Cho dù còn đó nhiều khó khăn nhưng những “điểm sáng” ở các phân khúc của thị trường bất động sản (BĐS) năm 2013 vẫn cho chúng ta lạc quan về sự hồi phục và phát triển ổn định của thị trường này trong những năm tới.

Điểm sáng nhà ở xã hội

Trong căn nhà nhỏ xinh xắn của mình ở khu đô thị (KĐT) Đặng Xá, Gia Lâm (Hà Nội), ông Vũ Văn Thi đang cẩn trọng chăm chút mâm ngũ quả trên bàn thờ gia tiên. Năm nay là tết đầu tiên vợ chồng ông được đón Tết cổ truyền trong căn nhà mới của riêng mình, nên cảm giác háo hức đến từ rất sớm. Ông Thi tâm sự: “Trước đây gia đình tôi có một căn nhà nhỏ ở quận Ba Đình. Hai con trai tôi lớn lên lấy vợ, mỗi cặp sinh thêm hai đứa con nữa. Căn nhà nhỏ thành chỗ trú chân cho 10 người, chật chội lắm. Vậy nên chúng tôi quyết định bán căn nhà cũ, chuyển đổi sang ba căn nhà ở xã hội (NƠXH). Vợ chồng tôi mua một căn 58m2 ở KĐT Đặng Xá. Nhà thiết kế rất hợp lý, thông thoáng. Chúng tôi rất hài lòng với chỗ ở mới này!”.

Có thể thấy, công tác phát triển nhà ở theo Chiến lược nhà ở Quốc gia đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt là người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở như gia đình ông Vũ Văn Thi là một là một điểm sáng đáng chú ý trên thị trường BĐS năm 2013 vừa qua.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay trên cả nước có 124 dự án NƠXH đang được triển khai với quy mô xây dựng khoảng 78.700 căn, bao gồm: 85 dự án NƠXH cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng trên 51.895 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 23.822 tỷ đồng; 39 dự án NƠXH cho công nhân, quy mô xây dựng khoảng 27.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.850 tỷ đồng. Tính từ đầu năm 2013 đến nay đã có 15 dự án NƠXH được triển khai xây dựng mới. Đáng chú ý, các chủ đầu tư đã tiếp nhận hơn 6.000 hồ sơ đăng ký mua NƠXH, ký hợp đồng bán 1.050 căn và số còn lại đang tiếp tục triển khai ký hợp đồng.

Giao dịch thực tăng nhanh

Còn theo đánh giá của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thì thị trường BĐS cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận. Dấu ấn lớn nhất trên thị trường là giá cả tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ 10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011. Điều này thực sự có lợi cho người tiêu dùng nên đã giúp giao dịch tăng trở lại. Số lượng giao dịch trong quý IV-2013 đã tăng gấp đôi so với quý đầu năm.

Nhưng đáng kể nhất chính là cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp (DN) đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho biết, việc điều chỉnh cơ cấu các dự án cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của thị trường đã được các địa phương triển khai. Cả nước hiện có 57 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NƠXH với quy mô xây dựng khoảng 34.837 căn, tổng mức đầu tư khoảng 20.567 tỷ đồng; có 62 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với số lượng căn hộ ban đầu là 31.999 căn hộ, điều chỉnh thành 40.500 căn hộ (tăng 8.501 căn).

“Nếu như trước đây, chúng ta thừa các căn hộ có quy mô lớn, giá cao hơn 20 triệu đồng/m2, thì hiện nay, thị trường có sự dịch chuyển mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình với giá dưới 20 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án chỉ 10 triệu đồng/m2. Mức giá này đã đánh đúng vào nhu cầu thật và khả năng thanh toán của người tiêu dùng. Đáng lưu ý là hầu hết các giao dịch mua bán này là thật, mua xong là có người vào ở chứ không đầu tư để đấy” - Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết.

Ngoài ra, theo ông Nam: “Việc giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng - tuy còn chậm - nhưng đã tạo ra “cú huých” ban đầu, thúc đẩy cả DN lẫn người dân có nhu cầu về nhà ở quan tâm và quay trở lại thị trường BĐS. Đây cũng là gói hỗ trợ dự kiến triển khai trong ba năm, nên có thể hy vọng tốc độ giải ngân sẽ tăng lên trong năm 2014”.

Như vậy giao dịch trên thị trường tăng lên đồng nghĩa với tồn kho BĐS giảm dần. Tính trên phạm vi cả nước, đến ngày 15-12-2013, tổng giá trị tồn kho BĐS khoảng 94.458 tỷ đồng, giảm 26,5% so với quý I-2013, tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ vừa và nhỏ. Các căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn được tiêu thụ mạnh, hầu như không còn tồn kho.

Nhận định về thị trường BĐS năm 2013, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, nhìn chung tình hình thị trường vào những tháng cuối năm 2013 đã ấm dần lên, thể hiện qua lượng giao dịch tăng nhiều so với những tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng BĐS cao hơn so với tăng trưởng tín dụng chung, nhiều dự án dở dang tiếp tục được triển khai và mở bán, niềm tin của khách hàng vào thị trường đang dần được hồi phục.

Thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh

Từ thực tế trên, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nhận định, năm 2014 thị trường BĐS nước ta sẽ có những chuyển biến tích cực. Ông Nam cho rằng: “Trước tiên, thị trường sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm, nguồn cung sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, vì đây cũng là loại sản phẩm được người tiêu dùng quan tâm. Các dự án căn hộ trung và cả cao cấp đã xong phần xây thô, đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ có giao dịch tốt hơn”.

Bên cạnh đó, theo ông Nam, việc điều chỉnh một loạt cơ chế chính sách cũng sẽ cải thiện và hỗ trợ thị trường BĐS. Các luật thuế có hiệu lực thi hành, cùng với gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng được tiếp tục vận hành “trơn tru” hơn, cộng với việc các DN chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh để giảm giá thành, hạ giá bán, rồi các giải pháp hỗ trợ vay vốn cho người mua nhà sẽ được triển khai mạnh mẽ hơn trong năm 2014.

“Nhìn chung, thị trường sẽ được điều chỉnh từ từ trong tầm kiểm soát của chúng ta chứ không sốt nóng, sốt lạnh như trước đây!” – Ông Nam nhìn nhận.

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, các dự án xa trung tâm, hạ tầng không thuận lợi vẫn ít có giao dịch. Các nhà đầu tư không có năng lực tài chính và kinh nghiệm, đầu tư các dự án không phù hợp với nhu cầu của thị trường hoặc có lượng vốn vay lớn sẽ tiếp tục gặp khó khăn, thậm chí phải rời bỏ thị trường, nhường lại cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Đặc biệt, việc cho phép hay tạm dừng đầu tư vào các dự án BĐS cụ thể tại các địa phương sẽ được xem xét thận trọng và kỹ càng hơn, vì vậy, xu hướng chuyển nhượng toàn bộ hay từng phần dự án, kể cả cho các DN nước ngoài, và mua bán sáp nhập giữa các chủ đầu tư với nhau sẽ phổ biến hơn trong năm 2014.

Và điều quan trọng nhất, người mua nhà sẽ được hưởng lợi từ những chuyển biến tích cực này vì những dự án do các nhà đầu tư chuyên nghiệp thực hiện sẽ có hạ tầng đồng bộ, giá hợp lý, chất lượng xây dựng, quản lý sẽ tốt hơn.