Mua đất nông nghiệp, sau đó san ủi, phân lô tách thửa, nhiều công ty bất động sản (BĐS) tại Gia Lai đã tự vẽ ra “khu dân cư”.

Các Cty này “gom” hàng trăm ha đất khu vực ngoại ô thành phố, mở đường trái phép rồi công khai rao bán. Đang dịp sốt đất, người mua ồ ạt, các Cty BĐS thu về hàng trăm tỉ đồng lợi nhuận. Hệ quả để lại: Quy hoạch đô thị Gia Lai bị băm nát.

“Cò” đất tung hoành

Đô thị quá tải, đất đai khan hiếm, các Cty BĐS “tinh ý” nhận ra nhu cầu lớn về đất ở. Với tiềm lực kinh tế dồi dào, họ cho người đi mua đất nông nghiệp giá rẻ - chủ yếu là đất rẫy càphê - rồi san làm mặt bằng. Các Cty này “khôn khéo” kéo điện, ủi đường cấp phối, rồi đổ bêtông xây viền phân lô. Một lô tương ứng 5m chiều ngang, dài 25m. Điểm bất thường, các “dự án” bán đất mang danh nghĩa Cty BĐS, tuy nhiên, khi người dân mua đất, công chứng sang nhượng lại là giao dịch giữa cá nhân với cá nhân.

T - cò đất chuyên nghiệp, cộng tác cho 2 Cty BĐS lớn nhất, nhì Gia Lai là M.N và H.G.K - liên tục rỉ tai tôi: “Đất trung tâm thành phố còn đâu nữa. Tiền tỉ cũng không mua nổi. Bây giờ, các vùng ngoại ô như khu vực xã Chư Á, phường Thắng Lợi (TP.Pleiku), người ta đang quy hoạch “khu dân cư”. Cậu ra đấy, mới mua được đất, rồi kêu gọi bạn bè ra mua, ở cho đông vui”.

Tại “khu dân cư” xã Chư Á (TP.Pleiku) do DN H.G.K làm chủ: Một bãi đất trống vừa được san ủi bằng phẳng, nằm lọt giữa rẫy càphê và tiêu bát ngát. Cột điện dựng lên, dây còn chưa mắc, đường đang rải đá dang dở, bụi cuộn lên mù mịt. T chỉ tay nói: “Hiện tại, ở đây đang bán giá 35 triệu đồng/m (5m chiều ngang) dài 25-27m/ lô, tức giá 175 triệu đồng/ lô. Còn các lô mặt tiền đường có giá 50 triệu đồng/m ngang, tức giá 250 triệu đồng/ lô. Đây là đất nông nghiệp, chứ đất ở (thổ cư) không có giá đó đâu. Còn muốn chuyển đổi thành đất thổ cư thì mình (người mua - PV) tự đi chuyển đổi, giá 330.000 đồng/m”. Để “dụ” người mua, T rào đón: “Mặt tiền bán hết rồi, chỉ còn những lô đường nội bộ thôi. Những lô xung quanh, người ta “chụp” hết rồi, làm gì đến lượt, giá bèo mà”. T tiết lộ, đây là “dự án” của Cty H.G.K. Qua tìm hiểu, T còn là cò đất đắc lực của Cty M.N.

T nói với tôi: “Muốn mua bao nhiêu cũng có, không chỉ khu Chư Á này mà cả khu vực toàn thành phố Pleiku. Từ 150 - 15.000m2, lúc nào cũng có”. T còn khoe rằng, anh ta còn có cả 1 lô 4,8 ha, 4 mặt tiền. Cứ gặp người mua, T luôn trấn an, muốn sở hữu đất phải trải qua 3 bước: “Đặt cọc - công chứng - ra bìa (sổ đỏ). Đất phân lô là như vậy, trách nhiệm của Cty BĐS là làm bìa cho mình. Còn nếu mua đất của cá nhân, thì chỉ dừng ở bước “công chứng””.

Tôi tung chiêu nghi hoặc: “Em đang phân vân, lỡ khu này mà không quy hoạch thành khu dân cư thì chết dở” (!). T ngập ngừng, rồi phán: “Xung quanh đây, người ta xây nhà bình thường có sao đâu”. Tôi nói, đây là nhà dân ở từ lâu đời, có trước khu quy hoạch dân cư này. Sợ bị lố, T bảo, có khu quy hoạch 13ha ở nơi khác. “Quy hoạch khu dân cư hay không thì không biết, chỉ biết “Nhà nước đã đền bù xong”. Thích thì tôi dẫn đi”- T gọi mời. Và không quên để lại số điện thoại, để hẹn tôi ngày sau dẫn đi xem khu 13 ha này. T rất cần mẫn, dụ dỗ người mua đất. Mỗi lô đất được bán, T được các Cty BĐS chia “hoa hồng” 30 - 50 - 70 triệu đồng, tùy diện tích lô lớn nhỏ hoặc một lúc bán được nhiều lô.

Doanh nghiệp đi trước, Nhà nước theo sau

Đúng hẹn, 3 ngày sau, T dẫn tôi đi xem “khu dân cư” 13 ha ở phường Thắng Lợi (TP.Pleiku, Gia Lai). Đây là khu đất bằng phẳng, hơn 5 con đường lớn, bề rộng 8 - 10m, được DN tự ý xây ngang dọc để dễ dàng phân lô. Khu này, thực chất chỉ còn 11 ha do một phần làm đường, 1 ha chủ DN tặng lại cho người bán. Thấy tôi trầm trồ, T mô tả: “Khu này có tổng cộng hơn 500 lô”. Chỉ vào khu đất tôi đang đứng, T khuyếch trương: “Hiện tại, có 50 cán bộ, nhân viên điều dưỡng bệnh viện Hoàng Anh Gia Lai đã mua đất ở đây. Do chưa có tiền để xây, một phần chưa có gia đình, một phần đang ở chung cư nên chưa xuống xây nhà. Chỉ cần có điện vào, người ta xuống ở liền”.

Mỗi lô đất ở “khu dân cư” phường Thắng Lợi này có giá từ 220 - 300 triệu đồng, tùy từng vị trí. Mỗi lô có diện tích (5m x 25m) và (5m x 30m). Làm giấy tờ, T nói rất đơn giản, đặt cọc hay không cũng không sao, công chứng xong, giao tiền là nhận đất. Làm việc qua T cũng được mà trực tiếp với Cty cũng OK. Có điều lạ rằng, nếu tôi mua đất, sổ đỏ sẽ là nhận sang nhượng từ 1 cá nhân khác, chứ không phải là Cty BĐS. Khi chúng tôi giả bộ thắc mắc, T thanh minh: “Toàn bộ khu 500 lô đất, không còn là của Cty nữa, đã bán hết và thành đất sở hữu cá nhân (!). Tức là, đất đây, đã có người mua, người ta không có nhu cầu ở, bán lại và nhờ mình đứng ra giao dịch, tìm người bán”.

Phó Chi cục trưởng Chi cục thuế TP.Pleiku (Gia Lai) - Nguyễn Đình Chuyên khẳng định: “Trên địa bàn TP.Pleiku, về danh chính ngôn thuận, đất phân lô bán hợp thức hóa về buôn bán BĐS chỉ có 2 Cty là SBS (Cty Cổ phần Tài chính và Phát triển Doanh nghiệp tại Gia Lai) và Cty Sơn Hải”. Chi cục thuế TP.Pleiku cho biết, tại khu Chư Á và Thắng Lợi, việc tự mở đường rồi hô hào chuẩn bị mở “khu dân cư” để bán đất thì 2 Cty M.N và H.G.K nằm ngoài tầm kiểm soát. Bởi lẽ, các DN này, cho người thân đứng tên nhiều lô đất rồi bán đất cá nhân với cá nhân, không nộp thuế thu nhập DN thì Chi cục thuế TP.Pleiku không hề hay biết cũng là điều dễ hiểu.

Một ha đất mua 1 tỉ... bán ra 7 tỉ

Đại diện sở xây dựng Gia Lai đặt ra hàng loạt câu hỏi: Các DN tự ý làm đường, vậy cơ quan nào cấp phép? Tiêu chuẩn mở đường đã đúng quy hoạch? Khi xây nhà bán, tách thửa, cơ quan nào cho chuyển mục đích sử dụng? Chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở có phù hợp với quy hoạch? Theo điều tra của PV Lao Động, “khu dân cư” xã Chư Á vẫn là đất nông nghiệp, tuy vậy, DN vẫn tự ý mở đường, kéo cột điện. Còn “khu dân cư” 11 ha ở phường Thắng Lợi, chỉ có 3 ha được cho phép chuyển đổi, còn 8 ha đã bị UBND tỉnh Gia Lai chỉ đạo ngưng lại.

“Tất cả những quy hoạch mà DN tự chia lô, tách thửa là không thông qua Sở Xây dựng. Về mặt nguyên tắc, phải thông qua Sở Xây dựng để xin ý kiến, trước khi thẩm định, phê duyệt”. Sở Xây dựng nhấn mạnh, đơn vị quản lý khu vực địa bàn là phường, cơ quan cho phép mở đường là phường và thành phố. “Việc xây dựng ở địa bàn mà không đủ thủ tục thì bị chính quyền ngăn cản được hết. Rõ ràng, anh làm ngơ cho họ làm. Vậy, vấn đề là gì ở đây? Chính quyền biết không, biết. Anh xây 1 căn nhà, người ta biết ngay, huống hồ DN mở quy hoạch phân lô cả bao nhiêu ha”- đại diện sở xây dựng Gia Lai nói.

Cơ quan này cũng chỉ ra hàng loạt hệ quả do các khu quy hoạch tự phát. Thứ nhất, phá vỡ quy hoạch của thành phố, phá vỡ phát triển đô thị về sau. Giờ DN “đón đầu” lợi dụng nhu cầu sốt đất, phá nát quy hoạch, thành phố muốn hoạch định quy hoạch phải bỏ ngân sách cực lớn để đền bù. Thứ 2, tiêu tốn nguồn lực khổng lồ để giải quyết hệ quả giao thông đô thị, cấp thoát nước đô thị, xã hội đô thị (điện - đường - trường - trạm). Đô thị phát triển không có định hướng, kéo theo ô nhiễm toàn bộ mạch nước ngầm, đất đai. Nhà nước phải bỏ ra hàng ngàn tỉ đồng để giải quyết hậu quả.

Sở xây dựng Gia Lai chỉ ra: “Ngược lại, lợi ích của các khu quy hoạch dân cư ảo là thuộc về nhà đầu tư, mua bán, bởi không có ai kiểm soát việc nộp thuế cho nhà nước”. Đơn vị này phân tích, mỗi một ha nông nghiệp, DN mua từ 1-2 tỉ đồng, 1 ha tương ứng 10.000 m2, trừ việc san ủi đường ngốn mất 3.000m2, còn 7.000m2 chia thành 46 lô (1 lô/ 5m bề ngang và 30m bề sâu), 1 lô có giá tối thiểu 150 triệu đồng, 46 lô thành 7 tỉ đồng. “Tức là siêu lợi nhuận, hơn cả buôn thuốc phiện. Lại chẳng phải nộp thuế, không cần ai phải phê duyệt”, đại diện sở xây dựng Gia Lai phân tích. Sở Tài nguyên - Môi trường Gia Lai khẳng định: “Tỉnh và thành phố chưa có quy hoạch mà các DN tự mở các khu dân cư là sai”.

Nói về biện pháp, Sở Xây dựng Gia Lai đề nghị các cơ quan tăng cường khâu tuần tra, kiểm soát, phổ biến pháp luật. Thứ hai, nhanh chóng hoàn thiện quy hoạch chi tiết càng nhanh càng tốt. Nếu trước mắt chưa có quy hoạch thì tỉnh phải có chế tài, chính sách lộ trình quản lí các quỹ đất, đặc biệt là quỹ đất vùng ven đô thị. Thứ ba, xử lý thật nghiêm các trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng luật. Thứ tư, quy trách nhiệm của UBND các cấp, các sở, ngành (trách nhiệm chính vẫn là UBND phường và thành phố).