Kính gửi Luật sư,

Gia đình chúng tôi gồm 4 người: ba tôi, mẹ tôi, chị tôi và tôi. Cách đây 1 năm ba tôi qua đời mà không để lại di chúc, chúng tôi đinh chuyển quyền sử dụng đất vườn, đất ruộng và nhà ở cho mẹ chúng tôi nhưng có phát sinh thừa kế là cha mẹ của ba tôi (tức là ông bà nội của tôi). Ông nội tôi mất rất lâu, còn bà nội tôi thì già yếu, mắt mờ lại bị lãng tai, rất khó khăn để giải thích về vấn đề thừa kế này. Chị tôi và tôi thì thống nhất sang tên cho mẹ tôi, nhưng nghe nói bà nội phải đồng ý cho mẹ tôi đứng tên nếu không thì phải chia tài sản đó. Do thấy khó khăn trong vấn đề giải thích với bà nội tôi nên chúng tôi tạm thời không sang tên cho mẹ tôi nữa mà để giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất có tên ba tôi và mẹ tôi, khi nào bà nội tôi mất thì làm thủ tục sang tên sau. Cho tôi hỏi như thế có được không?

Tiếp nữa tôi muốn hỏi từ đất vườn chuyển sang đất ở thì thủ tục như thế nào và tiền thuế là bao nhiêu?

Cô tôi có miếng đất muốn sang tên cho tôi thì tôi nên làm thủ tục cho hay chuyển nhượng để đóng thuế ít nhất vì tôi nghe nói nêu chuyển nhượng thì phát sinh thêm thuế thu nhập cá nhân đến hơn 10% giá trị đất mà tôi thì không có khả năng đóng thuế đó. Xin tư vấn cho tôi trình tự thủ tục.

Tôi xin chân thành cám ơn!


Kính gửi: Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty Luật Giải Phóng xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Cafe Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Khi ba bạn qua đời, phần di sản thừa kế của ba bạn trong khối tài sản chung của ba mẹ bạn sẽ được chia theo nội dung di chúc. Trong trường hợp không có di chúc, di sản thừa kế này sẽ được chia theo pháp luật. Theo quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự về người thừa kế theo pháp luật thì:

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật 

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vây, Theo Điều 676 nêu trên thì bà của bạn, mẹ bạn, các anh em đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên được hưởng di sản thừa kế bằng nhau. Khi bà của bạn mất đi, nếu bà của bạn không để lại di chúc thì di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật như Điều 676 nêu trên. Trong trường hợp này, các đồng thừa kế di sản của bà bạn sẽ có quyền quyết định việc chuyển nhượng di sản thừa kế này cho mẹ bạn.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở như sau:

Điều 134 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định, đối với hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ tại tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất; hồ sơ gồm có:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, khi được UBND quận, huyện, thị xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau:

- Chuyển từ đất vườn, ao liền kề sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

- Trường hợp thửa đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất vườn, ao liền kề được hình thành từ việc chia tách thửa đất, khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính: thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định hiện hành của Chính phủ, Bộ Tài chính và UBND cấp tỉnh.

Về việc cô bạn nên tặng cho hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: theo Điều 22 nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu người chuyển nhượng chỉ có một đất ở duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất: theo Điều 25 nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì Thuế suất đối với thu nhập từ thừa kế, quà tặng là 10% trên thu nhập tính thuế.

Trên đây là các thuế suất tương ứng với giao dịch chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, cô bạn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho bạn để đóng thuế ít nhất (2% giá trị chuyển nhượng so với 10% giá trị thu nhập tặng cho).
 

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn 19006665

* Bạn đọc vui lòng gửi nội dung được ghi bằng tiếng Việt có dấu.

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật
 

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn