Chuyển dự án ký túc xá thành nhà thu nhập thấp: Thiếu khả thi

Sở Xây dựng Hà Nội vừa trình lên UBND TP chuyển đổi công năng tòa nhà A3 tại khu đô thị Pháp Vân, nhằm giảm tải áp lực nguồn vốn. Thế nhưng, dường như đây chỉ thêm một giải pháp thiếu khả thi, bởi thực tế, tại một số dự án nhà thu nhập thấp hiện nay đang xuất hiện tình trạng khách hàng đòi trả nhà, hoạt động mua bán ế ẩm. Nhà giá rẻ - cũng đang tạo thành nỗi lo mới.

Rẻ vẫn ế

Dự án nhà ở sinh viên (SV) tại khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp (Hoàng Mai, Hà Nội) được khởi công từ năm 2009 với tổng vốn đầu tư gần 1.500 tỷ đồng, huy động từ trái phiếu Chính phủ, dự kiến dành cho 22.000 SV các trường đại học phía nam TP. Dự án bao gồm 6 đơn nguyên cao 19 tầng, một tầng hầm, trong đó, tòa nhà A3 đã hoàn thiện phần kết cấu, xây thô, trát trong và ngoài nhà.

Tuy nhiên, sau 4 năm triển khai, giá cả đầu vào tăng cao khiến tổng vốn đầu tư phải điều chỉnh lên hơn 1.800 tỷ đồng, không bao gồm hạng mục nhà A4, khiến dự án thiếu hụt hàng trăm tỷ đồng. Để đảm bảo tiến độ, giảm tải áp lực nhu cầu vốn, dành tiền thanh toán cho đơn vị thi công và đầu tư các hạng mục còn lại, Sở Xây dựng đã kiến nghị được chuyển đổi nhà A3 từ nhà ở SV sang loại hình nhà thu nhập thấp, để bán cho người có khó khăn về nhà trên địa bàn. Nếu áp dụng phương án này sẽ thu hồi được khoảng 110 tỷ đồng.

Theo khảo sát, thời gian qua, lượng nhà ở xã hội, nhà dành cho người thu nhập thấp vẫn tiếp tục gia tăng. Hiện cả nước có khoảng 167 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, trong đó 34 dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp đã hoàn thành, 32 dự án đang tiếp tục triển khai. Đồng thời, có 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Tại Hà Nội, số dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là 21 và có 7 dự án đã chính thức được chấp thuận chuyển đổi. Tại TP Hồ Chí Minh, cũng có 24 dự án.

Tuy nhiên, lại đang xuất hiện một nghịch lý là nhà giá rẻ lại ế! Tại dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông), có hơn 30 khách hàng đã làm thủ tục trả lại nhà, thanh lý hợp đồng. Khoảng 120 khách hàng thì chưa nộp tiền và nhận bàn giao nhà. Một số dự án nhà ở xã hội khác như Sunny Garden City (Quốc Oai), Đặng Xá (Gia Lâm)… cũng lâm vào cảnh tương tự.

Không nên chú trọng chuyện chuyển đổi

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng thì đây là sự thay đổi chủ trương một cách tùy tiện. Theo ông Liêm, chủ trương xây dựng nhà ở SV rất đúng đắn và quan trọng, trong quá trình thực hiện gặp khó khăn thì nên tìm cách thực hiện tiếp chứ không nên từ bỏ dự án. Tại sao TP có thể chi nhiều tỷ đồng cho một số hoạt động chưa mang lại hiệu quả như xây chợ mà một dự án thiết thực dành cho sinh viên lại kéo dài lê thê?

Đồng thời, ông Liêm cũng cho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp hiện nay là do DN được ưu đãi về đất, thuế, vốn vay… nên đua nhau thực hiện chứ chưa thực sự quan tâm tới nhu cầu mua bán trên thị trường. Cũng vì thế mới có tình trạng ế ẩm hiện nay. Một số dự án dù có giá 8,5-9 triệu đồng/m2 nhưng địa điểm xây như ở Hoài Đức. Quốc Oai thì ai sẽ là người mua? Chắc chắn chỉ là người dân đang sinh sống quanh khu vực đó chứ không phải người dân đang thiếu nhà ở trong nội thành. Cùng với đó, nhiều nhà ở thương mại hiện nay giá cũng tương đương nhà ở xã hội. Do đó, có chuyển đổi thành nhà ở thu nhập thấp cũng chưa chắc có thanh khoản.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó GĐ Công ty Địa ốc Đất Lành cũng cho rằng, trào lưu chạy theo nhà ở xã hội hiện nay có thể để lại nhiều hệ lụy không tốt. Việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhiều khả năng đang bị biến tướng. DN lợi dụng danh nghĩa nhà ở xã hội để huy động nguồn vốn, bất chấp có thể bán ra thị trường hay không, bất chấp nhu cầu thực tế.

Như tại Hà Nội, nhiều dự án bị "đẻ non”, chưa có quy hoạch, thiết kế, thủ tục… nhưng như dự án nhà ở xã hội tại 143 Trần Phú, Hà Đông đã tiến hành xong lễ động thổ. Như vậy, từ ngày khởi công tới có sản phẩm phần móng phải mất gần 1 năm, mà cũng chưa chắc tạo thành sản phẩm. Do đó, nếu không khéo triển khai, rất có thể khiến nhà đầu tư ồ ạt làm theo, dẫn tới dư thừa, thị trường đóng băng tiếp phân khúc này.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành cho rằng, không nên chia nhỏ thành từng phân khúc, nhóm nhà như hiện nay. DN nên tìm hiểu nhu cầu người dân để xây nhà với giá mà người dân tiếp cận được. Đơn cử, nhà có giá quanh mốc 1 tỷ đồng, có chính sách tín dụng mua trong vòng 20-30 năm, người dân trả trước 20%, 80% còn lại được trả dần trong 20-30 năm.

"Nhu cầu nhà ở hiện vẫn đang rất cao. Không khó để làm ra sản phẩm có giá không quá 10 triệu đồng/m2. Người dân nào có nhu cầu, có vốn thì đăng ký mua, không có vốn sẽ được hỗ trợ thông qua tín dụng BĐS giống một số quốc gia khác trên thế giới. Đây là giải pháp hoàn toàn có thể thực hiện dễ dàng. Đồng thời, không nên nói quá nhiều tới câu chuyện hỗ trợ, giải cứu BĐS. Đây là dịp thanh lọc thị trường. BĐS chiếm tới 20-30% tổng sản phẩm quốc nội, tạo 2-3 triệu việc làm, cần sự phát triển ổn định bền vững” - ông Thành khẳng định.