Câu hỏi:

Tôi có nhờ quí báo tư vấn cho tôi "thủ tục tách thửa đất và xây dựng". Tuy nhiên có nhiều từ chuyên môn mà tôi không hiểu. Xin hướng dẫn và giải thích giúp tôi những vấn đề sau:

1. Trong mục tư vấn "thủ tục tách thửa", luật sư Phan Thanh Thy có hướng dẫn: "Lập thủ tục phân chia tài sản chung... sau đó lập thủ tục đăng bộ thành tài sản riêng", xin hỏi:

a. Chủ lô đất ở P.11, Q.Gò Vấp bán cho tôi một nửa miếng đất đã có công chứng và cả hai cùng đứng tên chung lô đất. Lô đất có diện tích thực tế: 7,06x11,7 = 82,6m2 đủ để chia đôi mỗi người = 41,3m2 > 35m2 => được tách thửa. Nhưng trên giấy chứng nhận QSDĐ và bản vẽ năm 2005 thì chỉ công nhận có 57,1m2 (do bản vẽ bị cắt lộ giới phía trước và ranh an toàn ở phía sau), dù trên bản vẽ có xác định ranh đất thực tế. Như vậy thì tôi có được tách thửa và thực hiện theo các hướng dẫn của luật sư không?

b. Nếu tách thửa đất thành tài sản riêng của mình thì tôi sẽ được quyền bán khi có nhu cầu phải không? Nếu đứng chung thì tôi có được thực hiện quyền của mình không?

2. Luật sư có hướng dẫn "khi đất của bạn < 35m2 thì khi xây dựng phải hợp khối với nhà liền kề", xin hỏi:

a. Khi xây dựng thì diện tích đất của riêng tôi sẽ tính theo diện tích thực tế hay diện tích trên GCNQSDĐ (sổ đỏ).

b. Nếu tính theo diện tích trên sổ đỏ thì đất riêng của tôi chỉ còn 28,55m2 < 35m2, như vậy khi xây dựng tôi sẽ phải hợp khối với đất của người kia và cả hai phải xây dựng cùng thời điểm?

3. Luật sư có hướng dẫn "Trên phần đất phía sau bị cắt làm ranh an toàn, khi lập hồ sơ xin phép xây dựng tôi nên thiết kế xây dựng luôn phần đất này...". Theo tôi được biết, Nhà nước vẫn cho phép xây dựng trên phần qui hoạch khi chủ đầu tư lập giấy cam kết dỡ bỏ khi có yêu cầu. Và phần đất này vẫn thuộc sở hữu của tôi. Như vậy, nếu tôi muốn xây dựng 1 tầng trệt hoặc xây dựng thêm lầu thì có được không?

4. Khi làm thủ tục tách thửa đất, tôi và người kia sẽ được cấp GCNQSDĐ trên phần đất riêng của mỗi người? Khi xin giấy phép xây dựng thì tôi sẽ hợp khối với người kia để cùng tiến hành xây dựng và hoàn công. Vậy khi nhà đã nghiệm thu và hoàn công thì GCNQSDĐ và nhà ở thì sẽ cấp cho riêng từng người hay cấp chung?

Bản vẽ lập từ năm 2005, đến nay qui hoạch cũng đã có sự thay đổi, xin hỏi: để biết qui hoạch thực tế tại thời điểm hiện nay thì tôi phải liên hệ ở đâu? Chủ lô đất có lẽ sợ tôi sẽ bán cho người khác nên đã nói là không thể tách thửa được để cố ràng buộc tôi cùng đứng tên chung sổ đỏ. Vì kinh tế eo hẹp nên tôi đã mua miếng đất này.

Dù tôi đang giữ sổ đỏ của cả hai nhưng tôi rất lo lắng và không dám xây dựng. Nay được quí báo và luật sư hướng dẫn nên tôi rất mừng. Rất mong quí báo và luật sư giải thích giúp. Chân thành cảm ơn. (Trần Ngọc Diệp - Phan Văn Trị, P.10, Q.Gò Vấp,TP.HCM)

Trả lời của luật sư Phan Thanh Thy, chủ nhiệm VPLS Hữu Luật:

Chúng tôi thiết nghĩ vấn đề của bạn đã được giải thích cặn kẽ trong lần trả lời trước. Nay chỉ giải thích thêm để bạn hiểu rõ giải pháp đã tư vấn. Dựa vào từng câu hỏi của bạn, tôi xin trả lời:

1. Tài sản chung là đất, bạn không muốn tài sản này là tài sản chung nữa, thì lập thủ tục để xác định tài sản riêng; tách riêng thì lập thủ tục như đã hướng dẫn (đó là qui định của pháp luật).

Còn diện tích bao nhiêu pháp luật không quan tâm. Đối với tài sản là đất, để một lô đất không gây nhầm lẫn với lô đất khác gọi là thửa đất. Một lô đất có chung thửa (bằng số, tờ bản đồ, tên địa bạ…) khi có biến động về hình thể đất phải có tên gọi khác, gọi là tách thửa. Sau khi tách thửa, phải lập thủ tục đăng ký quyền sử dụng tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (cấp quận, huyện). Thủ tục này người dân gọi là đăng bộ tài sản.

a. Giải pháp tư vấn do người tư vấn đưa ra dựa vào hoàn cảnh cụ thể của người yêu cầu tư vấn, so với qui định của pháp luật. Còn người yêu cầu tư vấn có thực hiện như nhà tư vấn hay không là quyền của chủ tài sản. Người tư vấn chỉ đưa ra giải pháp.

b. Không ai được cản trở quyền định đoạt của chủ tài sản.

2. Diện tích xây dựng là diện tích sàn xây dựng. Diện tích đất khác với diện tích xây dựng. Hợp khối xây dựng là yêu cầu về thủ tục pháp lý nhằm khai thác tối đa các lợi ích của chủ bất động sản. Còn việc xây dựng tùy thuộc vào khả năng tài chính của chủ đầu tư. Do vậy, không có qui định buộc các bên hợp khối phải xây cùng thời điểm, nhưng lập thủ tục hoàn công thì phải chờ đến khi công trình hoàn thành.

3. Xây dựng và cấp phép xây dựng thuộc về hai chủ thể khác nhau. Quyền cấp phép là quyền của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương, họ hành xử quyền theo qui định của pháp luật. Còn quyền xây dựng là quyền của bạn. Nếu bạn thực hiện quyền của mình mà xâm phạm đến trật tự công cộng (trật tự xây dựng). Quyền xử lý vi phạm thuộc về cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng. Bạn muốn xây thì xây, tháo dỡ hay không là do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng quyết định. Chúng tôi không có ý kiến gì về việc đó.

4. Việc hợp khối không làm mất đi quyền sở hữu. Qui hoạch sử dụng đất là nhằm mục đích phát triển kinh tế vì an sinh quốc gia. Khi qui hoạch không còn phù hợp với thực tiễn, thay đổi qui hoạch cũng nhằm mục đích như trên. Bạn nên liên hệ cán bộ phụ trách về xây dựng tại chính quyền cơ sở (UBND phường 10) hoặc liên hệ Phòng quản lý đô thị quận Gò Vấp để biết thông tin chính xác.

Bạn đọc có những thắc mắc cần được hỗ trợ, tư vấn trong lĩnh vực nhà đất. Vui lòng gửi thư về địa chỉ Email: cafeluat@cenodi.com.vn

Xin chân thành cảm ơn!

Theo Địa Ốc TTO