Nội dung câu hỏi:

Tôi dự định mua đất, mảnh đất gồm có 90m2 đất ở đô thị (nằm trong diện tích 200m) + 80m2 đất cây lâu năm (tổng diện tích thửa đất cây lâu năm của chủ đất là 523m2) tại Phường Bình Khánh, TP Long Xuyên, An Giang

1. Tôi không có ý định xây nhà trên phần đất cây lâu năm mà chỉ có ý định sử dụng đất đó để làm sân và lối đi; vậy tôi có thể xin tách thửa mà không chuyển mục đích sử dụng được không? Nếu không tôi có thể chuyển mục đích sử dụng như thế nào?

2. Việc chuyển mục đích sử dụng và tách thửa tôi phải làm hay người bán? Làm trước hay sau hợp đồng mua bán?

3. Người bán yêu cầu giao 100% tiền ngay khi ký giấy thỏa thuận mua bán tại công chứng trong khi lúc đó quyền sở hữu miếng đất lại chưa thuộc về tôi. Xin hỏi như vậy liệu tôi có được đảm bảo gì về mặt pháp lý?

Chân thành cảm ơn!

Ý kiến tư vấn pháp lý của Công ty Luật Thiên Bình:

Kính gửi: Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty Luật Thiên Bình (“Libra”) xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi ngày 12.04.2011; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

1. Khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCN”), đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 134 Bộ Luật Dân sự 2005 và Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

2. Điểm a, khoản 1, Điều 2 Quyết định 26/2009/QĐ-UBND ngày 28/07/2009 của UBND tỉnh An Giang về việc quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa trên địa bàn tỉnh An Giang (“Quyết định 26”) quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất trồng cây lâu năm là 500m2. Diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở tại phường là 35m2. Tuy nhiên, tại Khoản 4, Điều 3 Quyết định 26 quy định phần đất nông nghiệp tách theo phần diện tích đất ở thì không áp dụng diện tích tối thiểu. Vì vậy chúng tôi thấy việc bạn nhận chuyển nhượng phần đất 80m2 là có cơ sở để thực hiện. Tuy nhiên, bạn cần liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể hơn.

3. Điểm b, Khoản 1, Điều 19 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định: Hồ sơ tách thửa gồm có Đơn xin tách thửa, Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (“GCN”) và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực.

Theo đó, trước hết bạn và bên chuyển nhượng phải tiến hành thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào diện tích chuyển nhượng được ghi nhận tại hợp đồng, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, bạn hoặc bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục đăng ký biến động (“tách thửa”).

4. Điều 692 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai. Bạn cần lưu ý rằng thời điểm công chứng, chứng thực (thời điểm giao kết) và thời điểm đăng ký biến động (thời điểm hoàn thành giao kết) sẽ không diễn ra cùng một lúc; Vì vậy khoảng thời gian giữa hai thời điểm càng dài thì rủi ro trong giao dịch càng cao nếu như một trong các bên vi phạm giao kết.

Để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Chúng tôi khuyên bạn cần đàm phán với bên chuyển nhượng theo hướng việc thanh toán sẽ tương ứng với nghĩa vụ mà bên chuyển nhượng cần phải hoàn thành.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ đã dẫn hoặc qua số điện thoại 08.3500.1111.

Trân trọng.

Chuyên mục Cafe Luật

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn