Không tốn nhiều chi phí, thời gian thực hiện chừng 1-3 năm, được chấp thuận cấp sổ hồng cho căn hộ, là ưu điểm thuyết phục đầu tư xây dựng chung cư mini (CCMN); nhưng hạn chế lớn nhất, là mức lời lãi thấp.

Là sản phẩm phái sinh của thị trường nhà ở, CCMN đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm. Manh nha từ năm 2008, nở rộ vào giai đoạn 2010-2011, duy trì "mạch đập" trung bình từ cuối 2011 và đang trở thành "mốt" đầu tư của một bộ phận những người nung nấu kiếm tiền từ kinh doanh BĐS giai đoạn "đóng băng".

Từ ý tưởng

Thị trường BĐS đang "vật vã" tìm lại sức sống, giá cả liên tiếp sụt giảm ở nhiều phân khúc phổ biến, thông tin cũng trở nên minh bạch, công khai hơn, trong khi tâm lý và khả năng thanh toán của khách hàng dần tích cực hơn giai đoạn trước, những yếu tố trên được coi là "thiên thời, địa lợi, nhân hòa" cho kế hoạch đầu tư xây dựng CCMN của không ít cá nhân hiện nay.

Một ví dụ điển hình, chị Liên – một nhân viên điện lực ở Hà Nội có ý định tạo lập CCMN từ đầu năm 2013 và đang tìm người hợp tác cho biết, chị có một mảnh đất diện tích gần 140m2 (có sổ đỏ), vị trí khá đẹp, thuận lợi giao thông, cách Ngã Tư Sở chừng 2 km, gần Trung tâm thương mại Pico, quần thể Royal City. Theo dự tính, CCMN gồm 6 tầng, mỗi tầng từ 2-3 căn hộ; từ lúc khởi công tới khi hoàn công sẽ mất chừng 1 năm, giá xây dựng dưới 4 triệu đồng/m2, giá bán 20-22 triệu đồng/m2 (căn 40-50m2 có giá khoảng 1-1,2 tỷ đồng. Giả định, CCMN có 18 căn, bán hết sẽ thu về 18 tỷ đồng, trừ hết các loại chi phí, lãi khoảng gần 10 tỷ đồng.

Một trường hợp khác, 4 gia đình (cùng làm việc ở quận Thanh Xuân, đều chưa có nhà ở ổn định) đang nhắm mua một mảnh đất 120m2, có sổ đỏ, ở khu vực Ba La – Hà Đông, rao bán 18 triệu đồng/m2, để tự xây CCMN. Mỗi gia đình sẽ bỏ ra 540 triệu để mua đất. Sau khi hoàn công, gia đình nào muốn kinh doanh thì đóng nhiều tiền để sử dụng căn hộ tầng 2 (tầng 1 để xe), các hộ trên cao sẽ đóng góp ít hơn các hộ dưới thấp tầng. Sau khi hoàn thành, với 840 triệu đồng, mỗi gia đình sẽ có nhà ở, có quyền sở hữu đất (chung sổ). Nếu ai muốn chuyển nhượng, nhưng không có sở hữu nhà thì chỉ cần sửa quyền sở hữu đất.

Hai kế hoạch trên đều tỏ ra rất khả thi với những người có nhu cầu về nhà ở hợp với khả năng của mình cũng như những nhà đầu tư nhỏ. Nhưng phân tích kỹ từ thực tế, vẫn có điểm cần xét lại. Đơn cử, với một căn chung cư mini 40-50m2, giá chừng 1 – 1,2 tỷ đồng, được xây trên đất có sổ đỏ xen lẫn đất ao, khó lòng "chinh phục" được người mua. Bởi giá thành đưa ra không có gì hấp dẫn so với mặt bằng giá chung cư hiện tại ở vị trí cũng như hạ tầng tốt như khu Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn…).

Tới thực tế

Tiếp theo, tính pháp lý của CCMN rất phức tạp, khi xen giữa đất ở và ao. Do đó, nếu chỉ bỏ ra 300 – 400 triệu đồng mà có 1 căn nhà nhỏ, dù không sổ đỏ, nhiều người vẫn chấp nhận mua. Sau vài năm, nếu không ở, hoặc có nhiều tiền hơn, họ có thể mua chỗ khác đàng hoàng hơn và cho thuê, bán lại căn đang ở. Anh Hà, một người tìm hiểu rất kỹ về CCMN khẳng định: "Chỉ nên mua CCMN nếu giá của nó rẻ hơn nhiều so với mua các chỗ khác và tính pháp lý rõ ràng. Đầu năm 2013, có rất nhiều nơi rao bán căn hộ CCMN ở gần nội thành, với giá chỉ 500 – 600 triệu đồng và sẵn sàng giao nhà, nhưng vì không có sổ đỏ, xây trên đất ao nên tôi không mua".

Thực tế cho thấy, đa phần những mảnh đất tiềm năng cho việc xây CCMN để ở (một nhóm các gia đình), để kinh doanh (một nhóm các cá nhân đầu tư BĐS) đều có sổ đỏ, nhưng để ra đến sổ hồng cho từng cá nhân sở hữu căn hộ thì rất khó. Bản thân những người trong cuộc đều hiểu vấn đề giấy tờ sở hữu là quan trọng nhất, nhưng nếu chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ làm tăng giá đất lên rất nhiều. Chính vì vậy, việc này chỉ có thể thực hiện nếu các thành viên trong nhóm đầu tư cùng thống nhất với sự tham gia của chính những người cần mua nhà, trước khi bắt tay vào kế hoạch. Tức là, tất cả cùng chấp nhận làm một công trình mà nhiều khả năng sẽ không có giấy tờ sở hữu cho từng cá nhân, hộ gia đình. Tiếp đến, việc xây dựng có sự tham gia của những người mua nhà thì chất lượng sẽ đảm bảo không bị "việt vị" với nhu cầu của khách. Số người cùng tham gia vào một công trình dạng này (chủ sở hữu các căn hộ) cũng nên giới hạn dưới 20 để dễ quản lý hơn so với các chung cư lớn.

CCMN (nếu lo được thủ tục để xây) thì có lợi thế về địa điểm như gần trung tâm, nhưng vô số bất lợi về giấy tờ pháp lý, hạ tầng và giá chưa hợp lý, sẽ khiến những nhà đầu tư trả giá vì vội vã, không tính tới những rủi ro khách quan bất khả kháng. Hãy nhớ rằng để có đủ giấy tờ hợp pháp cho từng căn hộ của CCMN, cần rất nhiều yếu tố, trong đó diện tích xây dựng không quá 80%, rồi trừ đi diện tích công cộng, diện tích để bán chỉ còn lại khoảng 60%. Bán với giá 20-22 triệu/m2 căn CCMN đủ nội thất thời điểm này sẽ gần như không có lãi. Có một giải pháp khả dĩ hơn: xây CCMN để cho thuê, nhưng thời gian hồi vốn sẽ khá lâu và hàng tháng "cõng" thêm tiền thuế.