Một điều chắc chắn: Đường sá, cầu cống mở đến đâu là giá đất đai, nhà cửa tăng vùn vụt tới đó. Nhưng, ai sẽ hưởng lợi từ câu chuyện này?

>>Vì sao tiền cứ đổ vào... đất? Bài 1: Giá đất liên tục “nhảy múa”

Doanh nghiệp bất động sản lời to

Ba năm qua, kể từ khi khu Đông “thức giấc”, thị trường địa ốc nơi này “nóng” nhất TPHCM, có nhiều doanh nghiệp, cá nhân thu lợi kếch xù! Nếu nói đến khu Đông mà đặc biệt là quận 9, không đề cập đến trường hợp Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) là một thiếu sót lớn. KDH như ông trùm kinh doanh bất động sản (BĐS) nơi đây. Đáng chú ý, quỹ đất của KDH như “lộ thiên” sau khi con đường cao tốc hoàn thành và trở thành mặt tiền đường của đường vành đai.

Trong báo cáo thường niên năm 2016, các thông số hoạt động của KDH đã phản ánh khá rõ nét. Tính đến thời điểm này, KDH đã và đang triển khai 19 dự án tại quận 9, tổng quỹ đất 94,3ha, trong đó có 2.900 căn là nhà phố, biệt thự và 1.743 căn hộ. Năm 2015, KDH “thâu tóm” Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh, sở hữu cổ phần 57,31%, nâng tổng số lên 21 công ty con. Kết quả lợi nhuận tăng chóng mặt trong 3 năm qua, từ 102 tỷ đồng năm 2014 tăng lên 253 tỷ đồng năm 2015 và năm 2016 là 372 tỷ đồng. Chưa hết, tháng 4 năm nay, công bố tại đại hội cổ đông, công ty dự kiến sẽ đạt lợi nhuận sau thuế là 500 tỷ đồng. Như vậy, nếu không có gì thay đổi, chỉ trong vòng 4 năm, KDH bỏ túi 1.227 tỷ đồng, đây là con số mơ ước của rất nhiều doanh nghiệp! Tuy nhiên, chưa dừng lại đây, lõi của KDH vẫn tiếp tục là khu Đông, quỹ đất sẽ mở rộng 100ha trong thời gian tới.

Ở khu Đông còn chứng kiến nhiều chủ đầu tư thắng lớn bằng việc sang nhượng quỹ đất. Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hưng Phú sau nhiều năm gầy dựng thông qua giải phóng mặt bằng, bán nhà góp vốn, thì cách nay 2 năm đã bán lại quỹ đất gần 10ha. Với giá chuyển nhượng 3,5 triệu đồng/m2, công ty đã thu về vài trăm tỷ đồng, trong khi trước đó giá đền bù đất nông nghiệp rất thấp. Chỉ tính riêng tại TPHCM, năm 2016, Công ty Địa ốc Hưng Thịnh và Novaland đã mua lại 16 dự án, chắc chắn với mỗi dự án, bên bán đi đã thu lại khoản lợi không hề nhỏ…

Một thành phần thu lời khá lớn chính là các nhà đầu cơ. Báo cáo của Hiệp hội BĐS TPHCM vào cuối năm 2016 cho thấy, thị trường đang thu hút các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, chiếm khoảng 50% trong phân khúc BĐS cao cấp. Đây là thành phần đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường BĐS.

Nhà nước ôm gánh nặng

Trong thực tế, cùng là những khu vực sốt đất nền nhưng lại có sự khác biệt giữa nhu cầu ở thực và việc lướt sóng đầu cơ kiếm lời. Theo thống kê của các cơ quan chức năng, khu vực phía Bắc TP có dân số tăng mạnh: ở quận 12 là hơn 510.000 dân, huyện Hóc Môn 422.000 dân, nhưng giá nhà đất lại thấp. Còn tổng dân số khu Đông (quận 2, 9, Thủ Đức) chỉ vỏn vẹn 214.000 người (theo quy hoạch đến năm 2025, dân số khu vực này là 1,8 triệu người), nhưng giá đất lại cao chót vót. Sức hút dân số ở hai khu vực này tỷ lệ nghịch với mức đầu tư hạ tầng, bởi lẽ khu Đông đã và đang được TP tập trung đầu tư rất mạnh như đại lộ Mai Chí Thọ, Vành đai 2, Vành đai 3, đường Phạm Văn Đồng, cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, tuyến metro…; trong khi phía Bắc chưa được đầu tư nhiều nên tính kết nối vùng còn kém. Thông số trên cho thấy sự đầu cơ ở khu Đông vượt trội so với phía Bắc TP.

Tiến sĩ - kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn phân tích, trong khi Nhà nước chi ngân sách đầu tư hạ tầng để phục vụ đại bộ phận dân cư và sự phát triển của TPHCM thì nhiều công ty và cá nhân dựa vào đó để kiếm lời. Đó là sự phi lý tồn tại hàng chục năm qua, Nhà nước đầu tư nhiều tiền làm hạ tầng nhưng không khai thác giá trị quỹ đất sinh lợi gia tăng. Ví dụ, khi TP rục rịch làm tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên thì hàng loạt dự án nhà ở cao tầng mọc lên, quảng bá ăn theo, giá bán trên mây như Masteri Thảo Điền, Thảo Điền Pearl… Thật trớ trêu, khi báo chí lên tiếng về việc dự án metro đang chựng lại do khó khăn về vốn, thì ở chiều ngược lại, chủ dự án, người đầu cơ đã ôm không biết bao nhiêu lợi nhuận. Hoặc tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP đã vay hàng chục ngàn tỷ đồng để giải phóng mặt bằng, tổ chức tái định cư, sau khi quỹ đất giao cho các nhà đầu tư thì nay cân đối lại bị… âm vốn!

Chưa hết, cơn sốt đất vừa qua đã tiếp tục để lại di chứng. Tiến sĩ Ngô Viết Nam Sơn phân tích, hầu hết các dự án phân lô lân cận các khu đô thị mới không thể là người dân tự làm, mà thường phải có doanh nghiệp hoặc đầu nậu đứng ra gom đất để làm đường giao thông, làm thủ tục xin tách thửa... Tất nhiên, quy mô phân lô nhỏ thì không cần đầu tư hạ tầng xã hội như công viên, trường học, trạm xá, nhưng nhiều phân lô nhỏ thì diện tích và quy mô dân số thậm chí có thể vượt các dự án hoàn chỉnh. Như vậy, việc hình thành các khu dân cư tự phát về lâu dài sẽ hình thành các khu ổ chuột, hạ tầng xã hội - hạ tầng giao thông không đáp ứng kịp, TP lại phải đứng ra giải quyết như các khu đô thị hiện hữu. Thế là vòng luẩn quẩn chỉnh trang, cải tạo đô thị sẽ không bao giờ chấm dứt.

Cần có cơ chế để hạn chế tình trạng khu dân cư tự phát, manh mún như hiện nay. Các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương cần xây dựng hoàn chỉnh và tuân thủ nghiêm quy hoạch đã phê duyệt của từng địa phương, trong đó cân đối các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc và phân khu vực nào cho phép phân lô, hình các cụm dân cư mới, khu vực nào kiên quyết phải giữ nguyên để làm hạ tầng kỹ thuật - hạ tầng xã hội. Đối với các hồ sơ xin phân lô tách thửa, cần phải tính toán cơ chế tài chính để hình thành hạ tầng sau này, người dân muốn phân lô, tách thửa có thể đóng góp quỹ xây dựng hạ tầng theo tỷ lệ diện tích nền đất, theo dự kiến dân số có thể gia tăng…