Các tầng hầm cao ốc đã xây để giữ xe có phải nộp tiền thuê đất ngầm?

Ngày 26-5, Chính phủ có văn bản đồng ý cho UBND TP.HCM thí điểm thu tiền thuê đất đối với dự án dưới lòng đất bằng 50% đơn giá thuê đất của dự án thuê đất trên mặt đất. Văn bản này đã gây ra nhiều ý kiến trái ngược nhau trong giới đầu tư tại TP.HCM.

Thuê lòng đất không rẻ

Lãnh đạo Sở Tài chính TP.HCM cho biết hiện tại Sở chưa nhận được công văn chính thức và chưa được UBND TP phân công triển khai chỉ đạo này của Chính phủ. Hiện tại, chưa biết dự án nào sẽ bị thu tiền thuê đất, dự án nào không.

Công văn của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải cho TP thí điểm thu tiền thuê đất ngầm mà không loại trừ trường hợp nào. Nhiều khả năng các chủ đầu tư phải tính lại trước khi quyết định tiếp tục lập dự án kinh doanh tầng ngầm ở các công viên.

Theo Quyết định số 107 năm 2006 của UBND TP, giá thuê đất mặt ở vị trí các quận 1, 3, 5 sẽ bằng 2% giá đất được công bố hàng năm. Như vậy, giá tiền thuê đất ngầm tại Công viên Lê Văn Tám (tính theo mặt tiền đường Võ Thị Sáu) khoảng 263.000 đồng/m2/năm, tại Công viên Bách Tùng Diệp khoảng 366.000 đồng/m2/năm, tại Công viên Chi Lăng (tính theo đường Lý Tự Trọng) khoảng 675.000 đồng/m2/năm.

Một chuyên gia tài chính của TP lập luận, các chủ đầu tư khai thác tầng ngầm kinh doanh lợi nhuận rất cao, nếu để họ sử dụng miễn phí tài nguyên của nhà nước thì sẽ không công bằng với những đối tượng đầu tư khác. Gần đây, rất nhiều công trình xin phép khai thác tầng ngầm nên phải quản lý, thu tiền thuê đất cho phù hợp. Có người còn cho rằng giá thuê đất ngầm cỡ đó vẫn còn thấp, không thấm vào đâu so với lợi nhuận kinh doanh khi các chủ đầu tư khai thác tầng ngầm.

Dự án ngầm nào phải thuê đất?

Theo Quyết định 83 ngày 8-6-2006, TP.HCM sẽ miễn toàn bộ tiền sử dụng lòng đất đối với các dự án đầu tư bãi xe ngầm. Quyết định này được UBND TP ban hành trong thời điểm TP thiếu trầm trọng bãi giữ xe tại các quận trung tâm.

Có một số dự án ngầm đã được UBND TP chấp thuận cho nhà đầu tư khảo sát, nghiên cứu, lập dự án đầu tư tại các địa điểm như Công trường Lam Sơn, sân vận động Hoa Lư, Công viên Chi Lăng, Công viên Bách Tùng Diệp, sân bóng đá Tao Đàn, Công viên Lê Văn Tám.

Thời gian qua, nhiều công trình trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê ở trung tâm TP đồng loạt xin phép khai thác thêm tầng ngầm để giữ xe hoặc kinh doanh. Các cao ốc tại khu vực quận 1 và 3 cũng xin phép xây từ ba đến bảy tầng ngầm.

Thực trạng trên khiến UBND TP lúng túng trong quá trình quản lý, cho sử dụng đất ngầm. Có ý kiến cho rằng nếu không hướng dẫn cụ thể thì có thể chỉ đạo của Chính phủ là các cao ốc khai thác tầng hầm cũng bị thu tiền thuê đất ngầm.

Lãnh đạo Sở Tài chính TP cho hay nếu triển khai thu tiền thuê đất thì sẽ trên nguyên tắc tôn trọng những chính sách trước kia của UBND TP. Tức những dự án nào đã được UBND TP quyết định miễn tiền thuê đất thì sẽ không bị thu tiền thuê đất.

Theo vị lãnh đạo này, công văn của Chính phủ chủ yếu áp dụng đối với những trường hợp đầu tư tầng ngầm để kinh doanh, còn những dự án phục vụ công cộng sẽ được xét duyệt cụ thể khi chủ đầu tư trình phương án. Những dự án ngầm có công trình thương mại dịch vụ kết hợp với công trình công cộng cũng sẽ có những phương án thu tiền thuê đất hợp lý.

Không khéo chủ đầu tư sẽ bỏ chạy

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư dự án ngầm băn khoăn vì công văn của Chính phủ không đề cập đến những dự án công trình công cộng mà TP đã miễn tiền thuê đất. Một doanh nghiệp tính toán chi phí đầu tư xây dựng một mét vuông dưới tầng ngầm cao từ 1,5 đến hai lần chi phí xây dựng trên mặt đất (từ 900 đến 1.200 USD/m2 xây dựng).

Trung bình một chỗ đậu xe ôtô dưới tầng ngầm chiếm 24 m2, tức tốn khoảng 24.000 USD để xây một chỗ giữ xe ôtô. Nếu cộng với chi phí vận hành, bảo quản thì đến 40 năm sau doanh nghiệp mới thu hồi vốn. Còn kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà hàng ở tầng ngầm, ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá chỉ những vị trí thật đắc địa mới có lãi.

Giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở TP.HCM lo ngại trước đây UBND TP cho phép miễn tiền thuê đất ngầm để giảm chi phí đầu tư ban đầu cho các dự án ngầm. Sau hơn năm năm khởi động các thủ tục mà vẫn chưa có dự án ngầm nào khởi công ngoài những tầng ngầm của các tòa cao ốc văn phòng. Nay nếu phải đóng tiền thuê đất ngầm thì chi phí đầu tư tăng cao, không khéo các chủ đầu tư sẽ bỏ chạy khỏi các dự án xây bãi đậu xe ngầm.

Ông Đào Anh Kiệt - Quyền Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề xuất TP nên miễn tiền thuê đất cho các dự án ngầm để khuyến khích đầu tư. Thay vào khoản thu đó, nhà nước sẽ thu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập của doanh nghiệp.

Theo Pháp Luật TP