Để cấp phép một dự án dù lớn hay nhỏ là chuyện không hề đơn giản nhưng để thay đổi, bổ sung quy hoạch dự án hiện nay lại khá thông thoáng.

Đây là yếu điểm trong luật để các công ty, tập đoàn dựa vào thay đổi quy hoạch dự án đã được cấp phép để lái quy hoạch dự án nhằm mục đích tối đa hóa lợi nhuận.

Để được cấp phép – dự án phải “đẹp”

Một dự án để được cấp phép phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn trong luật đã quy định trong các văn bản pháp luật như: Luật xây dựng, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật quy hoạch, Luật quy hoạch đô thị…và vô số văn bản luật thông tư, nghị định đi kèm, không những thế dự án còn phải phù hợp với quy hoạch của vùng, địa phương, vượt qua đánh giá tác động về dân số, về môi trường, về giao thông…

Để được cấp giấy phép xây dựng, dự án cần phải vượt qua nhiều vòng thẩm định của các cơ quan ban ngành chuyên môn có thẩm quyền. Điều 32, 33, 34 Luật xây dựng 2014 trong mục 5 quy định về thẩm định phê quyệt quy hoạch xây dựng đã quy định chi tiết những hạng mục dự án cần đáp ứng để được thông qua.

Thủ tục cấp phép một dự án và những yêu cầu nghiêm ngặt để một dự án được thông qua vô cùng chặt chẽ, phức tạp đến mức không ít các doanh nghiệp than phiền cho rằng quy định chồng chéo, nhiều cơ quan quản lý khiến việc cấp phép diễn ra rất mất thời gian, tiền bạc và công sức.

Nhưng dự án được cấp phép khó khăn bao nhiêu thì việc thay đổi quy hoạch một dự án lại đơn giản bấy nhiêu. Theo quy định của pháp luật hiện hành, để thay đổi quy hoạch một dự án chủ đầu tư chỉ cần trình để án thay đổi quy hoạch lên cấp có thẩm quyền duyệt dự án đó và chỉ cần sự đồng ý của cơ quan này và cơ quan liên quan là dự án sẽ được thay đổi quy hoạch.

Khi điều chỉnh quy hoạch đã lược bỏ nhiều bước so với khi duyệt quy hoạch như trong các vấn đề xem xét những thay đổi đó có phù hợp với phù hợp với quy hoạch của vùng, địa phương, vượt qua đánh giá tác động về dân số, về môi trường, về giao thông…

Quy định mở trong luật là lỗ hổng mà nhiều chủ đầu tư dự án dựa vào để “lái” dự án đã được phê duyệt điều chỉnh lại nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Không hiếm dự án lớn tại các khu đất vàng chủ đầu tư đã xin thêm được mật độ xây dựng, mật độ dân số, thu hẹp diện tích sử dụng chung, công trình công cộng và đằng sau đó là những lợi nhuận khổng lồ.

Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư khi xin cấp phép dự án đã ra sức làm “đẹp” sau đó xin điều chỉnh quy hoạch theo chủ đích của chủ đầu tư.

Tăng diện tích, bớt tiện ích

Thủ tục trong việc điều chỉnh dự án đơn giản khiến việc xin điều chỉnh dự án như thế ngày một nhiều. Không ít dự án được cấp phép chỉ sau nửa năm đã xin điều chỉnh quy hoạch.

Thời điểm năm 2014, trên địa bàn cả nước có 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với số lượng căn hộ ban đầu là 33.867 căn hộ xin điều chỉnh thành 44.881 căn hộ.

Chỉ tính riêng năm 2015,19 dự án tại TP.HCM được cho phép chuyển đổi từ căn hộ diện tích lớn thành diện tích nhỏ, chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô 11.359 căn (trước khi chuyển đổi là 8.584 căn, tăng 24,4%).

Tăng số căn hộ, chuyển mục đích sử dụng ít nhất đã gây thiệt thòi cho những người dân mua nhà tại những dự án này.

Thực tế hiện nay, ở các thành phố lớn, người dân không khỏi “ngột thở” bởi các tòa nhà xan xát khoảng trống còn lại chỉ là lối đi lại. Nhiều dự án không gian sinh hoạt chung cho cư dân chỉ làm cho có hoặc được cho thuê làm hàng quán, bãi đỗ xe mặc dù quyền lợi vê một không gian sinh hoạt chung của người dân đã được luật hóa.

Tại Khu đô thị Linh Đàm, trước đây quy hoạch chung dành 60% diện tích khu là sân chơi, sinh hoạt cộng đồng, vườn hoa; nhà ở chỉ chiếm 23%. Tuy nhiên với sự thay đổi quy hoạch đã khiến cho không gian vui chơi, cây xanh bị bào mòn nghiêm trọng.

Tình trạng tương tự ở Khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính, khi mật độ xây dựng 41,06%, hệ số sử dụng đất 2,7 lần, nhưng tại nhiều lô đất ở mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất vượt quy chuẩn cho phép.

Thực tế, trong thông số kỹ thuật của các chung cư đều ghi rõ phần diện tích dành cho không gian “rỗng” như sân chơi cho trẻ nhỏ, cảnh quan xanh… Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, các doanh nghiệp chỉ chú trọng việc tăng mật độ xây dựng, mật độ dân số, dẫn đến xén diện tích dành cho sinh hoạt chung và riêng. Quy hoạch toàn khu vì thế thiên về ở hơn là giao tiếp cộng đồng.

Rõ ràng những thông thoáng trong Luật về việc điều chỉnh quy hoạch đã tạo ra kẽ hở cho chủ đầu tư “lái” quy hoạch, việc này còn tạo ra hệ lụy lâu dài như tạo gánh nặng lên giao thông, dịch vụ công cộng, y tế…

Điều 39 Luật xây dựng 2014 quy định về trình tự điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng

Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng lập báo cáo nội dung và kế hoạch điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng, tổ chức xin ý kiến cộng đồng dân cư trong khu vực điều chỉnh quy hoạch và khu vực xung quanh có ảnh hưởng trực tiếp và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng xem xét, quyết định việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng.

Cơ quan, cá nhân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng quyết định việc điều chỉnh cục bộ bằng văn bản trên cơ sở ý kiến của cơ quan thẩm định quy hoạch xây dựng.

Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cập nhật và thể hiện trong hồ sơ quy hoạch xây dựng những nội dung điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai theo quy định tại Điều 42 của Luật này.