Kết quả kiểm toán ở 271 doanh nghiệp thuộc 27 tập đoàn, tổng công ty (TĐ, TCT), cho thấy nợ phải trả của các đơn vị này lên tới gần 70% tổng số vốn đầu tư, trong đó có không ít doanh nghiệp ngành xây dựng - bất động sản (BĐS). Ngoài việc đầu tư dàn trải các dự án ngoài ngành dẫn đến hậu quả xấu (trong đó phần nhiều “chết” do các dự án xi măng), ngay các dự án BĐS từng một thời được xem là “con cưng” của các doanh nghiệp này nay khiến chủ đầu tư lao đao và trở thành “cục nợ”.

Chim đầu đàn gãy cánh

Các dự án xi măng có lẽ là bài học cay đắng nhất mà doanh nghiệp BĐS phải gánh chịu trong suốt thời gian qua. Từ những dự án được kỳ vọng sinh lời cao, đột phá phương thức đầu tư năng động, dám nghĩ dám làm, các nhà máy xi măng nhanh chóng sa cơ vào “vũng lầy”.

Vinaconex với xi măng Cẩm Phả, TCT Xây dựng Công nghiệp Việt Nam (Vinaincon) với xi măng Thái Nguyên, TCT Sông Đà với xi măng Hạ Long, TCT Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (HUD) với xi măng Sông Thao… là những bài học điển hình đầy cay đắng.

Sự suy yếu của nhiều doanh nghiệp vì trót “sa lầy” ở một vài dự án thể hiện cung cách tư duy ngắn hạn của chính các doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Đó là sẵn sàng chạy theo lợi nhuận tức thời, những giá trị trước mắt, kém bền vững một thời điểm nào đó thị trường mang lại, mà quên đi những giá trị cốt lõi doanh nghiệp cần xây dựng. Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Không chỉ đẩy doanh nghiệp vào tình cảnh lỗ nặng, các dự án này còn khiến Bộ Tài chính phải oằn lưng trả nợ thay lên tới hàng triệu USD. Chưa hết, những sai sót khi đầu tư dàn trải ngoài ngành cũng khiến doanh nghiệp mất đi một nguồn lực lớn, ảnh hưởng đến các dự án BĐS trọng điểm, mà Vinaconex có thể coi là một thí dụ điển hình.

Doanh nghiệp này có tỷ lệ nợ khá ấn tượng: 81%. Mới đây nhất, thông tin từ Vinaconex cho biết trong kế hoạch lợi nhuận năm 2013, không tính phần thu nhập từ dự án Splendora - một thời là “con cưng” - lợi nhuận (nếu có) sẽ được TCT hạch toán vào lợi nhuận bất thường.

Thông tin này không khiến nhà đầu tư ngạc nhiên, bởi lẽ dù được đánh giá là dự án có khả năng sinh lời nhất, chưa kể còn có một đối tác lớn là Posco (Hàn Quốc), nhưng từ lâu Vinaconex đã quá mệt mỏi với Splendora.

Theo kế hoạch, tháng 9 tới liên doanh Vinaconex - Posco sẽ tiến hành bàn giao nhà giai đoạn 1 cho khách hàng. Số lượng nhà đang trong quá trình hoàn thiện và chuẩn bị bàn giao có thể thuộc dạng lớn nhất trên thị trường hiện nay: 1.049 căn, bao gồm 496 căn hộ cao cấp, với tổng diện tích 24.967m2; 317 căn biệt thự, tổng diện tích 193.060m2; 236 nhà liền kề, tổng diện tích 58.365m2.

Theo quy định, sau khi bàn giao nhà cho khách hàng và thu tiền đợt cuối, chủ đầu tư mới có thể hạch toán doanh thu và lợi nhuận. Khi đó, Vinaconex sẽ được chia lãi giai đoạn 1.

Tuy nhiên, khả năng có lãi trở nên mong manh, bởi trong điều kiện kinh tế khó khăn hiện nay, việc khách hàng “bỏ nhà chạy lấy người” xảy ra thường xuyên. Chưa kể sản phẩm tại dự án Splendora đã hoàn thiện, nghĩa là muốn nhận nhà, khách hàng phải bỏ một lượng lớn tiền ra mua hoặc đóng đợt cuối.

Hơn ai hết Vinaconex hiểu rõ tình thế không mấy sáng sủa của mình. Ngoài việc phải mất một nguồn tiền lớn để hoàn thiện sản phẩm, liên danh Vinaconex - Posco còn lục đục do mâu thuẫn về phương thức kinh doanh và Vinaconex đã quyết định rút khỏi liên danh, thông báo tìm đối tác nhượng lại cổ phần với nhiều hình thức chào bán tất cả hoặc bán từng phần…

Nhưng tương lai của Vinaconex ở siêu dự án này vẫn còn tiếp tục để ngỏ khi sau hàng loạt đồn đoán về người mạnh tay mua lại phần vốn góp vẫn chưa có. Sau thất bại cay đắng ở Park City và cuối cùng cũng phải thoái vốn, Vinaconex dường như đang lặp lại việc này với Splendora.

Cánh chim đầu đàn trên thị trường BĐS với những dự án chất lượng, đúng tiến độ, tạo được uy tín cho khách hàng đã sa lầy ở chính những dự án “con cưng” như xi măng Cẩm Phả, Park City hay Splendora, buộc lòng phải tìm cách tháo chạy ở cả 3 dự án đầy tâm huyết này.

Ngôi sao sa vào vũng lầy

Không giống như Vinaconex, xuống sức vì dự án trọng điểm ngoài ngành, CTCP Sông Đà Thăng Long (Sudico) lại sa lầy bởi những dự án đình đám, một bài học về việc quản lý nguồn vốn trên thị trường BĐS.

Sau 2 năm thua lỗ liên tiếp, ngày 4-7-2013, Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) đã ra thông báo về việc hủy niêm yết cổ phiếu STL của Sudico. Theo đó, toàn bộ 15 triệu cổ phiếu đang lưu hành của công ty này sẽ bị hủy niêm yết từ ngày 26-7-2013 do bị âm vốn chủ sở hữu với lỗ lũy kế tính đến cuối năm 2012 lên đến gần 174 tỷ đồng, vượt vốn điều lệ thực góp tại cùng thời điểm (150 tỷ đồng).

Trước đó, theo báo cáo tài chính quý I-2012 của Sudico, dư nợ của đơn vị này hơn 5.070 tỷ đồng, chiếm hơn 96% tổng tài sản. Năm 2011 công ty này lỗ hơn 14 tỷ đồng và năm 2012 âm trên 181 tỷ đồng.
 

Theo văn bản giải trình nguyên nhân thua lỗ năm 2012 và phương hướng khắc phục, dự án Usilk City được xem là “phao” để doanh nghiệp này bám vào. Theo đó, dự kiến hơn 600 căn hộ của cụm CT1 thuộc dự án Usilk City sẽ được bàn giao cho khách hàng trước ngày 31-12-2013, tạo ra doanh thu trên 540 tỷ đồng và lợi nhuận dự kiến đạt 100 tỷ đồng.

Thực tế có vẻ không dễ dàng như mong đợi. Để có thể tiếp tục hoàn thiện số căn hộ của cụm CT1 này, Sudico phải có khoảng 460 tỷ đồng nữa, trong khi đến nay mới chỉ có 65 tỷ đồng doanh nghiêp này ứng cho nhà thầu, số vốn còn lại hoàn toàn trông đợi vào khách hàng. Đến nay, sau nhiều lần họp bàn nhiều khách hàng không chịu đóng tiếp tiền bởi đã quá mất lòng tin vào chủ đầu tư.

Để Usilk City đi tiếp, Sudico có thể phải thanh lý số hợp đồng này, bất chấp những hứa hẹn trước đây. Theo một số chuyên gia BĐS, sự thành công vang dội của khu đô thị Văn Khê trước đó đã khiến Sudico “ngủ quên trên chiến thắng” và có phần dễ dãi trong việc quản lý nguồn vốn của mình, khi tiền thu từ Usilk City đã được dùng để đầu tư dàn trải suốt từ Bắc vào Nam.

Cùng với việc nội bộ lục đục, thị trường BĐS lao dốc, đầu tư dàn trải, doanh nghiệp này đã thực sự sa lầy với Usilk City. Từ dự án được đánh giá là “con gà đẻ trứng vàng”, Sudico đang phải từng ngày gồng gánh với nỗi lo mà đường đi dường như quá mù mịt.

Một dự án khác cũng được xem là lối thoát của Sudico là Nam An Khánh đang đứng trong tình cảnh đình trệ, hoang tàn. Nhiều người đã ví von nếu không cẩn thận, Sudico sẽ “2 chân sa 2 vũng bùn” và không có cách nào để cứu.

Theo báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội về kết quả kiểm tra một số dự án BĐS, khu đô thị trên địa bàn, sau gần 10 năm nhận được quyết định đầu tư, đến nay dự án vẫn còn ngổn ngang, nhiều hạng mục chưa được đầu tư. Cụ thể, tại khu B có diện tích 44,6ha, hiện vẫn đang tiến hành giải phóng mặt bằng, chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật và công trình dự án.

Tại khu đô thị Nam An Khánh diện tích 189,7ha, hiện đã cơ bản hoàn thành công tác đền bù, hạ tầng kỹ thuật hoàn thành khoảng 60%. Theo kế hoạch, trong khu đô thị này chủ đầu tư phải xây dựng nhiều công trình công cộng như trạm y tế, trường học, trung tâm thương mại, công trình sinh hoạt văn hóa, thể thao… Tuy nhiên, kết quả kiểm tra cho thấy đến nay chưa một hạng mục nào được triển khai xây dựng.

Trong khi đó, Sudico đã nhượng lại một diện tích khá lớn cho 13 nhà đầu tư thứ cấp từ trước năm 2010, nhưng đến nay mới có 3 nhà đầu tư tiến hành xây dựng. Riêng Sudico cũng mới hoàn thành phần móng của 402 căn thấp tầng, trong đó đã huy động vốn của 118 khách hàng. Với những diễn tiến này, liệu Sudico có vượt qua năm 2013 an toàn để tiếp tục phát triển hay không đang là câu hỏi lớn khó trả lời.

Những bài học không mới

Trên thực tế Sudico, Vinaconex… không phải là những cái tên duy nhất trong số các doanh nghiệp xây dựng BĐS nhà nước sa lầy vì chính những dự án con cưng của mình. HUD, Vinaincon… cũng đang có số nợ lớn và những dự án dang dở.

Từ những doanh nghiệp dẫn đầu ở lĩnh vực kinh doanh của mình, những sai lầm trong đầu tư đã khiến nguồn lực công ty suy yếu, số nợ không ngừng gia tăng, thậm chí mất khả năng thanh toán nợ. Chưa hết, niềm tin của khách hàng không còn, thương hiệu xây dựng nhiều năm bị ảnh hưởng là cái giá không nhỏ mà các doanh nghiệp BĐS này phải gánh chịu.

Từ nay đến cuối năm có thể xảy ra 3 kịch bản cho chủ đầu tư BĐS. Hoặc là chủ đầu tư cùng khách hàng bắt tay nhau vượt qua khó khăn. Hoặc khách hàng tiếp tục đấu tranh với chủ đầu tư để đòi quyền lợi của mình. Kịch bản thứ 3 có lẽ đang diễn ra phổ biến nhất, chủ đầu tư phó mặc cho khách hàng, còn khách hàng chấp nhận chờ đợi cho thị trường tốt lên. GS. Đặng Hùng Võ

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, trong một số trường hợp, các chủ đầu tư đã kỳ vọng vào dự án BĐS quá nhiều, nhưng trên thực tế không triển khai được. Cuộc chơi trên thị trường BĐS là cuộc chơi sòng phẳng và không hề đơn giản, nên việc phải trả giá là chuyện đương nhiên.

Ở một góc độ khác, sự suy yếu của nhiều doanh nghiệp BĐS vì trót sa lầy ở một vài dự án còn thể hiện tư duy ngắn hạn. Đó là sẵn sàng chạy theo lợi nhuận trước mắt, những giá trị kém bền vững mà quên đi những giá trị cốt lõi.

Theo ông Phạm Sỹ Liêm,  Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, có thể nhìn vào khu đô thị Phú Mỹ Hưng để làm thí dụ. Từ vài chục năm trước, chủ đầu tư của khu đô thị này đã không hề “sốt ruột” trước những cơn sốt nóng của thị trường mà “bán lúa non”, miệt mài cải tạo vùng đầm lầy của sông Sài Gòn, xây dựng dựng dự án và nhận được thành quả như ngày hôm nay.

Không chỉ bán hàng rất tốt mà còn được Bộ Xây dựng công nhận là đô thị kiểu mẫu. Không những thế, sự tin tưởng của khách hàng còn có thể giúp doanh nghiệp này “thắng lớn” ở những dự án kế tiếp dù cho thị trường có khó khăn.

“Các doanh nghiệp như Vinaconex, HUD, Sudico… cũng đã từng có những dự án rất tốt, được người dân rất tin tưởng. Đây cũng có thể là những bài học đắt giá để họ quay về với cách làm như trước đây”- ông Liêm nhận định