Chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội: Đánh vật với thủ tục

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, dù UBND TP đã đồng ý cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo hướng dẫn tại Thông tư số 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên cho đến nay, việc triển khai vẫn tắc do các tiêu chuẩn chưa được cụ thể hóa.

Trong văn bản cho phép chuyển đổi căn hộ có diện tích lớn thành diện tích nhỏ và chuyển đổi từ nhà ở thương mại (NƠTM) sang nhà ở xã hội (NƠXH) theo Thông tư 02 của Bộ Xây dựng, UBND TP Hồ Chí Minh đã đưa ra các tiêu chuẩn chung và đề nghị Sở Xây dựng giám sát chặt chẽ. Theo đó, về chuyển đổi căn hộ có diện tích lớn thành diện tích nhỏ, thành phố chỉ cho phép điều chỉnh các dự án đủ điều kiện tại các quận ven và huyện ngoại thành; bên cạnh đó yêu cầu Sở Xây dựng kiểm tra, cân nhắc kỹ để bảo đảm không phá vỡ quy hoạch và nhất thiết bảo đảm yêu cầu kết nối đồng bộ với hạ tầng khu vực. Với các dự án chuyển đổi từ NƠTM sang NƠXH thì các điều kiện cũng tương tự như trên. Tuy nhiên, bên cạnh việc giải quyết thủ tục chuyển đổi dự án, Sở Xây dựng phải báo cáo, đề xuất cơ chế giá mua NƠXH từ các doanh nghiệp và các cơ chế giá bán cho các đối tượng được giải quyết NƠXH bảo đảm công khai, bình đẳng, khoa học.

"Doanh nghiệp đang chết dở vì luật chậm đi vào cuộc sống", ông Lê Hoàng Châu than thở. Theo ông Châu, các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) đang rất mong đợi được cho phép chuyển đổi cơ cấu, công năng căn hộ để giải quyết khó khăn nhưng việc triển khai trên thực tế rất chậm. Không chỉ thế, ông Châu cho rằng, văn bản trên của UBND thành phố chỉ mang tính định tính, trong khi thực tế cần phải rõ và nhanh vì Thông tư 02 của Bộ Xây dựng chỉ có giá trị đến ngày 31-12-2014. Cụ thể, thành phố yêu cầu chỉ chuyển đổi công năng căn hộ ở "quận ven và huyện ngoại thành", nhưng "quận ven và huyện ngoại thành" là những quận, huyện nào thì không quy định rõ. Bên cạnh đó, cho phép chẻ nhỏ căn hộ nhưng thành phố không cho phép tăng cơ cấu dân số, điều này theo ông Châu là "bài toán không có nghiệm số" vì khi căn hộ tăng lên thì dân số phải tăng lên, nếu buộc giữ nguyên là không thể thực hiện được.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, tính đến hết tháng 9-2013 các doanh nghiệp BĐS đã bán được 4.437 căn hộ trong tổng số 14.490 căn hộ tồn kho vào thời điểm cuối năm 2012. Như vậy, hiện trên địa bàn thành phố còn 10.053 căn hộ tồn kho với tổng giá trị khoảng 17.663 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong tổng số các căn hộ tồn kho chỉ có 635 căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và thành phố vẫn rất thiếu căn hộ có diện tích nhỏ, giá phù hợp.

Từ nay đến cuối năm 2013, thành phố đang tiếp tục triển khai chương trình 30.000 căn hộ NƠXH để đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân. Hiện đã có 9 dự án NƠTM trên địa bàn thành phố được cho phép chuyển sang NƠXH với số lượng 9.218 căn hộ (tăng 4.032 căn so với ban đầu). Hiện đang có nhiều hồ sơ xin chuyển từ dự án NƠTM sang NƠXH và phần lớn các dự án này đều đủ điều kiện chuyển đổi theo Thông tư 02 của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, với điều kiện của thành phố thì nếu chỉ áp dụng theo Thông tư 02 thì sẽ có những áp lực về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chính vì vậy, nên bên cạnh Thông tư 02, thành phố còn phải có những tiêu chí riêng để hài hòa giữa việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và bảo đảm hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của thành phố.

Theo các công ty khảo sát thị trường, giao dịch mua bán căn hộ ở TP Hồ Chí Minh tiếp tục tăng so với quý trước, đặc biệt ở phân khúc bình dân. Công ty Tư vấn BĐS CBRE Việt Nam cho biết, trong quý III-2013 có khoảng 1.700 căn hộ được chào bán, trong đó phân khúc bình dân chiếm khoảng 72%. Còn theo Công ty Savills Việt Nam thì số lượng giao dịch trong quý III năm nay có mức tăng ấn tượng với các căn hộ bán chạy có giá 12-17 triệu đồng/m2. Ghi nhận trên thị trường BĐS, có nhiều doanh nghiệp đang tung ra các sản phẩm với mức giá trên dưới 10 triệu đồng/m2. Dự án Tân Hương Tower (quận Tân Phú) có giá 12,5 triệu đồng/m2; dự án Khang Gia (quận Gò Vấp) giá 12-13 triệu đồng/m2; chung cư Phố Đông Hoa Sen (quận 9) giá 11,2-13,9 triệu đồng/m2; dự án Sunview Town (quận Thủ Đức) có giá khoảng 10,9 triệu đồng/m2 kèm theo nhiều ưu đãi và khuyến mãi.