Trong khi nhiều nơi đang đánh vật với bài toán đền bù thì một công ty địa ốc đã "mua đứt" chung cư cũ ở số 53-55 Bà Huyện Thanh Quan (Q.3, TP.HCM) một cách nhanh gọn.

Có những căn hộ ở chung cư cũ này đã được công ty trả đến 12 tỉ đồng.

600 triệu đồng/m2 đất

Chung cư tại số 53-55 Bà Huyện Thanh Quan, P.6, Q.3, TP.HCM là chung cư cũ, bao quanh bởi ba tuyến đường Nguyễn Đình Chiểu, Bà Huyện Thanh Quan, Nguyễn Thị Diệu, có diện tích khuôn viên khoảng 1.500m2 với 47 căn hộ trên diện tích xây dựng gần 600m2. Căn hộ nhỏ nhất là trên 30m2 và lớn nhất hơn 100m2. Một công ty kinh doanh địa ốc đã chấp nhận trả thấp nhất là 4 tỉ đồng và cao nhất 12 tỉ đồng cho mỗi căn hộ.

Theo qui định, nếu là chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì các cơ quan chức năng chỉ hóa giá cho người dân phần diện tích đã ký hợp đồng thuê (giới hạn trong căn hộ). Riêng phần diện tích chung là nhà xe, cầu thang, sân chung... vẫn thuộc sở hữu nhà nước. Với chung cư năm tầng kể trên, một chuyên gia địa ốc ước tính bình quân mỗi căn hộ giá 8 tỉ đồng thì công ty kinh doanh địa ốc trên phải bỏ ra khoảng 370 tỉ đồng để mua 47 căn hộ.

Như vậy không kể phần xác nhà chung cư, mỗi mét vuông đất tại đây có giá trên 600 triệu đồng, tức hơn 30 lượng vàng. Cũng theo chuyên gia này, để mua phần diện tích khoảng 900m2 đất còn lại, theo qui định, công ty địa ốc trên phải qua đấu giá hoặc mua theo giá thị trường và bỏ thêm một khoản tiền không nhỏ.

Thông tin cho biết chủ đầu tư này muốn xây dựng tại đây căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại. Do vậy hiệu quả của dự án phụ thuộc vào tầng cao mà cơ quan chức năng cho phép. Điều này có nghĩa dự án càng được xây cao thì chủ đầu tư càng có lợi. Tuy nhiên chuyên gia trên nói nếu công trình dừng ở 20 tầng, chủ đầu tư sẽ khó "có ăn".

Một dự án khác tại quận 1 có trên 200 hộ dân bị ảnh hưởng kéo dài hơn chục năm qua nhưng vẫn còn khoảng 70 hộ chưa đồng ý di dời. Sau nhiều lần nâng giá, cơ quan chức năng chấp nhận đền bù cho các hộ này 48 triệu đồng/m2 (đối với đất mặt tiền đường) nhưng các hộ dân này vẫn chưa đồng ý. Gần đây có một công ty kinh doanh địa ốc nhảy vào đồng ý mua với giá 68 triệu đồng/m2 đối với đất trong hẻm. Lập tức có nhiều hộ dân đồng ý di dời.

Được thỏa thuận giá

Theo cán bộ UBND quận 3, so với mặt bằng chung khu vực thì giá mua căn hộ chung cư 53-55 Bà Huyện Thanh Quan là khá cao. Đây chỉ là trường hợp cá biệt và sẽ khó có chủ đầu tư nào dám làm như vậy. Nhưng theo ông, đây là việc đầu tư cho tương lai nên có thể nhà đầu tư đã tính toán khi đưa ra quyết định giá vì đó là khu đất nằm ở vị trí đẹp, có đến ba mặt tiền và có tính toán đến mật độ, tầng cao xây dựng...

Ngoài ra, cán bộ này cho rằng không ít chung cư cũ khi có thông tin công ty nào muốn mua lập tức những người đầu cơ nhảy vào mua trước, sau đó "làm giá” với chủ đầu tư khiến dự án kéo dài, khó triển khai. Còn với cách làm này, chủ đầu tư có thể đền bù nhanh gọn, không mất quá nhiều thời gian.

Theo giáo sư tiến sĩ Đặng Hùng Võ, hiện nay các dự án của Nhà nước thực hiện theo cơ chế thu hồi đất, dự án của tư nhân thì thỏa thuận giá. Về nguyên tắc là Nhà nước và tư nhân đều đền bù theo giá thị trường trong điều kiện bình thường nhưng thực tế áp hai mức giá khác nhau. Giá đền bù của Nhà nước vẫn còn chênh khá lớn so với giá của các công ty tư nhân đưa ra, dẫn đến việc so bì, dự án chậm triển khai. Đây là thực tế ở nhiều nơi đang gặp phải, không chỉ riêng TP.HCM.

Đối với dự án tại 53-55 Bà Huyện Thanh Quan, theo ông Võ, đây là dự án kinh doanh nên chủ đầu tư được tự thương lượng với dân theo giá thỏa thuận.

Tuy nhiên, ông Võ cũng nói rằng nếu giá thỏa thuận quá cao có thể ảnh hưởng đến các dự án sau này, nhất là các chung cư cũ ở khu vực. Để hạn chế tình trạng người dân so bì, ông Võ đề xuất Nhà nước cần thu hẹp khoảng cách giá đền bù so với dự án của những công ty tư nhân.

Chậm cải tạo chung cư cũ vì vướng đền bù

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện trên địa bàn TP còn khoảng 155 chung cư cũ, xuống cấp.

Phần lớn chung cư dạng này tập trung nhiều ở các quận 1, 3, 4, 5, 10, Bình Thạnh... Tuy nhiên một trong những vướng mắc lớn nhất là chính sách đền bù, tái định cư... nên nhiều chủ đầu tư còn ngại tham gia xây dựng lại.