Chào Luật sư,

Tôi xin trình bày 1 tình huống này và mong được sự tư vấn.

Gia đình tôi có 5 anh em 3 trai và 2 gái (1 người con trai đã mất ). Cha mẹ mất cách đây 30 năm và không để lại di chúc đồng thời cũng không có giấy tờ sở hữu . Thời gian sau (cách đây 20 năm ) thì Nhà nước yêu cầu làm giấy sở hữu và 4 người còn lại đồng ý cho người anh thứ 2 (người anh cả) đứng tên phần tài sản này . Hiện nay thì người anh thứ 2 và người thứ 3 đang sống trong ngôi nhà chung. Người con gái thứ 4 đã bán đi phần đất của mình .

Vậy tôi xin hỏi người con gái thứ 5 muốn kiện ra tòa để đòi phần tài sản đã bán đi đó thì các thành viên còn lại (người thứ 2 và 3) có quyền ngăn cản được không ? Và trong trường hợp muốn giữ lại phần đất đó để thờ cúng không cho ai được phép bán có được không ?

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật TNHH Đức An xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Do câu hỏi bạn nêu không rõ ràng các dữ kiện, vì vậy, giả sử rằng nhà đất nêu trên là tài sản chung của các đồng thừa kế, do anh hai của bạn đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, việc định đoạt của một trong số các đồng sở hữu được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2005, cụ thể như sau:

Điều 216 BLDS 2005 quy định:

“1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Khoản 2, 3 Điều 223 BLDS 2005 quy định:

“2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, người con gái thứ 4 nếu muốn định đoạt phần tài sản của mình trong khối tài sản chung thì phải thông báo đến những người đồng sở hữu để họ được ưu tiên mua. Nếu không, các bên đồng sở hữu có quyền áp dụng Khoản 3 Điều 223 BLDS 2005 để giải quyết.

Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Do vậy, người em gái thứ tư muốn chuyển nhượng một phần của thửa đất thì phải thực hiện thủ tục tách thửa và tiến hành các thủ tục như đã nêu trên.
 

***

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn.

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.