Từ ngày 1/7 tới đây, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi sẽ có hiệu lực. Với mong muốn kịp thời đưa luật vào cuộc sống ngay khi có hiệu lực,Bộ Xây dựng đã xây dựng Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS và đang đưa ra lấy ý kiến đóng góp của thị trường.

Đầu tư Bất động sản ghi nhận một số ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp tại cuộc hội thảo lấy ý kiến hoàn thiện Dự thảo Nghị định do Phòng Công nghiệp và thương mại Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức tuần qua.

"Sẽ không có trường hợp hồi tố"

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng)

Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 sẽ thay thế Nghị định số 153/2007/NĐ-CP. Dự thảo Nghị định này bao gồm các nội dung về điều kiện kinh doanh BĐS; các loại hợp đồng; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, cũng như hình thành trong tương lai; chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS…

Việc xây dựng Nghị định hướng đến mục tiêu làm sao để can thiệp Nhà nước vào thị trường ít nhất, tạo điều kiện để thị trường vận hành đúng quy luật. Theo đó, những gì Luật Kinh doanh BĐS quy định rồi thì Nghị định không quy định lại nữa. Ngoài ra, cũng sẽ không có trường hợp hồi tố với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã thành lập, vận hành trước thời điểm Luật và Nghị định mới có hiệu lực.

"Cần làm rõ nhiều nội dung"

TS. Nguyễn Thị Nga, Đại học Luật Hà Nội

Khoản 3 Điều 3 Dự thảo Nghị định quy định: “Doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuộc diện phải có vốn pháp định phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định và phải duy trì mức vốn pháp định không được thấp hơn mức vốn pháp định quy định trong suốt quá trình kinh doanh BĐS”.

Theo tôi, điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS từ trước đến nay luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm trong pháp luật về kinh doanh BĐS. Là quy định hết sức quan trọng, liên quan mật thiết đến khả năng của doanh nghiệp trong việc thực hiện dự án, nhưng quy định trên của luật hết sức chung chung. Bởi lẽ, vấn đề xử lý khi doanh nghiệp kinh doanh BĐS vi phạm quy định về vốn pháp định hoàn toàn không được làm rõ trong những nội dung về sau của Dự thảo.

Khi doanh nghiệp vi phạm quy định về việc duy trì vốn pháp định, thì dự án có được tiếp tục thực hiện hay không, nếu có thì thời hạn để doanh nghiệp “sửa chữa” vi phạm là bao lâu, nếu không thì vấn đề trách nhiệm đặt ra đối với dự án đang dang dở sẽ được giải quyết như thế nào…? Đó là các nội dung cần được bổ sung, làm rõ để đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho người mua - thường là bên thua thiệt.

"Đơn vị dịch vụ kinh doanh BĐS không cần thiết phải có 20% vốn đầu tư"

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư dầu khí Toàn cầu (GP-Invest)

Chúng ta nên quy định rõ hơn về mặt luật pháp, đối với những nhà đầu tư BĐS thì phải lấy mốc vốn tổng mức đầu tư dự án để quy định vốn pháp định cần có của doanh nghiệp đó.

Quy định hiện nay khi thực hiện dự án, nhất là đối với những dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thì tiền sử dụng đất về nguyên tắc là không được vay ngân hàng, mà phải nằm trong vốn tự có của doanh nghiệp. Vì thế, không nên bỏ đi điều kiện phải có 20% tổng mức đầu tư bằng vốn tự có của mình là vốn pháp định thì sẽ chặt chẽ hơn.

Đối với đơn vị dịch vụ kinh doanh BĐS, là đơn vị bán nhà, thì không cần thiết phải có 20% vốn đầu tư, mà chỉ cần quy định vốn pháp định 20 tỷ đồng, miễn là đủ khả năng để chịu trách nhiệm trước pháp luật. Hiện 2 loại hình này đang chưa rõ ràng trong Luật Kinh doanh BĐS, đề nghị Ban soạn thảo cần quan tâm hơn đến vấn đề này.

"Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS  cũng buộc phải có vốn pháp định"

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico

Tôi cho rằng, “kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS” cũng nằm trong hoạt động kinh doanh BĐS, nên cần có vốn pháp định. Trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng không có điều khoản nào quy định “kinh doanh dịch vụ BĐS” và “kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS” không cần vốn pháp định. Tuy yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng đối với các dịch vụ này là vô lý, nhưng muốn thay đổi thì buộc phải sửa Luật Kinh doanh BĐS.

Tôi đề nghị Ban soạn thảo cần xem lại các nội dung trong Điều 8 và Điều 9 về nội dung hợp đồng, như phạt vi phạm hợp đồng, giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn, giải quyết tranh chấp… Các nội dung này thuộc trường hợp có thể có hoặc không cần có sự thỏa thuận của các bên, chứ không nhất thiết phải có trong hợp đồng.

"Không nên thay đổi ‘quy định cứng’ của Luật"

TS. Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam

Những điều kiện chuyển nhượng trong kinh doanh BĐS cần bảo đảm điều kiện minh bạch, cụ thể, rõ ràng, không phương hại đến người nhận chuyển nhượng và không phát sinh hệ luỵ, tranh chấp cho người nhận chuyển nhượng cuối cùng BĐS trong tương lai. Vì thế, tôi rất lưu ý các ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp đến việc chuyển nhượng, bao gồm tất cả những hướng dẫn liên quan tới kinh doanh BĐS, từ vốn pháp định, cho đến các mẫu hợp đồng, những điều kiện chuyển nhượng mà tôi cho rằng, còn nhiều nội dung cần thảo luận.

Theo tôi, Chính phủ không có thẩm quyền để quy định khác những điều mà Luật đã “quy định cứng”. Đơn cử, Luật kinh doanh BĐS giới hạn vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS tối thiểu là 20 tỷ đồng. Bất kỳ doanh nghiệp nào, đầu tư, hay dịch vụ kinh doanh BĐS cũng chỉ đáp ứng 20 tỷ đồng.

Tôi cũng e ngại vấn đề hồi tố. Không thể hồi tố những doanh nghiệp đã thành lập trước đây, vì như vậy làm cho tính ổn định, tính minh bạch của pháp luật trở nên mong manh. Theo tôi, những doanh nghiệp đã thành lập trước đây theo Luật kinh doanh BĐS thì họ vẫn được duy trì vốn pháp định 6 tỷ đồng. Đây là nguyên tắc chung áp dụng không chỉ cho Luật kinh doanh BĐS mà ở bất kỳ điều luật nào.

Ngoài ra, tôi cho rằng, Dự thảo quy định, trong tương lai, nếu có biến động về kinh tế - xã hội thì Chính phủ có thể quy định vốn pháp định cao hơn 20 tỷ đồng không phải là quy định tốt, vì như vậy sẽ làm nhà đầu tư lúng túng và các nhóm lợi ích có thể “lobby” để ban hành những yêu cầu về vốn pháp định cao hơn, khiến những doanh nghiệp vừa và nhỏ không có điều kiện tham gia thị trường.

"Chỉ nên đưa ra một mức vốn pháp định chung"

Luật sư Phan Hải Anh, Phó giám đốc Sàn giao dịch BĐS Vingroup

Việc đăng ký vốn pháp định của doanh nghiệp chỉ là một phần nội dung đăng ký kinh doanh thực hiện tại cơ quan đăng ký kinh doanh, nên nếu có nhiều mức vốn pháp định như trong Dự thảo sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật của cơ quan đăng ký kinh doanh.

Ngoài ra, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS cũng đã yêu cầu các chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư BĐS phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu (15% hoặc 20%) trên tổng vốn đầu tư của dự án đó. Do đó, Nghị định chỉ nên đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng áp dụng chung đối với tất cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Về nội dung hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng còn nhiều điểm hướng dẫn sơ sài, chưa phù hợp. Điều 6 của Dự thảo quy định về các loại hợp đồng trong kinh doanh BĐS phải được lập theo mẫu được quy định trong các phụ lục của dự thảo.

Về bản chất hoạt động, hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch trên tinh thần tự nguyện và tùy vào đặc trưng của mỗi giao dịch, mỗi dự án, các điều khoản trong từng hợp đồng khác nhau sẽ khác nhau. Do đó, không nên yêu cầu các bên phải lập hợp đồng theo một mẫu nhất định, điều này đi ngược với nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự. Do đó, luật chỉ nên quy định các điều khoản cơ bản cần có trong loại hợp đồng này để tạo khung của giao dịch, trên cơ sở đó, các bên đàm phán xây dựng và hoàn thiện hợp đồng phù hợp với từng giao dịch cụ thể.