Chứng khoán hóa bất động sản (BĐS) - một biện pháp phổ biến để huy động vốn cho các dự án BĐS tại nhiều nền kinh tế phát triển, nhưng lại là khái niệm vẫn còn lạ lẫm ở VN.

Đầu năm 2007, khi thị trường BĐS vẫn được các ngân hàng bơm vốn khá mạnh, vấn đề “chứng khoán hóa BĐS” đã được đề cập nhưng chưa hề bàn đến lợi - hại, hành lang pháp lý, khả năng thực hiện... Đầu năm nay, thị trường BĐS gặp khó khăn về vốn, vấn đề này được đưa ra bàn lại.

Một số doanh nghiệp (DN) BĐS thực hiện chứng khoán hóa BĐS bằng cách phát hành trái phiếu dự án, gắn với quyền mua căn hộ cho nhà đầu tư (NĐT). Và đến nay, khi khó khăn càng chồng chất hơn, phát hành trái phiếu không được nhiều NĐT đón nhận, một số DN lại đang “đặt lên bàn” vấn đề phát hành cổ phiếu cho các dự án BĐS.

Theo những đề xuất mới này, để DN có vốn thực hiện dự án, họ sẽ phát hành cổ phiếu. NĐT sẽ mua những cổ phiếu này và đồng thời cũng được quyền mua căn hộ.

Nhiều người đặt câu hỏi: Cơ sở nào để bảo đảm quyền lợi cho NĐT? Có chắc rằng với phương pháp này, rủi ro khi NĐT mua cổ phiếu sẽ được hạn chế?

Mua vào cổ phiếu, đương nhiên NĐT có quyền bán ra cổ phiếu đó. Và khi cổ phiếu được giao dịch mua - bán chắc chắn nó sẽ có sự lên xuống theo quy luật thị trường.

Trong khi đó, DN phát hành bằng nhiều hình thức khác nhau, tô hồng cho dự án... để bán được cổ phiếu với giá cao và làm sao có lợi cho mình nhất. Như vậy, ai có thể bảo đảm rằng sau khi DN tận thu được với giá cao, cổ phiếu đó không xuống giá.

“Đừng giẫm lên vết xe đổ” - đó là lời khuyên của một chuyên gia kinh tế có nhiều năm kinh nghiệm nghiên cứu về thị trường tài chính khi đề cập đến vấn đề chứng khoán hóa BĐS. Ông này cho rằng nó chẳng khác nào đẩy rủi ro, thiệt thòi về phía NĐT, thậm chí “lừa” họ.

Nhiều nước thực hiện chứng khoán hóa BĐS, nhưng họ có công cụ pháp lý bảo vệ NĐT. Còn ở ta, cơ quan quản lý vẫn chưa “chạm” đến vấn đề này. Vậy thì về mặt pháp lý, chúng ta chưa đủ cơ sở để thực hiện nó. Và Mỹ - một trong những nước đã rầm rộ chứng khoán hóa dự án BĐS, nợ BĐS... - hiện đang phải gánh chịu những thiệt hại hết sức nặng nề.

Không bàn đến việc có nên cho phép phát hành cổ phiếu cho các dự án BĐS hay không, nhưng chắc rằng cơ quan quản lý cũng sẽ rút ra được những bài học từ sự lung lay của các thị trường tài chính thế giới hiện nay, đặc biệt là những thị trường có sự phát triển mạnh mẽ của mô hình chứng khoán hóa BĐS.

Vấn đề không chỉ đơn giản là DN BĐS có vốn, mà quyền lợi của NĐT - những người góp vốn - cũng rất quan trọng và cần được bảo vệ.

DiaOcOnline.vn - Theo Người Lao Động