Gia đình tôi có một miếng đất nông nghiệp (ĐRM) ở Xã Điện Thắng Huyện Điện Bàn-Quảng Nam, diện tích 800 m2. Nhà nước cấp sử dụng lâu dài và đất được cấp cho Hộ gia đình (nhà tôi thuộc hộ nghèo,khó khăn trong xã). Ba mẹ tôi đã ly dị và ba tôi đã có gia đình mới ở Đà Nẵng. Anh em tôi sống cùng với mẹ. Bìa đỏ hộ gia đình và mẹ tôi đứng chủ hộ. Năm 2005 có 1 doanh nghiệp mua miếng đất đó của mẹ tôi, anh em tôi không hề hay biết. Năm đó 3 anh em tôi đều trên 20 tuổi.

Đầu năm 2018 doanh nghiệp đó xuống rào và bỏ móng nhà xưởng vị trí đất đã mua. Tôi đã ngăn cản và không cho làm. Qua ngày hôm sau có người điện thoại cho tôi nói ký vào cái giấy gì đó, tôi không ký. Tôi làm đơn gởi lên UBND xã thì họ nói lúc trước bán đất là luật khác, giờ áp dụng luật đất đai mới rồi. Giờ tôi muốn nhờ đến cafe luật giúp đỡ giải thích dùm tôi một số vấn đề:

1. Mẹ tôi bán miếng đất đó cho doanh nghiệp kia có đúng hay không?
2. Tại sao doanh nghiệp kia lại hợp thức hóa được sổ đỏ mang tên họ trong khi đó bìa đỏ hộ gia đình mà anh em tôi chưa ai ký?
3. Đất đó tôi phải giải quyết tranh chấp như thế nào là hợp lý?
4. Tôi phải làm việc như thế nào với chính quyền địa phương là UBND xã nơi tôi đang ở. (trích dẫn theo luật nào,nghị định nào, và thông tư ra sao)
Rất mong nhận được sự trợ giúp của Café luật.
Xin chân thành cảm ơn

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Thứ nhất: Quy định pháp luật về đất cấp cho hộ gia đình năm 2005

Thời điểm mẹ bạn bán đất là năm 2005 đối với đất được cấp cho hộ gia đình nên đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ áp dụng theo quy định tại Bộ luật Dân sự 1995 tại Điều 117. Đại diện của hộ gia đình

1- Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ.
Chủ hộ có thể uỷ quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự.

2- Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.

Điều 118. Tài sản chung của hộ gia đình
Tài sản chung của hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Theo quy định trên GCNQSDĐ ghi hộ gia đình thì quyền sử dụng đất sẽ là của tất cả các thành viên có tên trong hộ khẩu thời điểm cấp GCNQSDĐ. Về định đoạt tài sản là Quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại khoản 2, Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai được sửa đổi- bổ sung theo NĐ 69/2010/NĐ - CP, NĐ 88/2009/NĐ – CP tại Điều 146. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; văn bản thừa kế quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự.

2. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Do đó, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự phải tham gia và ký kết hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý trực tiếp của các thành viên hộ gia đình tại văn phòng công chứng hoặc có sự thỏa thuận đồng ý thông qua văn bản nếu không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thì mới hợp pháp. Mẹ bạn muốn bán 800m2 đất cho người khác thì phải được 3 anh em bạn ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có văn bản ủy quyền của anh em bạn cho mẹ để thực hiện giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó mới được coi là hợp pháp. Như vậy nếu mẹ bạn tự ý bán mảnh đất mà anh em bạn không biết hoặc không đồng ý đồng thời bên mua mảnh đất biết mảnh đất này thuộc sở hữu của hộ gia đình nhưng không có sự đồng ý bán của các thành viên khác trong gia đình thì giao dịch này vô hiệu.

Thứ hai:Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu tại thời điểm năm 2005

Căn cứ theo Bộ luật Dân sự 1995 tại Điều 137. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

1- Giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, thì vô hiệu; tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu, sung quỹ nhà nước.

2- Trong trường hợp có thiệt hại mà các bên đều có lỗi, thì mỗi bên tự chịu phần thiệt hại của mình; nếu chỉ một bên có lỗi, thì bên đó phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Bạn có quyền gửi đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa tuyên giao dịch này vô hiệu khi Tòa án tuyên giao dịch dân sự bị vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Gia đình bạn phải trả lại bên kia số tiền đã nhận, đồng thời bên mua sẽ phải trả lại các giấy tờ đã nhận. Ngoài ra, nếu bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.