Xin chào các Luật sư

Nhờ Luật sư hướng dẫn dùm cho tôi trường hợp sau: Tôi có mua một miếng đất ở Củ Chi bằng giấy tờ tay, diện tích đất là 4x20 là đất trồng cây lâu năm. Vậy đất của tôi có được tách thửa ra sổ được không, giấy tờ tay chỉ có chủ đất và tôi ký. Hiện nay tôi muốn về đó để cất nhà cho ba mẹ tôi ở có xin được giấy phép để xây nhà hay không,và thủ tục như thế nào để có giấy phép xây nhà. Xin các luật sư hướng dẫn dùm tôi.

Xin cám ơn các luật sư nhiều

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty Luật TNHH Giải Pháp Việt xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Thứ nhất: Theo Khoản 2 Điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp được phép tách thửa trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh quy định như sau:

“Đối với đất nông nghiệp:

a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì không được tách thửa.

c) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, nhưng sau ba năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền (xét duyệt kế hoạch sử dụng đất) chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2 và không được thay đổi mục đích sử dụng đất.

d) Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố: - Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa thực hiện theo điểm a khoản 2 này.

- Nếu tách thửa để sử dụng đất phi nông nghiệp, phải thực hiện theo đúng quy hoạch. Trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở:

+ Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện nêu tại điểm b khoản 1 Điều này. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000m2 đến 2.000m2 thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000m2 trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của Ủy ban nhân dân quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa.

+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án theo quy định pháp luật.” Nên theo như anh/ chị trình bày, thì anh/ chị có mua một miếng đất 4x20 = 80 m2 đất trồng cây lâu năm tại Huyện Củ chi và căn cứ vào quy định nêu trên thị phần đất trên không đủ điều kiện tách thửa.

Thư hai: Theo quy định tại Điều 11 Nghị định 84/2004/NĐ-CP thì giao dịch, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ ngày 1/7/2004 trở đi phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực tại UBND theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai mới được xem xét để cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Quyết định 31/2011/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thì: “Chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (trừ di chúc) từ Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sang tổ chức hành nghề công chứng.” Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên giữa anh/chị và chủ đất phải được công chứng, việc lập hợp đồng bằng giấy tờ tay là không hợp lệ.

Vì vậy, căn cứ hai điều trên, hợp đồng giao dịch giữa anh/ chị và chủ đất không đủ điều kiện để được cấp sổ. Ngoài ra, việc anh/ chị mua lại phần đất trên bằng giấy tay cũng không hợp lệ.

Tuy nhiên, anh/ chị đã sử dụng ổn định lâu dài phần đất trên từ trước cho đến nay mà không có bất kỳ tranh chấp nào. Nên trong trường hợp này anh/ chị nên liên hệ trực tiếp Phòng tài nguyên môi trường Huyện Củ chi, trình bày hoàn cảnh và xin cứu xét hợp thức hóa phần đất trên.

Ngoài ra, anh/ chị muốn xây nhà trên phần đất trên thì ngoài việc phải có giấy chứng nhận anh/ chị cần phải xin thêm giấy phép xây dựng.

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn hoặc qua đường dây nóng của Công ty Luật TNHH Giải Pháp Việt  0913 184 548

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.