Cách tính diện tích căn hộ: chuyện không nhỏ khi Ủy ban Pháp luật vào cuộc

Cuộc chiến pháp lý mang tên “cách tính diện tích căn hộ” lại rộ lên khi Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vào cuộc, trong khi Bộ Xây dựng vẫn khẳng định mình không hướng dẫn sai.

Thiệt hại “đổ” đầu dân

Ngay sau khi Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở được ban hành, trong đó nêu 2 phương pháp tính diện tích căn hộ chung cư đã làm dậy lên những tranh chấp pháp lý giữa người dân và chủ đầu tư.

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 21 quy định hợp đồng về nhà ở ghi rõ: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”…

Từ quy định “nước đôi” như trên, đa phần các chủ đầu tư đã lựa chọn cách tính “từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ” để đưa vào hợp đồng mua bán cho khách hàng ký. Sau đó, nhiều người mới tá hỏa và viết đơn khiếu nại về việc căn hộ bị “ăn bớt” diện tích.

Điển hình như vụ kiện giữa bà Bùi Thị Bảo Quyên và Công ty TNHH Keangnam Vina, chủ đầu tư tòa nhà cao cấp Keangnam, do TAND huyện Từ Liêm (cũ) thụ lý. Bà Quyên đã trả tiền mua căn hộ B606 có diện tích 206,95 m2. Tuy nhiên, khi nhận căn hộ và đo đạc lại mới phát hiện 20,99 m2 diện tích căn hộ thuộc sở hữu chung (cột chịu lực, hộp kỹ thuật, tường chung), trong khi mỗi m2 tại toà nhà Keangnam có giá lên tới hàng ngàn USD.

Ngay sau khi vụ việc vỡ lở với hàng trăm khiếu kiện của khách hàng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã có Công văn số 124/2010 khẳng định, Bộ Xây dựng đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư 16/2010 là phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Trách nhiệm giải trình

Sự việc lùm xùm trên kéo dài đến cuối năm 2011 thì “đến tai” Chính phủ. Ngày 15/11/2011, Văn phòng Chính phủ đã có Công văn số 8130/VPCP-KSTT truyền đạt ý kiến Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, sửa đổi nội dung tại Thông tư 16, bảo đảm đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71. Đồng thời, hướng dẫn cụ thể về trình tự, cách thức thực hiện và hồ sơ trong trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng ký kết. Báo cáo kết quả thực hiện trước ngày 20/12/2011.

Sau 2 năm Bộ Xây dựng kiên quyết “bảo lưu” quan điểm và tranh chấp, khiếu kiện về diện tích chung cư ngày càng tăng nhiệt, sự việc trên lại một lần nữa rộ lên khi Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) vào cuộc và cho rằng, phản ánh của người dân về việc Bộ Xây dựng đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư 16/2010 và Công văn 124/2010 là không phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở là có cơ sở.

Trong báo cáo của Nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng khẳng định, việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư 16 và Công văn 124 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71. Chính những quy định, hướng dẫn này đã thổi bùng lên tình trạng tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ thời gian qua ở các khu chung cư cao cấp, mà thiệt thòi đều là người dân gánh chịu. Theo Nhóm nghiên cứu, căn cứ vào Luật Nhà ở cũng như Nghị định 71, Bộ Xây dựng không có thẩm quyền và Chính phủ cũng không hề giao Bộ Xây dựng quy định cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khi trả lời báo giới vẫn khẳng định, việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16/2010, trong đó có nêu 2 cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư như trên là hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật và nhiệm vụ mà Chính phủ giao.

Tuy nhiên, ông Nam cũng cho biết, ngày 20/2/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD về việc sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Theo đó, đã hủy bỏ cách tính diện tích sàn chung cư từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ được nêu trong Thông tư 16.

Mặc dù vậy, chiều qua (25/2), Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vẫn tổ chức phiên giải trình để Bộ Xây dựng báo cáo về việc ban hành Thông tư 16/2010 hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trái quy định pháp luật. Cuộc họp này ban đầu được dự kiến sẽ mời rộng rãi các cơ quan báo chí, nhưng đến phút chót thì có thông tin báo chí không được tham dự.

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải lại yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương giải trình

Trong văn bản số 777/VPCP-KTN ngày 28/1/2014 của Văn phòng Chính phủ gửi Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường liên quan đến một số ý kiến về cách tính diện tích căn hộ chung cư, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương báo cáo theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ nêu tại Công văn số 8130/VPCP-KSTT ngày 15/11/2011 và gửi về Văn phòng Chính phủ trước ngày 15/2/2014. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có thông tin gì về báo cáo của Bộ Xây dựng về vấn đề này.