Vào năm 2005 tôi có bán khoảng 0.8 ha đất nông nghiệp trồng lúa và có làm giấy đặt cọc trước số tiền là 20 triệu đồng. Tới năm 2005 tôi làm giấy sang nhượng (có chữ ký trưởng ấp và vợ chồng tôi), nhưng do là đất tranh chấp với các chị tôi nên không cắt sổ đỏ được cho đến nay. Hiện nay tôi muốn lấy lại phần đất trên và bồi thường số tiền cọc là 40 triệu đồng nhưng người mua đất không chịu và đòi tính theo giá đất bán của thị trường. Nếu ra tòa giải quyết thì ai đúng, ai sai. Rất mong Café luật giải đáp thắc mắc trên.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Vì diện tích đất của bạn là loại đất trồng lúa thuộc nhóm đất nông nghiệp theo phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai nên khi chuyển nhượng mảnh đất này, gia đình bạn cần tuân thủ quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.

Theo quy định trên, gia đình bạn không được chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước cho người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Thời điểm hai bên tiến hành làm giấy sang nhượng là năm 2005, Theo quy định tại Điều 689 BLDS năm 2005, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật: “Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”

Trong trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng được thực hiện qua giấy sang nhượng tuy có sự chứng kiến của trưởng ấp nhưng không được công chứng chứng thực. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định. Giao dịch đó bị coi là vô hiệu, vi phạm quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự.“ Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Như vậy, nếu có tranh chấp xảy ra, nếu hai bên không hoàn tất quy định về hình thức trên thì giao dịch này sẽ bị tuyên vô hiệu.

Căn cứ quy định tại điều 137 BLDS 2005 thì:

“ Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Về khoản tiền đặt cọc, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Ở đây trong câu hỏi bạn không trình bày rõ số tiền đặt cọc đã được thực hiện như thế nào khi ký hợp đồng chuyển nhượng nên chúng tôi tư vấn chung quy định về trách nhiệm của mỗi bên theo điều 358- BLDS 2005: Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.