Nhiều ý kiến đóng góp, đề xuất của nhà đầu tư nước ngoài liên quan đến thị trường bất động sản được nêu ra tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) 2013. Tuy nhiên, phản hồi từ cơ quan quản lý lại có vẻ chưa tương xứng…

Cụ thể và trọng yếu

Ông David Lim, Trưởng tiểu Nhóm Đất đai cho biết, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang cân nhắc về việc nâng mức vốn pháp định đối với các công ty kinh doanh bất động sản. Đồng thời, Dự thảo Luật cũng quy định, các công ty thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản phải góp từ 15 - 20% trên tổng vốn đầu tư làm vốn điều lệ để phát triển dự án bất động sản và nhà đầu tư phải ký quỹ vào tài khoản để thực hiện đầu tư vào một dự án.

Tuy nhiên,  theo ông David Lim, hiện nay đã có quy định về việc góp vốn điều lệ tương ứng tỷ lệ với phần vốn cần cho dự án, nên không cần phải đưa ra thêm bất kỳ quy định nào liên quan đến vốn đối với các công ty thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc quy định một mức vốn cố định cụ thể mà không xét đến tính chất của dự án phát triển bất động sản sẽ tạo ra sự phân biệt đối với các nhà đầu tư, cũng như dự án vừa và nhỏ và không phù hợp với dự án bất động sản.

“Luật cần giữ nguyên quy định hiện hành về vốn điều lệ là tỷ lệ phần trăm vốn được yêu cầu đối với một dự án bất động sản và bãi bỏ quy định về vốn pháp định với từng dự án”, ông David Lim khiến nghị.

Về mở rộng việc tiếp cận thị trường bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài, Nhóm Đất đai đánh giá, dù Việt Nam đã có nhiều nỗ lực để mở rộng quyền của nhà đầu tư nước ngoài trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, nhưng vẫn còn rất nhiều hạn chế. Đơn cử, nhà đầu tư nước ngoài vẫn chưa được phép thực hiện các hoạt động như cho thuê đất chưa có cơ sở hạ tầng; mua nhà và công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua; được Nhà nước giao đất, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng hoặc để cho thuê đất đã có hạ tầng và cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.

Thực tế thời gian qua cho thấy, các nhà đầu tư trong nước đã có nhiều kinh nghiệm, cũng như năng lực được gia tăng nhờ thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, trong đó có sự đóng góp đáng kể của nhà đầu tư nước ngoài. Hiện có nhiều công trình quy mô do các nhà đầu tư trong nước thực hiện, vì vậy, những lo ngại khi mở thêm quyền tiếp cận thị trường bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài có thể khiến nhà đầu tư trong nước gặp bất lợi sẽ dần giảm đi theo thời gian.

Vì thế, theo ông David Lim, Việt Nam cần mở rộng các quyền tiếp cận thị trường bất động sản cho các nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, liên quan đến việc mua và sở hữu bất động sản của người nước ngoài, Nhóm Đất đai đánh giá, Dự thảo Luật Nhà ở đã bổ sung thêm các quy định mở rộng quyền của người nước ngoài được mua và sử dụng bất động sản để ở, tuy nhiên, vẫn còn có những hạn chế.

“Người nước ngoài cần được có các quyền giống như người Việt Nam trong việc mua, thuê và sử dụng bất động sản tại Việt Nam”, ông David Lim đề xuất.

Một nội dung khác cũng nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài là quy định về dành phần đất trong các dự án phát triển nhà ở để xây dựng nhà ở xã hội.

Cụ thể, theo Điều 21 của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 32.4 của Dự thảo Luật Nhà ở, nhà đầu tư bất động sản phải dành một phần đất thuộc dự án của mình để xây dựng nhà ở xã hội.

Báo cáo của Nhóm đất đai đánh giá, việc yêu cầu nhà đầu tư bất động sản phải đóng góp vào quỹ nhà ở xã hội vốn có mục đích tốt và đáng quý. Tuy nhiên, nhà đầu tư bất động sản nên được có các quyền lựa chọn là đóng góp bằng tiền hoặc bằng quỹ đất tại dự án khác, hoặc liên kết với chủ đầu tư dự án khác để cùng đóng góp vào quỹ nhà ở xã hội. “Việc ban hành quy định liên quan đến các nghĩa vụ về nhà ở xã hội cần linh hoạt”, ông David Lim nhấn mạnh.

Trả lời “sai đề” của cơ quan quản lý

Trước những băn khoăn và đề xuất rất cụ thể của Nhóm Đất đai tại VBF 2013, không phải đại diện Bộ Xây dựng, đơn vị chủ trì soạn thảo 2 dự luật trên, mà là ông Chu Phạm Ngọc Hiển, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường lãnh trách nhiệm giải đáp. Và dĩ nhiên, vấn đề ông Hiển trả lời và giải đáp không liên quan đến những thắc mắc của nhà đầu tư, mà liên quan đến chuyên môn của Bộ Tài nguyên và Môi trường là…. Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua.

“Chúng tôi ghi nhận các ý kiến của nhóm nghiên cứu và xin phản hồi một số vấn đề liên quan đến minh bạch đất đai. Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua 29/11/2013 và có hiệu lực từ 1/7/2014, một trong nội dung sửa đổi lần này mới hơn so với Luật Đất đai 2003 là minh bạch. Luật lần này được quy định cụ thể hơn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng…”, ông Hiển phát biểu và giải thích thêm về tính ưu việt của Luật Đất đai sửa đổi, minh bạch lâu nay được cụ thể hóa trong các văn bản dưới luật, nghị định, thông tư, nhưng lần này đã được quy định trực tiếp trong Luật Đất đai.

“Luật Đất đai có hiệu lực, ngoài những vấn đề được quy định trong luật, chúng tôi sẽ tiếp tục thể chế hóa bằng các văn bản dưới luật”, ông Hiển tiếp tục trình bày.

Tất nhiên, những trình bày "sai đề" đó không chỉ khiến các vị đại diện Nhóm Đất đai tại VBF kém hứng thú, mà nó còn khiến hiệu quả của các khuyến nghị chính sách không đến đúng địa chỉ cần đến.