Ngày 1/1/2018 tới đây, Quyết định số 60/2017 thay thế Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM sẽ chính thức có hiệu lực. Nội dung Quyết định số 60/2017 được xem là chặt chẽ, chi tiết hơn các quyết định cũ về điều kiện được tách thửa, nhưng liệu có ngăn chặn được tình trạng nhà siêu nhỏ đã và đang tồn tại, thậm chí bùng phát?

Đất ở ngoại thành tối thiểu 50m2 mới được tách thửa

Theo Quyết định số 60/2017 mới được Phó chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến ký ban hành vào 5/12/2017, điều kiện về thửa đất được phép tách thửa là: Thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai; việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171, Luật Đất đai. Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu được quy định tại quyết định này.

Theo đó, quy định về diện tích tối thiểu tách thửa (sau khi trừ lộ giới) tại TP.HCM sẽ được phân làm 03 khu vực: Khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú có diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 36 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3 m); Khu vực 2 gồm các quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện có diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 50 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m); Khu vực 3 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ có diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 80 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m).

Trường hợp khi tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, UBND quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định của pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành thuộc thẩm quyền để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực...

Bên cạnh đó, Quyết định 60/2017 cũng quy định rõ những trường hợp không được tách thửa: Khu vực bảo tồn đã được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn; biệt thự thuộc sở hữu nhà nước, biệt thự thuộc nhóm 1 và 2; các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp GCN cho từng nền theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; nhà đất đã thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Những băn khoăn và nguy cơ từ nhà siêu nhỏ

Tại các khu vực quận 12, quận 9, Tân Phú, Thủ Đức,... hay các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè... thuộc ngoại thành TP.HCM, xuất hiện việc chủ đầu tư hoặc người dân sở hữu 1 thửa đất lớn, sau đó xây 1 khối nhà rồi phân thành nhiều "nhà" nhỏ bán cho người có nhu cầu sử dụng bằng hình thức lập vi bằng. Tình trạng này tồn tại từ lâu, đã và đang bùng phát.

Tại sao người dân khi phải thực hiện các hình thức giao dịch lắt léo mà vẫn lao vào? Theo một người kinh doanh bất động sản khu vực quận 12, nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, nhất là công nhân, người lao động có thu nhập thấp. Tuy nhiên, tại khu vực ngoại thành TP.HCM, để mua được miếng đất từ 50- 80m2 để đủ điều kiện tách thửa, số tiền phải bỏ ra khoảng 1 tới hơn 2 tỉ đồng. Nhà chung cư giá rẻ thì khó tiếp cận, số lượng hạn chế, nhà ở xã hội giá cũng khá cao, trên dưới 1 tỉ đồng,... khiến người thu nhập thấp càng xa vời giấc mơ nhà ở.

Từ đó, người dân chấp nhận việc mua bán nhà đất đồng sở hữu (nhiều người mua trên cùng một diện tích đất). Cụ thể, người bán và người mua "lách" quy định về diện tích tối thiểu bằng hình thức lập vi bằng đối với phần nhà đất mà mình mua bán. Sau khi mua nhà đồng sở hữu này, những người mua sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán sẽ được công chứng tại văn phòng công chứng còn sổ đỏ sẽ dùng chung chứ không được tách sổ riêng cho từng người mua.


Theo luật sư Đặng Anh Đức (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), căn cứ Luật đất đai và Luật Xây dựng, nếu người dân mua nhà đất qua vi bằng mà không biết nhà xây có giấy phép hay không, thì rủi ro rất lớn: Bị cưỡng chế tháo dỡ theo quy định; hoặc phát sinh tranh chấp với bên bán, bên đồng sử dụng...

Đối với nhà có giấy phép, về mặt luật pháp, giao dịch trên là giao dịch dân sự, nhưng cũng mang tới một số bất lợi cần nhận rõ với người mua. Thứ nhất, theo Quyết định số 60/2017 mới được UBND TP.HCM ký ban hành, thì các quận, huyện ngoại thành, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 50m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m). Còn đối với các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 80 m2 (chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m). Như vậy, cơ hội được tách thửa, đứng tên giấy tờ chủ quyền của người mua nhà đất qua vi bằng, diện tích siêu nhỏ gần như bằng không. Thứ hai, người mua nhà sẽ gặp nhiều phiền phức, thậm chí rất khó sang nhượng hay cầm cố tài sản nhà đất trong tương lai vì không đứng tên giấy tờ sở hữu...

Đối với xã hội, xét về mặt quy hoạch, nhà siêu nhỏ tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị, làm xuất hiện những khu “ổ chuột” mới trong lòng thành phố. Tuy nhiên, chúng ta phải trả lời câu hỏi: Tại sao người mua nhà đất qua vi bằng vẫn chấp nhận?

Cũng theo luật sư, tất cả xuất phát từ nhu cầu, nhất là khi dân số tại cấc đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội tăng lên rất nhanh, khiến giá cả bất động sản cũng phi mã. Có đất, có nhà ở là nhu cầu và mong muốn chính đáng của người dân, họ sẽ có cách để "lách" các quy định của nhà nước, thường sẽ luôn "đi trước" chính quyền. Như vậy, làm sao để hài hòa nhu cầu nhà ở của người dân cũng như bảo vệ quy hoạch đô thị, các cơ quan chức năng cần phải có giải pháp căn cơ, sâu sát hơn với tình hình thực tế. Bởi chỉ cấm tách thửa không thôi cũng không dễ ngăn được nhà siêu nhỏ được mua bán qua vi bằng ở hiện tại và tương lai!