Giới phân tích thị trường và các chủ đầu tư dự án đánh giá, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018 sẽ tốt hơn năm 2017, nhưng nhìn chung, giá sẽ bình ổn và sự đột biến chỉ xảy ra ở một số khu vực.

Tăng cục bộ

Khảo sát toàn thị trường bất động sản TP.HCM của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, hiện giá bất động sản cao nhất đang thuộc về khu Đông, đây cũng là phân khu có giá tăng cao nhất từ năm 2015 tới nay.

Cụ thể, các dự án bất động sản chạy dọc theo xa lộ Hà Nội, tuyến đường huyết mạch chạy qua 3 quận là quận 2, Thủ Đức, quận 9, nối khu Đông vào trung tâm TP.HCM, có giá tăng mạnh và thuộc dòng khan hàng.

Chẳng hạn, năm 2016, Chung cư Him Lam Phú An có giá bán 22 triệu đồng/m2, nhưng hiện đã tăng lên 27 triệu đồng/m2. Dự án Him Lam Phú Đông cũng do Him Lam Land làm chủ đầu tư, giá ban đầu được chủ đầu tư bán ra cuối năm 2016 là 23 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 28 - 30 triệu đồng/m2.

Hay Dự án Monlight Residences do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, mở bán quý III/2017 có giá trung bình từ 55 - 65 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 70 - 75 triệu đồng/m2, nhưng rất hiếm người bán.

Tuy nhiên, tăng mạnh nhất là các dự án đất nền. Đơn cử, tại đường Lò Lu, quận 9, năm 2015 giá bán đất nền dao động từ 9 - 12 triệu đồng/m2, thì giờ đây đã tăng lên từ 19 - 25 triệu đồng/m2.

Lý giải về việc giá đất tại khu vực này tăng mạnh trong 2 năm qua, ông Trần Khánh Quang, Chủ tịch Hội Cafe bất động sản cho biết, là do hạ tầng giao thông, quy hoạch khu vực này trong những năm qua được TP.HCM phát triển mạnh mẽ. Thêm vào đó, giá đất tại đây chưa được đẩy lên cao, biên độ tăng giá vẫn còn lớn và có nhiều quỹ đất phát triển dự án…

Việc tăng giá cũng diễn ra tại khu Nam, nhưng không mạnh như khu Đông. Cụ thể, năm 2015, tại Khu đô thị Him Lam (quận 7) có giá 60 - 70 triệu đồng/m2, hiện đang giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 và chủ yếu tăng từ nửa cuối năm 2016.

Ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Sàn giao dịch Trường Phát cho biết, việc bất động sản khu Nam bị chững lại là do giao thông tại khu vực này đang phát triển chậm, không có nhiều thông tin quy hoạch, cũng như tình trạng ô nhiễm môi trường và ngập lụt tăng cao. Bên cạnh đó, giá đất tại khu vực này cũng đã được đẩy lên cao trong những năm trước đó, giờ đây không còn khả năng tăng thêm.

Trong khi đó, khu Tây là khu vực có giá đất tăng ít nhất do hạ tầng chưa phát triển, các nhà đầu tư vẫn còn hờ hững với các dự án và quỹ đất nơi đây.

Nhìn về tổng thể thị trường bất động sản TP.HCM năm 2017, ông Quang cho rằng, giá bất động sản TP.HCM tăng hàng quý và đã tăng trưởng trong 4 năm trở lại đây, trung bình mỗi năm tăng từ 15 - 20% ở phân khúc căn hộ và 25 - 30% ở phân khúc đất nền. Điều này cũng sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2018, nhưng chỉ đến ở khu Đông và khu Tây, nơi có mức giá chưa vượt quá ngưỡng.

Khó tăng đột biến

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, với thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018, phân khúc nhà, đất ở tiếp tục có sức tiêu thụ tốt nhất. Đặc biệt, năm 2018 có nhiều dự án đến thời điểm "tung hàng", nên nguồn cung sẽ dồi dào hơn năm 2017, nhưng sức tiêu thụ có thể không tăng nhiều, dẫn đến cạnh tranh trong việc bán hàng sẽ mạnh hơn.

Vì vậy, giá bất động sản năm 2018 tại TP.HCM khó có sự tăng đột biến. Dự báo, mức tăng trung bình chỉ khoảng 5% trong năm nay, riêng đối với phân khúc đất nền sẽ tăng từ 20 - 25% ở khu Đông, 15 - 20% ở khu Tây và khu Nam chỉ tăng trưởng ở mức dưới 15%.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, giá đất năm 2018 sẽ tiếp tục tăng, nhưng phía doanh nghiệp sẽ dựa vào nhiều yếu tố để tăng giá cho phù hợp với từng khu và từng dự án.

Cụ thể, theo ông Hiền, giá nhà sẽ dựa vào giá đất đền bù mà TP.HCM áp dụng, cùng với giá nguyên vật liệu đầu vào. Ngoài ra, còn dựa trên mức lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay bất động sản cả với doanh nghiệp và người mua.

“Thường mỗi dự án khi mở bán lần đầu sẽ có giá thấp, nhưng sau đó sẽ tăng lên từ 5 - 10% cho mỗi lần mở bán tiếp theo dựa trên mức tiêu thụ hàng nhiều hay ít, giá nhà của các dự án cùng khu vực có cao không”, ông Hiền nói và nhận định, nhìn chung, giá sẽ không biến động nhiều so với năm 2017.

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua là xu hướng tất yếu của quy luật cung cầu. Tính từ năm 2010 đến nay, có những khu vực bất động sản tăng tự nhiên là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay những khu vực hình thành cộng đồng dân cư…, thì giá tăng 200 - 300% cũng là điều bình thường.

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản năm 2018, ông Hiển cho rằng, diễn biến sẽ tiếp tục đà khả quan, đặc biệt thị trường đất nền sẽ lên ngôi. Diễn biến này không chỉ đến từ nhu cầu của thị trường, mà còn do trong bối cảnh hiện tại, đất nền là kênh đầu tư mang lại tỷ suất lợi nhuận cao vượt xa các kênh như vàng, USD, hay gửi tiết kiệm ngân hàng.

"Thị trường bất động sản sẽ không thể xảy ra bong bóng hoặc sốt ảo trong năm 2018, bởi Nhà nước đã có những chính sách kiểm soát kịp thời, đặc biệt là kiểm soát giá. Các chủ đầu tư bất động sản cũng khá linh hoạt và nhạy bén trong việc đưa ra các dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Về tổng thể, năm 2018 sẽ tiếp tục là một năm thành công cho thị trường bất động sản TP.HCM", ông Hiển nhận định.