Xin chào Luật sư

Cho tôi xin hỏi ý kiến của luật sư để có hướng giải quyết về sự việc như sau: Gia đình tôi có một anh trai đã xây dựng gia đình và có 2 cháu nhỏ, anh chị đã ở riêng.

Bố mẹ tôi đã tách hộ khẩu và cho chuyển nhượng anh trai tôi một lô đất và đã làm quyền sử dụng đất mang tên anh trai tôi. Nhưng do cá độ bóng đá, nên anh trai tôi đã cầm cố sổ đỏ với hiệu cầm đồ với một số tiền. Hiện tại anh trai tôi không có khả năng thanh toán với số tiền đó và đã bỏ nhà đi. Cho tôi hỏi :

1. Theo luật, thì hiệu cầm đồ có được phép bán đất của anh trai tôi không?

2. Nếu gia đình tôi đứng ra thanh toán số tiền đó cho hiệu cầm đồ, nhưng họ không trả và bán đất cho người khác, thì gia đình tôi phải làm như thế nào?

Chân thành cảm ơn luật sư.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Việc anh trai bạn dùng sổ đỏ để thế chấp vay tài sản theo quy định tại khoản 1, Điều 342, BLDS “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”

Điều kiện về chủ thể và hình thức của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất

Điều kiện về chủ thể, Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;”

Điểm b Mục 3 Nghị quyết 02/2000/NQ-HĐTP: “Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng, nếu không có tranh chấp thì đó là tài sản chung của vợ chồng; nếu có tranh chấp là tài sản riêng thì người có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải chứng minh được tài sản này do được thừa kế riêng, được tặng riêng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản này có được từ nguồn tài sản riêng quy định tại khoản 1 Điều 32 Luật HN&GĐ 2000”.

Như vậy, người có quyền thế chấp tài sản là người sử dụng đất. Nếu khối tài sản này hình thành trong thời kỳ hôn nhân của anh trai và chị dâu bạn thì được xác định là tài sản chung của vợ chồng (trừ trường hợp anh trai bạn được tặng cho riêng). Việc thế chấp tài sản trong trường hợp này phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng, tức anh trai và chị dâu của bạn.

Điều kiện về hình thức, Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Điểm a Khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bằng NĐ 11/2012/NĐ-CP quy định “Thế chấp quyền sử dụng đất” là một trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm.

Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký giao dịch bảo đảm và phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng có công chứng, phải được đăng ký giao dịch bảo đảm và phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nếu không tuân thủ các quy định nêu trên, thì việc thế chấp quyền sử dụng đất là trái pháp luật. Tổ chức kinh doanh hoạt động cầm đồ sẽ không thể xử lý tài sản thế chấp nếu không tuân thủ các quy định nêu trên.

Hơn nữa, Điều 6 Thông tư 33/2010/TT-BCA cũng quy định tổ chức kinh doanh hoạt động cầm đồ chỉ được phép hoạt động khi có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự do cơ quan Công an có thẩm quyền cấp và phải tuân thủ các quy định tại Điểm I Khoản 2 Điều 6:

“i) Dịch vụ cầm đồ

- Khi thực hiện dịch vụ cầm đồ chủ cơ sở kinh doanh phải lập hợp đồng theo quy định. Người đến cầm đồ, thế chấp phải xuất trình Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng để chủ cơ sở kiểm tra, đối chiếu và photocopy lưu lại tại cơ sở. - Đối với những hàng hóa, tài sản cầm đồ thuộc sở hữu của người thứ ba phải có giấy ủy quyền hợp lệ của chủ sở hữu.

- Không được nhận cầm đồ đối với hàng hóa, tài sản không rõ nguồn gốc hoặc tài sản do các hành vi vi phạm pháp luật mà có.

- Khi có nghi ngờ hàng hóa, tài sản do phạm tội mà có phải thông báo ngay với cơ quan Công an có thẩm quyền kiểm tra, xử lý.”

Vì vậy, trong giao dịch nêu trên, cũng cần thiết phải kiểm tra cụ thể về điều kiện hoạt động của tổ chức cầm đồ.

Trong trường hợp gia đình bạn đứng ra trả nợ thay thì để đảm bảo an toàn pháp lý, việc thanh toán phải nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên được tiến hành đồng thời và phải có biên nhận, giao nhận rõ ràng. Nếu tài sản có đăng ký thế chấp thì phải tiến hành thủ tục xóa đăng ký thế chấp.

Trong trường hợp có tranh chấp, người sử dụng đất có quyền lựa chọn cách thức giải quyết theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.