Gỡ vướng cấp sổ đỏ: Lo ngại tính khả thi

Phương án tiếp nhận hồ sơ xin cấp sổ đỏ trực tiếp từ người dân mua nhà dự án (không thông qua chủ đầu tư) được Sở TN&MT Hà Nội đưa ra, vẫn chưa thể xóa nỗi lo về chuyện hàng trăm nghìn sổ đỏ bị "ách" do chủ đầu tư không chủ động hợp tác với cơ quan chức năng.

Theo Bộ TN&MT, đến thời điểm này, trên địa bàn cả nước đã cấp được 36,5 triệu sổ đỏ, với tổng diện tích 20,36 triệu hécta, đạt 84,1% diện tích cần cấp. Về đất ở đô thị, tỷ lệ cấp đạt 81,1%, còn 29 tỉnh đạt dưới 85%. Rà soát tại 22 tỉnh, thành phố trọng điểm cho thấy, số lượng giấy chứng nhận chưa cấp, còn tồn đọng nhiều nhất là Hà Nội (khoảng 168.000 thửa đất và gần 500.000 căn hộ), Nghệ An (335.000 thửa), Tp.HCM (311.000 thửa đất và căn hộ), Gia Lai (218.000 thửa)…

Người mua nhà mừng

Theo Nghị quyết 30/2013/QH13 của Quốc hội và Chỉ thị 05 của Thủ tướng Chính phủ, trong năm 2013, việc cấp sổ đỏ phải đạt 95% trở lên đối với trường hợp đủ điều kiện; đạt 85% diện tích sử dụng trở lên đối với các loại đất chính.

Dư luận băn khoăn, 3 tháng quý IV/2013 còn lại liệu có quá gấp gáp để cơ quan chức năng trên cả nước hoàn thành chỉ tiêu cấp sổ đỏ theo quy định của Nghị quyết 30 và Chỉ thị 05. Trong đó, sự quan ngại đặt trọng tâm vào các đô thị lớn, đô thị loại 1 – nơi có thị trường BĐS phát triển vượt trội như Tp.HCM và Hà Nội.

Cụ thể, theo số liệu Sở TN&MT Hà Nội công bố, toàn địa bàn Thủ đô có khoảng 590.000 trường hợp mua đất, nhà dự án có nhu cầu cấp sổ đỏ; trong đó, gần 200.000 trường hợp đã nộp đủ hồ sơ, nhưng cơ quan chức năng chưa thể cấp vì lỗi của chủ đầu tư.

Thực tế cho thấy, lý do căn bản dẫn tới "tắc" sổ đỏ cho người dân mua tại các dự án nhà ở, là sai phạm trong quá trình xin cấp phép, thi công, hoàn công… Xây dựng sai giấy phép xây dựng, thậm chí chủ đầu tư chưa biết khu đất của mình được giao giới hạn ra sao (trích lục bản đồ khu đất chưa có) nhưng đã thi công móng và bán nhà.

Được cấp chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà mình đã mua là điều nhiều người dân sinh sống ở Hà Nội chờ đợi từ lâu

Chưa hết, sổ đỏ bị "ách" còn do những chủ đầu tư nợ tiền thuế đất, nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Người dân chưa tìm hiểu kỹ về năng lực tài chính, năng lực pháp lý của chủ đầu tư đã vội mua,… Thực trạng đáng lo ngại đến mức ngay cả những "đại gia" BĐS cao cấp cũng "nợ như Chúa Chổm".

Một trường hợp khác, mà người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội hay vướng phải, là mua nhà từ đơn vị thứ cấp.

Theo kiến nghị của ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội, cơ quan chức năng có thể nhận hồ sơ xin cấp sổ đỏ trực tiếp từ cá nhân mua nhà để xem xét cấp cho trường hợp đủ điều kiện và phạt chủ đầu tư sau.

Chế tài cần rõ ràng

Trước yêu cầu bức thiết nêu trên, Bộ TN&MT yêu cầu các địa phương rà soát lại khối lượng tồn đọng, xem xét đối tượng và địa bàn cần ưu tiên tập trung để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ; đồng thời, đề xuất hướng giải quyết với các trường hợp vướng mắc, không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Riêng Hà Nội, Tp.HCM cần rà soát kỹ các dự án phát triển nhà ở đã hoàn thành, không có vướng mắc, không vi phạm đất đai để ưu tiên cấp giấy cho người mua nhà ở.

Đáp lại yêu cầu này, theo đại diện Sở TN&MT Hà Nội, điểm khó khăn căn bản, chính là sự hợp tác từ phía chủ đầu tư. Hiện nay, trên địa bàn có 223 dự án phát triển nhà ở (tương đương khoảng 220.000 căn hộ), đến nay, Sở TN&MT mới nhận được sự phối hợp, liên hệ của khoảng 110 doanh nghiệp.

Về chế tài áp dụng cho các chủ đầu tư cố tình chây ì báo cáo, Sở TN&MT Hà Nội sẽ áp dụng biện pháp gửi thông báo tới chủ đầu tư liên hệ với cơ quan quản lý về cấp sổ đỏ để làm thủ tục. Sau 3 lần gửi mà các chủ đầu tư không có động thái tích cực, sẽ có đoàn thanh tra đến xử lý sai phạm.

Tuy nhiên, điểm chưa rõ trong cách làm này của Tp. Hà Nội, là thời gian gửi thông báo là bao lâu? Giữa các lần gửi là mấy ngày, mấy tuần, hay…mấy tháng? Còn nữa, trong trường hợp đoàn thanh tra tới làm việc và tìm ra sai phạm, thì hình thức xử lý sẽ cụ thể ra sao? Tính răn đe nếu chỉ ở mức phạt hành chính, e rằng sẽ có nhiều chủ đầu tư "chịu đấm ăn xôi" để bán được hàng, duy trì lợi nhuận.

Sở TN&MT Hà Nội cũng cho rằng, việc tổ chức hợp đồng thêm với các cán bộ địa chính để xử lý các vướng mắc, cấp giấy các dự án nhà ở đối với Hà Nội là không phù hợp. Vấn đề quan trọng đối với các dự án nhà ở tại Hà Nội là sự phối hợp của chủ đầu tư (!)

Tháng 6/2013, lực lượng thanh tra xây dựng toàn quốc đã được tái cơ cấu theo hướng thu gọn chỉ còn thanh tra xây dựng cấp sở và cấp bộ. Dư luận băn khoăn, với lực lượng thanh tra xây dựng bị tinh giảm như hiện nay, liệu rằng việc rà soát, kiểm tra các dự án nhà ở "có vấn đề" trên địa bàn Thủ đô có được diễn ra hiệu quả, nhanh gọn và trả lại quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà.

Nếu chế tài không rõ ràng, và thể hiện sự mạnh tay của cơ quan quản lý, cộng với việc thiếu hụt lực lượng thanh tra xây dựng địa bàn, việc cơ quan chức năng trực tiếp xét cấp sổ đỏ cho người dân sẽ còn lằng nhằng nhiều thủ tục phức tạp. E rằng nỗi khổ "sổ đỏ" của người dân đã trót mua nhà lại tiếp tục kéo dài.