ tướng Chính phủ các giải pháp để cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án, hiện nay còn vướng mắc; Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu UBND thành phố kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ thực hiện một số giải pháp cấp giấy chứng nhận, trong đó đề xuất một số giải pháp thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn.

Tháng 8-2013, kết luận cuộc họp kiểm điểm việc thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Nghị Quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 4-4-2013 của Thủ tướng Chính phủ, Văn phòng Chính phủ đã có Công văn số 327/TB-VPCP thông báo Kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận. Căn cứ chỉ đạo tại Thông báo số 327/TB-VPCP ngày 22-8-2013 của Văn phòng Chính phủ, Sở Tài nguyên - Môi trường đang tham mưu UBND TP chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà trong các trường hợp: Công ty mẹ được giao đất để thực hiện dự án, đã chuyển cho công ty con thực hiện bằng hình thức giao nhiệm vụ hoặc ủy quyền mà không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ công ty mẹ sang công ty con; công ty con hoàn thành việc xây dựng, đã ký hợp đồng mua bán với người mua nhà, đứng tên bên chuyển nhượng nhà đất hoặc trường hợp chủ đầu tư đã chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của dự án cho chủ đầu tư khác (chủ đầu tư thứ cấp) chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định (nhiều trường hợp sau khi chuyển giao xong đến nay công ty mẹ, công ty con hoặc chủ đầu tư đã giải thể, sáp nhập hoặc thay đổi loại hình hoạt động…). Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai (hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và đã nộp tiền sử dụng đất) nhưng xây dựng nhà ở vượt diện tích mặt bằng so với thiết kế được duyệt hoặc giấy phép xây dựng được cấp thì kiểm tra xử lý đối với phần diện tích sai phạm; trường hợp diện tích xây dựng vi phạm được phép tồn tại thì chủ đầu tư phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính tại thời điểm giao đất. Trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai và chưa nộp tiền sử dụng đất, đã xây dựng nhà và bàn giao nhà ở cho người mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà ở thì UBND cấp tỉnh, thành phố xem xét quyết định công nhận việc sử dụng đất để thực hiện dự án của chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm nộp số tiền sử dụng đất theo chính sách giá đất tại thời điểm hoàn thành công trình...

Trong quá trình thực hiện, nội dung nào vượt thẩm quyền, Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục tham mưu UBND thành phố xin ý kiến chỉ đạo của Bộ Tài nguyên - Môi trường và Chính phủ để giải quyết.