Một trong những điểm yếu của thị trường
bất động sản (BĐS) Việt Nam là thông
tin thiếu cập nhật chuẩn xác, thiếu minh
bạch dẫn đến việc bên cung thao túng thị
trường nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Để việc
điều tiết thị trường bằng công cụ tài chính
thực sự có hiệu lực, trước tiên các nhà
hoạch định chính sách cần xây dựng cơ sở
dữ liệu cơ bản về thị trường.
Việc xây dựng hệ thống thông tin BĐS là cần thiết
Thị trường bất động sản
hiện nay không hoạt động
theo quy luật cạnh tranh
hoàn hảo do các bên đều
thiếu thông tin. Bên bán mặc
dù có thể lợi dụng điều này để
thổi giá bất động sản, nhưng
ngược lại chính bên bán
cũng bất lợi vì có khả năng
lựa chọn đầu tư không đúng
phân khúc thị trường hoặc
không đúng thời điểm. Hiện
nay, ngay cả tại hai thành
phố lớn là TPHCM và Hà Nội,
không cơ quan nào có được
số liệu trong 1-2 năm tới sẽ
có bao nhiêu mét vuông văn
phòng hoặc căn hộ. Một số
công ty như CBRE, Vinaland,
Vietress cũng đưa ra các số
liệu thống kê nhưng đều là số
liệu tự thu thập, tổng hợp từ
các khách hàng của chính các
công ty này, vì vậy nó chỉ có
giá trị tham khảo.
Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của ngành bất động sản
trong cơ cấu GDP không nhỏ,
do đó cần có hệ thống thông
tin bất động sản để các tổ
chức tài chính, các ngân hàng có cơ sở xác thực cho việc
tính toán mức độ khả thi cho
các dự án. Tổng mức cung tín
dụng cho thị trường bất động
sản sẽ phải nằm trong mức
hợp lý của quan hệ cung cầu
thực.
Đối với quản lý nhà nước,
hệ thống thông tin bất động
sản sẽ là công cụ hữu ích phục
vụ cho việc dự báo thị trường,
từ đó các nhà điều hành có thể
xây dựng cơ chế vĩ mô để điều
hành thị trường chứ không
cần thiết phải can thiệp trực
tiếp vào thị trường.
Các vấn đề khi xây dựng và vận hành hệ thống thông tin BĐS
Do đặc thù các nước trên thế giới đã quen thuộc với
việc áp dụng công nghệ
thông tin trong quá trình
cấp phép và đăng ký và các
giao dịch mua bán tất cả
đều thông qua ngân hàng
nên việc thu thập dữ liệu
cho các cổng thông tin bất
động sản không phải là điều
phức tạp. Tuy nhiên tại Việt
Nam, để có thể thu thập
thông tin thì cần phải xây
dựng phần mềm nối mạng
từ các cơ quan liên quan
đến cổng thông tin, nếu chỉ
áp dụng chuyển tin thông
thường thì tin tức sẽ trở nên
chậm chạp và lỗi thời, ít có
giá trị phục vụ kịp thời cho
các quyết định điều hành
mang tính vĩ mô.
Hơn nữa, hệ thống
thông tin bất động sản chỉ
là nguồn cung cấp dữ liệu
phục vụ cho việc xây dựng
chính sách điều tiết vĩ mô,
bản thân nó không phải là
công cụ. Do vậy, cần phải
có một "nhạc trưởng" để
phối hợp giữa các cơ quan
chuyên trách.
Thị trường
bất động sản hiện nay do Bộ
Xây dựng điều hành. Việc cấp tín dụng cho thị trường
thuộc Ngân hàng Nhà nước.
Nếu hai cơ quan này hoạt
động độc lập trong việc đưa
ra chính sách cơ chế điều
hành thì việc sử dụng công
cụ tài chính để điều hành
thị trường bất động sản sẽ
khó đạt được mục tiêu điều
tiết hợp lý dài hạn.
Tóm tắt hệ thống thông tin bất động sản
Căn cứ các dữ liệu khảo
sát tại 10 nước được lựa chọn
bao gồm năm nước phát
triển (Mỹ, Anh, Đức, Pháp,
Nhật) và năm nước tại châu
Á (Trung Quốc, Hàn Quốc,
Singapore, Malaysia, Thái
Lan) , mỗi nước đều xây dựng
hệ thống thông tin bất động
sản ở mức độ chi tiết khác
nhau, nhưng nhìn chung có
thể xếp các dữ liệu vào ba
nhóm chính như sau:
1. Thông tin liên quan
đến CUNG: số lượng nhà ở
(hoặc cao ốc) khởi công xây
dựng, tổng chi tiêu cho xây
dựng, giá trị đặt hàng cho
các hợp đồng xây dựng, các
giấy phép xây dựng đã cấp
và tiến độ, số
lượng công trình
hoàn thành đưa
vào sử dụng. Các
số liệu từ nguồn
cung của các
nước chủ yếu chỉ
dựa trên các dự
án được cấp phép
và khởi công chứ
không dựa vào
số liệu đăng ký
đầu tư. Tại Việt
Nam, các số liệu
này có thể được
cập nhật một
phần từ chính
các cơ quan cấp phép xây
dựng tại địa phương. Việc
hệ thống hóa các dữ liệu
đòi hỏi việc kiểm tra theo
dõi tiến độ xây dựng của các
dự án có phù hợp với giấy
phép xây dựng đã được cấp
hay không, vì nếu các dự
án bị đình hoãn kéo dài thì
thông tin nguồn cung sẽ bị
sai lệch. Hệ thống thông tin
có thể được công bố chi tiết
đến mức tính được số lượng
dự án bị đình hoãn.
2. Thông tin liên quan
đến khối lượng thị trường: số lượng nhà mới đã bán, số
lượng bán nhà đã có sẵn, số
lượng nhà xây xong chưa bán
hết. Tại Việt Nam, các số liệu
này rất khó thu thập vì từ
trước đến nay các chủ đầu tư
đều không muốn công bố số
liệu thật.
3. Thông tin liên quan
đến giá trị thị trường: chỉ
số giá xây dựng/chỉ số giá
vật liệu xây dựng, chỉ số
thị trường nhà ở, chỉ số giá
bán nhà ở bình quân, chỉ số
giá đất bình quân. Tại Việt
Nam, các chỉ số này hiện
vẫn đang được lập một cách
rời rạc theo từng khu vực do
các công ty kinh doanh bất
động sản tự xây dựng. Sắp
tới, Bộ Xây dựng sẽ đưa vào
áp dụng chỉ số REMI (chỉ
số bất động sản Việt Nam).
Tuy nhiên, tại phần lớn các
nước được nghiên cứu thì
chỉ số này cần đi kèm với chỉ
số giá xây dựng, vật liệu xây
dựng và chỉ số giá đất để có
thể kiểm soát việc xác định
giá trị bất động sản một
cách hợp lý.
Các chỉ số về giá các loại
cổ phiếu/chứng khoán bất
động sản cũng là thông tin có liên quan chặt chẽ đến
thị trường bất động sản,
nhưng các chỉ số này được
theo dõi riêng biệt theo hệ
thống của thị trường chứng
khoán, không thuộc nhóm
thông tin này.
4. Thông tin liên quan
đến CẦU: số lượng đơn xin
vay mua nhà, giá trị giải
ngân cho khoản vay này, dự
kiến mức tăng hộ gia đình
mới. Tại Việt Nam, các số
liệu trên có thể thu thập
được từ Ngân hàng Nhà
nước và các địa phương.
Tuy nhiên, cách cập nhật
kịp thời và chính xác các số
liệu này là điều khó khăn
vì phải có giải pháp để loại
trừ nhu cầu do đầu cơ và
số lượng đơn xin mua nhà
trong diện được giải chấp sẽ
thường xuyên thay đối phụ
thuộc chính sách tín dụng
của ngân hàng.
Đề Xuất
Ngay cả tại những nước
châu Á phát triển hơn Việt
Nam như Singapore, Thái
Lan, Malaysia, ấn Độ thì hệ
thống thông tin về bất động
sản cũng chỉ mới được xây
dựng và còn ở mức sơ lược
hơn rất nhiều so với các
nước phát triển (Mỹ, Anh).
Do đó, thời điểm hiện tại
không quá muộn và cũng
không quá sớm để Việt
Nam từng bước xây dựng
hệ thống thông tin thị
trường bất động sản. Hệ
thống này cần phải được
xây dựng một cách khoa
học, vừa phù hợp thông lệ
quốc tế, vừa hữu ích cho
công tác điều hành kinh tế
vĩ mô và phục vụ cho việc
điều tiết thị trường.