Có nên giao đứt tòa nhà cho cư dân?

Luật Nhà ở năm 2005 đã đưa nội dung nhà chung cư phải thành lập ban quản trị như một quy định bắt buộc nhằm bảo vệ quyền lợi cho cư dân.

Tuy nhiên, sau gần 10 năm triển khai, quyền lợi của cư dân tại nhiều tòa chung cư vẫn bị vi phạm nghiêm trọng. Và nguyên nhân của tình trạng trên được đa số cư dân kết luận là do chủ đầu tư cố tình gây khó dễ hoặc ngăn cản cư dân thành lập ban quản trị.

Để bảo vệ quyền lợi của cư dân một cách hiệu quả hơn, Bộ Xây dựng là cơ quan được giao soạn thảo Dự luật Nhà ở sửa đổi, đã đưa ra quy định dứt khoát rằng “đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư”.

Đồng thời, Bộ này còn đưa vào một điều khoản nêu rõ, “Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình HĐQT của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân và có con dấu để giao dịch và thực hiện các quyền quy định tại khoản 1 Điều 103 của Luật này”.

Tại khoản 1 Điều 103 lại quy định Ban quản trị nhà chung cư có các quyền “quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với đơn vị có chức năng, có năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn”.

Như vậy, quyền của Ban quản trị là rất lớn. Nhưng vấn đề trách nhiệm cũng cần phải được đặt ra!

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, một số chủ đầu tư bày tỏ thái độ không đồng tình với những quy định trên và cho rằng, quy định như vậy sẽ “phá tan” các tòa chung cư trong thời gian ngắn.

Trước tiên là quy định “Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình HĐQT…, có tư cách pháp nhân và có con dấu để giao dịch”, nhưng dưới đó lại quy định “các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã để bầu mới, bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư”. Vậy Ban quản trị có phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những quyết định của mình không?

Vấn đề thứ hai dễ gây tranh chấp hơn là quy định Ban quản trị nhà chung cư có quyền “quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư”. Câu hỏi đặt ra là Ban quản trị có đủ năng lực, trình độ để quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì hay không?

Thực tế cho thấy, sau gần 10 năm triển khai, tại các chung cư thành lập được Ban quản trị thì đa phần là những người già hoặc người không được đào tạo kỹ năng quản lý tài chính.

Và ngay trong nội bộ Ban quản trị ở nhiều nơi cũng phát sinh mâu thuẫn về quyền lợi, vì những người làm Ban quản trị “được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư”.

Vấn đề thứ ba là quy định Ban quản trị được “ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư”. Theo quy định này thì Ban quản trị nếu do không có khả năng thẩm tra chất lượng của các đơn vị cung cấp dịch vụ nên ký nhầm hợp đồng với đơn vị làm không tốt; hoặc nếu vì cố tình lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ không tốt nhưng có giá thầu rẻ, phần trăm hoa hồng cao…, thì hậu quả sẽ khôn lường.

“Thang máy Nhật mà gọi bảo dưỡng vào thay 'đồ Tàu' thì chết rồi”, lãnh đạo 1 DN nói.

Theo một số chủ đầu tư chung cư có uy tín, đúng là thị trường căn hộ chung cư cũng mới manh nha phát triển khoảng 10 năm nay, nên còn bất cập, ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân. Tuy nhiên, trải qua sự sàng lọc của thị trường thời gian qua, chỉ những chủ đầu tư tâm huyết, có tiềm lực và trình độ, năng lực thực sự mới trụ vững. Cũng chính yếu tố này khiến các chủ đầu tư phải tâm niệm thực hiện nhiệm vụ quản lý và vận hành tòa chung cư một cách tốt nhất, vì chính uy tín và sự chuyên nghiệp cần có của DN.

Chính vì lẽ đó, lãnh đạo nhiều DN đã đề xuất Bộ Xây dựng chỉnh sửa quy định trên theo hướng vẫn thành lập Ban quản trị chung cư, nhưng là để kiến nghị, đồng thời kiểm tra, giám sát hoạt động của Ban quản lý tòa nhà hoạt động cho tốt, nhằm bảo vệ được quyền lợi chính đáng và hợp pháp của cư dân. Còn trách nhiệm quản lý tòa chung cư vẫn nên giao cho DN được chủ động thực hiện.

Một tổ chức quản lý chuyên nghiệp làm việc dưới sự giám sát của đại diện những người thụ hưởng vẫn tốt hơn là sự… nhiệt tình một cách nghiệp dư.