Công cụ pháp lý mới cho thị trường bất động sản

Trước bối cảnh thị trường bất động sản sụt giảm kéo dài, việc hình thành Quỹ Đầu tư bất động sản (BĐS) được kỳ vọng giúp thị trường phục hồi trở lại. Kỳ vọng này sẽ trở thành hiện thực từ ngày 1/7/2013 khi hành lang pháp lý cho các Quỹ Đầu tư bất động sản chính thức có hiệu lực qua Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 27/12/2012.

Công cụ pháp lý mới cho thị trường bất động sản

Công cụ cần cho thị trường

Sự ra đời của Quỹ Đầu tư BĐS sẽ giúp tăng nguồn vốn, tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS.

Thực tế, trong thời gian qua, tại Việt Nam đã xuất hiện các Quỹ Đầu tư BĐS hoạt động như: VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management... Tuy nhiên, tất cả các Quỹ này đều thuộc các tập đoàn lớn của nước ngoài được hình thành và tham gia đầu tư trên thị trường chứng khoán, đầu tư vào doanh nghiệp (DN), chưa có Quỹ nào chuyên sâu trong huy động vốn để đầu tư vào BĐS. Các Quỹ Đầu tư BĐS của Việt Nam vẫn còn thiếu vắng.

Nguyên nhân khiến cho các Quỹ Đầu tư BĐS chưa hình thành và phát triển mạnh tại Việt Nam là do còn thiếu hành lang pháp lý quy định cụ thể về việc thành lập, quản lý quỹ này, cùng với đó là các quy định về các tài sản đầu tư và các quyền có liên quan đến tài sản như quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng với sự thuận tiện trong mua bán, không bị cản trở bởi các thủ tục hành chính và các yêu cầu pháp lý phức tạp...

Thiết lập hành lang pháp lý

Thông tư số 228/2012/TT-BTC gồm 6 Chương và 39 Điều, quy định rõ về việc huy động vốn, thành lập, quản lý và giám sát hoạt động của Quỹ Đầu tư BĐS, công ty đầu tư chứng khoán BĐS và nêu rõ vai trò của ngân hàng giám sát cũng như tổ chức thẩm định giá.

Theo Thông tư này, Quỹ Đầu tư BĐS được tổ chức và hoạt động dưới hình thức Quỹ Đầu tư Chứng khoán đại chúng hoặc công ty đầu tư chứng khoán đại chúng. Thông tư cũng quy định việc huy động vốn, thành lập, quản lý và giám sát hoạt động đầu tư của Quỹ Đầu tư BĐS. Khi thành lập, tên của Quỹ Đầu tư BĐS phải phù hợp với các quy định pháp luật về DN, được viết bằng tiếng Việt (có thể kèm theo chữ số, ký hiệu, phát âm được) và có ít nhất hai thành tố là cụm từ “Quỹ Đầu tư BĐS” và tên riêng.

Danh mục đầu tư của quỹ phải phù hợp với mục tiêu và chính sách đầu tư (đã được quy định tại điều lệ quỹ và công bố tại bản cáo bạch), gồm các loại tài sản: gửi tiền tại các ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật ngân hàng; công cụ thị trường tiền tệ bao gồm giấy tờ có giá, công cụ chuyển nhượng theo quy định trong lĩnh vực ngân hàng; trái phiếu chính phủ, trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, trái phiếu chính quyền địa phương; cổ phiếu niêm yết, cổ phiếu đăng ký giao dịch, trái phiếu niêm yết trên Sở giao dịch Chứng khoán của Việt Nam…

Tài sản của quỹ thuộc sở hữu của nhà đầu tư tham gia, nắm giữ chứng chỉ quỹ theo tỷ lệ vốn góp. Công ty quản lý quỹ chỉ được sử dụng tài sản của quỹ để thanh toán các nghĩa vụ tài chính của quỹ, không được sử dụng tài sản này để thanh toán hoặc bảo lãnh cho các nghĩa vụ nợ, nghĩa vụ thanh toán của công ty hoặc tổ chức, cá nhân khác dưới mọi hình thức và trong mọi trường hợp…

Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang không được tham gia góp vốn lập quỹ, mua chứng chỉ Quỹ Đầu tư BĐS. Việc tham gia góp vốn lập quỹ, mua chứng chỉ Quỹ Đầu tư BĐS của các tổ chức tín dụng, DN bảo hiểm, tổ chức kinh doanh chứng khoán, công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên, thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan.

Quỹ Đầu tư BĐS là quỹ đóng, thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư tối thiểu 65% tài sản của quỹ vào BĐS để cho thuê. Công ty đầu tư chứng khoán BĐS là quỹ đầu tư BĐS được tổ chức dưới hình thức công ty cổ phần theo quy định của pháp luật về DN. Vốn tối thiếu của công ty đầu tư chứng khoán BĐS là 50 tỷ đồng, có tối thiểu 100 cổ đông, do một công ty quản lý quỹ quản lý, tài sản lưu ký tại ngân hàng giám sát... Quỹ Đầu tư BĐS được chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng để huy động vốn lập quỹ và phát hành thêm để tăng vốn.

Bộ Tài chính cũng đưa ra quy định về việc bắt buộc niêm yết tại Sở giao dịch đối với cả Quỹ Đầu tư BĐS và công ty đầu tư chứng khoán BĐS. Theo đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ, công ty quản lý quỹ phải hoàn tất hồ sơ và niêm yết chứng chỉ quỹ tại Sở Giao dịch chứng khoán.

Bên cạnh đó, Quỹ Đầu tư BĐS được đầu tư vào tiền gửi, ngoại tệ, giấy tờ có giá, trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, cổ phiếu niêm yết, cổ phiếu OTC, trái phiếu chưa niêm yết của các tổ chức phát hành, chứng khoán phái sinh nhưng tổng các khoản đầu tư này không quá 35% giá trị tài sản ròng của quỹ. Quỹ phải đầu tư tối thiểu 65% và tối đa 100% giá trị tài sản ròng của quỹ vào BĐS, ngoài ra dự thảo còn quy định chi tiết về “room” đầu tư vào từng loại hình cổ phiếu. Nếu sai lệch tỷ lệ danh mục đầu tư, công ty quản lý quỹ phải điều chỉnh lại danh mục đầu tư trong 15 ngày kể từ ngày phát hiện ra sai lệch. Tuy nhiên, Quỹ không được cho vay, trừ trường hợp đầu tư tiền gửi, không được giao dịch ký quỹ, không được đầu tư vào các quỹ đầu tư chứng khoán, công ty đầu tư chứng khoán.

Hành lang pháp lý cho Quỹ Đầu tư BĐS còn được xác định tại Điều 91 Nghị định 58/2012/NĐ-CP quy định BĐS được phép đầu tư phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định, BĐS phải được nắm giữ 2 năm kể từ ngày mua, trừ trường hợp buộc phải bán tài sản theo yêu cầu của pháp luật hoặc quyết định của Đại hội cổ đông… Cụ thể, các BĐS đủ điều kiện như sau: là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành, nếu BĐS đang trong quá trình xây dựng, Quỹ chỉ được đầu tư nếu có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, đảm bảo BĐS có thể bán được hoặc có thể sử dụng ngay sau khi hoàn tất, dự án đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn, tổng giá trị các dự án BĐS trong quá trình xây dựng không quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ...; Giá mua BĐS không được vượt quá 110% và giá bán BĐS không được thấp hơn 90% so với giá tham chiếu do tổ chức thẩm định giá xác định trong thời hạn 06 tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch, trừ trường hợp được thông qua bởi đại hội nhà đầu tư. Trường hợp cần thiết, đại hội nhà đầu tư hoặc ban đại diện quỹ có quyền yêu cầu công ty quản lý quỹ, tổ chức thẩm định giá xác định lại giá tham chiếu trước khi thực hiện giao dịch. Trường hợp BĐS được định giá bởi nhiều tổ chức thẩm định giá, giá tham chiếu được xác định bằng giá trị bình quân các mức giá xác định bởi các tổ chức thẩm định giá.

Công ty quản lý quỹ phải lấy ý kiến đại hội nhà đầu tư trong trường hợp: Giá giao dịch vượt quá các mức quy định tại điểm a khoản này; Giá trị của riêng giao dịch đó đạt trên 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc giá trị của riêng giao dịch đó cùng với các giao dịch đã thực hiện trước đó với cùng đối tác trong 12 tháng gần nhất đạt trên 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; Các trường hợp khác theo quy định tại điều lệ quỹ và được công bố tại bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt.

Ngoài ra, giao dịch có giá trị đạt từ 10% tới 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch hoặc giao dịch dẫn tới tổng giá trị các giao dịch đã thực hiện với cùng một đối tác trong 12 tháng gần nhất đạt từ 10% tới 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch. Hoặc các trường hợp khác theo quy định tại điều lệ quỹ và công bố tại bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt thì công ty quản lý quỹ phải lấy ý kiến ban đại diện quỹ trước khi thực hiện.

Công ty quản lý quỹ có trách nhiệm xác định giá trị tài sản ròng của Quỹ Đầu tư BĐS và giá trị tài sản ròng trên một đơn vị chứng chỉ quỹ định kỳ tối thiểu một tuần một lần, trong đó giá trị tài sản ròng của Quỹ được xác định bằng tổng giá trị thị trường các tài sản có trong danh mục trừ đi tổng nợ phải trả của quỹ.

Về hoạt động của Quỹ Đầu tư BĐS, vai trò của ngân hàng giám sát rất quan trọng. Toàn bộ vốn góp của nhà đầu tư phải được phong tỏa tại một tài khoản riêng mở tại ngân hàng giám sát và chỉ được giải tỏa sau ngày giấy chứng nhận đăng ký lập quỹ có hiệu lực. Quỹ Đầu tư BĐS phải xây dựng sổ tay định giá và phải được ngân hàng giám sát và tổ chức thẩm định giá xác nhận và ban đại diện quỹ phê duyệt, giá trị tài sản ròng của quỹ phải được ngân hàng giám sát xác nhận…

Việc cho ra đời các Quỹ Đầu tư BĐS sẽ đa dạng hóa mô hình đầu tư của các công ty quản lý quỹ cũng như tạo một sân chơi mới cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ khi không đủ tiền để đầu tư thì có thể mua các chứng chỉ quỹ của công ty quản lý quỹ BĐS. Đồng thời sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS cho thuê nếu các Quỹ đổ vốn vào đây, nhất là nguồn vốn ngoại.