Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư quy định chủ đầu tư lập quy hoạch, thoả thuận với người dân. Kinh nghiệm của nước ngoài cho thấy, chính quyền phải là bên lập quy hoạch để bàn giao lại cho chủ đầu tư và lấy ý kiến đồng thuận của 70% người dân.

Sau 10 năm tiến hành cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, cả thành phố Hà Nội mới thực hiện được 1% trong tổng số hơn 1.500 toà nhà xuống cấp, trong đó có nhiều toà xuống cấp nghiêm trọng. Nhiều chuyên gia cho rằng mấu chốt của Nghị định 101 đã giao toàn quyền cho chủ đầu tư lập quy hoạch nên tiến độ chậm như "rùa bò".

Bế tắc do khó thoả thuận

Ông Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc công ty TNHH Quản lý Toà nhà Việt, cho biết theo Nghị định 101 quy định đối với các dự án chủ đầu tư chỉ một đơn vị thì tỷ lệ lấy ý kiến chủ sở hữu chiếm 50%.

Tuy nhiên, trường hợp nhiều chủ đầu tư tham gia cải tạo thì ở Nghị định không quy định chi tiết bao nhiêu mà chỉ nói tỷ lệ là chiếm đa số trong số lượng chủ sở hữu nhà chung cư cũ. "Vấn đề xem tỷ lệ chủ nhà sở hữu như thế nào để tránh tình trạng khiếu nại, khiếu kiện", ông Tuấn nói.

Nói về những khó khăn khi cải tạo chung cư cũ, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội, cho biết việc cải tạo chung cư cũ bị vướng từ Nghị định 101. Nghị định này giao cho chủ đầu tư lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ trong khi tại nhiều dự án cải tạo, chủ đầu tư không thoả thuận được với chủ sở hữu, dẫn đến dự án đều "dậm chân tại chỗ".

Lấy đơn cử từ việc cải tạo khu chung cư Nguyễn Công Trứ, chủ đầu tư không nhận được sự đồng thuận của người dân nên đến nay mới cải tạo được 1 toà. Tại khu Văn Chương, chủ đầu tư đưa ra giải pháp mua nhà của người dân, một số hộ không đồng ý bán và cuối cùng thất bại hoàn toàn.

Tại khu tập thể của Bộ Tài chính ở Lý Thường Kiệt, nằm trong nội đô lịch sử không được thay đổi chiều cao tầng, mật độ dân cư, cũng không thống nhất được giữa chủ đầu tư và người dân.

Khi triển khai nhà B6 Giảng Võ, người dân không muốn để chủ đầu tư bao thầu hết mà muốn tham gia vào nên kết quả chưa được khả quan.

Về câu chuyện cải tạo chung cư cũ ở Việt Nam, Gs. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Theo ông Võ, việc lựa chọn chủ đầu tư không phải vấn đề quan trọng. Lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm cốt yếu. Việc này đụng chạm đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân đang sinh sống.

"Nghị định 101 không đụng chạm vào "điểm huyệt" của câu chuyện mà chỉ đưa ra những cơ chế mang tính duy ý chí, theo kiểu Nhà nước cho quyền. Do đó, câu chuyện đặt ra từ trung ương, nghị quyết của Chính phủ cho đến Nghị định, tiếp đến là quyết định của UBND thành phố Hà Nội cho đến nay mới 1% chung cư được cải tạo và chưa rút ra bài học gì từ việc cải tạo chung cư để nhân rộng", Gs. Võ nhấn mạnh.

Giao toàn quyền cho chủ đầu tư?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết bài toán khó hiện nay là làm thế nào để giải quyết được lợi ích giữa doanh nghiệp thực hiện và người dân.

Ông Nguyễn Văn Đính đề xuất cần cơ chế chính sách của Nhà nước để hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Theo đó, Chính phủ cần giao quyền cho UBND thành phố Hà Nội để có sự chủ động trong việc thực hiện cải tạo chung cư cũ, dưới sự giám sát, kiểm tra, vào cuộc của các bộ, ngành Trung ương.

Đồng thời, phải làm lại các bản quy hoạch, dựa trên cơ sở đó, doanh nghiệp có thể tiến hành cải tạo chung cư cũ luôn thay vì tiếp tục phải xin quy hoạch.

Dưới góc độ nước ngoài từ câu chuyện cải tạo chung cư, ông Võ cho biết quyền sử dụng đất đai là có thời hạn. Hết niên hạn, chủ đầu tư có quyền cải tạo lại và bán chung cư mới. "Nhà đến niên hạn, chủ đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới", Gs. Võ nói.

Mặt khác, có một số hoàn cảnh phải cải tạo trong thời gian sử dụng, các nước sẽ sử dụng cơ chế đồng thuận cộng đồng theo đa số, nếu đạt được đồng thuận khoảng 70% cư dân, phương án được chính quyền chấp nhận, đảm bảo có phần của Nhà nước, của thị trường, xã hội thì tiến hành.

"Điều quan trọng nhất cần kiến nghị cơ chế 70% đồng thuận theo phương án đã được thảo luận kỹ lưỡng, nếu không đồng thuận theo ý kiến cộng đồng sẽ không giải quyết được vấn đề" Gs. Võ nhấn mạnh.

Ông Bùi Tiến Thành, Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, thừa nhận, theo quy định hiện hành việc cải tạo chung cư cũ khi người dân không lựa chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước lựa chọn hình thức hoặc dùng ngân sách, dùng hình thức BT (xây dựng-chuyển giao) nhưng cả hai hình thức này đối với thành phố đang đều rất khó khăn.

Do đó, từng địa phương nên có cơ chế cụ thể. Chung cư cũ tại Hà Nội chủ yếu tập trung ở 4 quận nội thành, đất đai chật hẹp, dân số đông nên rất khó thực hiện.

Ông Thành cho biết kiến nghị về câu chuyện tỷ lệ đồng thuận, vừa qua, theo quy định đối với các chung cư cũ không phải nguy hiểm cấp D theo khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở phải nhận được sự đồng thuận của 100% các hộ dân thì UBND Tp Hà Nội mới được tiến hành cải tạo xây dựng lại.

Tuy nhiên, việc lấy được sự đồng ý của 100% người dân gần như không khả thi. "Chúng tôi kiến nghị điều này lên cấp trên, để làm sao đảm bảo 70% các hộ dân, chủ sở hữu đồng thuận là cải tạo", ông Thành chia sẻ.