Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7 quy định việc quỹ bảo trì chung cư phải giao cho Ban quản trị (BQT) tòa nhà quản lý. Đã 1 tháng trôi qua nhưng vẫn chưa có hướng dẫn khiến việc bàn giao phí này giậm chân tại chỗ.

Chây ỳ phí

Tại tòa nhà Keangnam (Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội), ông Nguyễn Văn Cẩn, Trưởng BQT tòa nhà, cho biết: “Mặc dù chúng tôi đã rất nhiều lần đấu tranh, thậm chí chính quyền địa phương cũng vào cuộc yêu cầu phía chủ đầu tư là Cty TNHH Keangnam Vina phải trả tiền phí bảo trì cho BQT nhưng chủ đầu tư khất lần không trả. Chúng tôi cứ nghĩ sau ngày 1/7 khi luật có hiệu lực và với chế tài bắt buộc thì chủ đầu tư sẽ hoàn trả nhưng càng ngóng thì càng mất tăm”.

Theo ông Cẩn, tổng số tiền phí bảo trì tòa Keangnam khoảng 190 tỷ đồng. “Bộ Xây dựng nói là phong tỏa tài sản chủ đầu tư nếu không hoàn trả nhưng chủ đầu tư có hàng chục tài khoản biết họ phong tỏa tài khoản nào? Nếu chủ đầu tư vẫn biện hộ không có tiền thì sao? Bước cuối, chúng tôi sẽ kiện chủ đầu tư ra tòa”- ông Cẩn bức xúc rồi lại không giấu được lo lắng thổ lộ: “Tiền án phí không hề nhỏ, trong khi vai trò của BQT chung cư lại gần như “hữu danh vô thực”, cực kỳ mờ nhạt”.

Theo tìm hiểu của PV Tiền Phong, lúc này tại những khu chung cư tranh chấp về phí bảo trì đã tạm thu lên tới hàng trăm tỷ đồng như: The Manor (Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội), Saigon Pearl (Bình Thạch, TPHCM), 4S Riverside (Thủ Đức, TPHCM), đáp số chung là tất cả đều đang có số tiền nợ phí cao và đại diện các chủ đầu tư đều loanh quanh biện giải. Thậm chí, đại diện BQT tòa The Light (Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội) còn cho biết, chủ đầu tư nói chưa có hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sửa đổi) nên chưa bàn giao phí bảo trì cho BQT.

Phân tích nguyên nhân chây ỳ này, luật sư Bùi Quang Hưng (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) chỉ ra: Thị trường bất động sản thời gian qua đóng băng nên nhiều chủ đầu tư cố tình chây ỳ bàn giao tiền bảo trì chung cư cho BQT. Trong khi đó, tư cách pháp nhân của BQT tòa nhà chưa có nên việc kiện cáo rất phức tạp.

Mất phí bảo trì, cư dân biết kêu ai?

Quỹ bảo trì chung cư tại một số dự án lớn trị giá hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng song rất dễ bị kẻ xấu trục lợi, xà xẻo, thậm chí chiếm đoạt vì các quy định thiếu chặt chẽ mà phần thua thiệt luôn là các cư dân.

Ngày 24/7, tại hội thảo “Quản lý nhà nước về chung cư trên địa bàn TPHCM, thực trạng và giải pháp”, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đỗ Phi Hùng cho biết, TPHCM hiện có 63 chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu nại về vận hành quản lý sử dụng nhà chung cư, trong đó hầu hết là tranh chấp về sở hữu chung - riêng và quản lý phí bảo trì. Mới đây, cư dân chung cư The Era Town (phường Phú Mỹ, quận 7, TPHCM) phản đối Cty Cổ phần Đức Khải (chủ đầu tư) tự ý trưng dụng khoản tiền phí bảo trì 2% giá trị căn hộ của cư dân trị giá hàng chục tỷ đồng vào mục đích kinh doanh.

Nhiều chủ đầu tư muốn trả lại phí bảo trì nhưng không tin tưởng BQT. Ông Trần Văn Can, Chủ tịch HĐQT Cty Hadico 5 cho biết: “Dự án chung cư thương mại Sài Đồng thu được hơn 5 tỷ đồng phí bảo trì. Vì vậy, khi bàn giao cho BQT, chúng tôi phải hỏi ý kiến từng hộ dân xem có đồng ý không. Tuy nhiên, chính BQT lại cản trở không cho chúng tôi tiếp cận với dân”. Theo ông Can, nhiều trường hợp BQT “ôm” tiền bỏ trốn và lạm dụng chi sai nhiều khoản. BQT chưa có tư cách pháp nhân và không có chuyên môn quản lý bảo trì toà nhà. Luật có hiệu lực nhưng thực hiện thế nào phải hướng dẫn chi tiết hơn để bảo vệ quyền lợi của người dân.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành, với 2% hợp đồng mua bán căn hộ, phí bảo trì chung cư một dự án trung bình cũng thu được khoảng 10 tỷ đồng. Đối với những chung cư cao cấp, quỹ bảo trì có khi lên đến cả trăm tỷ đồng. “Nếu chủ đầu tư phá sản, tiền bảo trì tiêu tan hoặc chủ đầu tư bàn giao lại cho BQT quản lý. BQT là một nhóm người được cư dân bầu lên và không ai đảm bảo những người này không làm bậy. Họ bán nhà, rút tiền ngân hàng bỏ trốn thì ai bảo vệ quyền lợi cho cư dân?”, ông Đực nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, được giao quản lý khoản tiền quá lớn sẽ không tránh khỏi tình trạng lợi ích nhóm, chạy phiếu để lựa chọn những người cùng phe cánh vào BQT để trục lợi quỹ bảo trì. Trong khi đó, các quy định quản lý nhà chung cư hiện hành và dự thảo thông tư Bộ Xây dựng đang xây dựng còn quá nhiều bất cập, lỏng lẻo.

Tại hội thảo, ông Bình, đại diện cư dân chung cư Nguyễn Nhật Phương (quận Bình Thạnh), nói rằng, nhiều thành viên BQT không có kiến thức về quản lý, vận hành chung cư nhưng vẫn được bầu lên. “Quỹ bảo trì chung cư nếu chỉ giao cho 2 người trong BQT quản lý thì rất dễ gian lận. Công an có xử lý hình sự thì quỹ đã mất. Vì vậy, cần giao cấp phường quản lý chặt hơn, thay vì đẩy lên cấp quận”, ông Bình đề xuất.

Ông Nguyễn Văn Đực đề xuất bỏ phí bảo trì chung cư, trả lại tiền cho người dân vì chung cư được chủ đầu tư bảo hành 2 năm đầu, 3-5 năm tiếp chất lượng công trình còn tốt, chưa cần sử dụng đến quỹ bảo trì.

Đề xuất trao quyền cho Ban quản trị

Với những tranh chấp liên quan các bên (BQT, cư dân và chủ đầu tư), mới đây, Bộ Xây dựng đưa ra dự thảo Thông tư quy định khá chặt chẽ về tổ chức BQT chung cư. Theo đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), BQT sẽ là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu. BQT hoạt động theo mô hình ban chủ nhiệm hợp tác xã hoặc hội đồng quản trị của công ty cổ phần, tuân theo quy chế do hội nghị nhà chung cư thông qua. Các thành viên BQT phải có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật...

Theo dự thảo, mọi quyết định của BQT không được vượt quá quyền hạn quy định. Trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân BQT phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường. BQT không được ký hợp đồng thuê lao động, không được thành lập các bộ phận trực thuộc... “Nếu BQT hoặc thành viên BQT vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế chi tiêu tài chính có thể bị bãi miễn tùy theo mức độ vi phạm. Thậm chí nếu các hành vi vi phạm thuộc diện bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì cư dân nhà chung cư thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, xử lý trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”, đại diện cục này nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết, các quy định về BQT nhà chung cư hiện nay vẫn còn rắc rối, phức tạp khiến ít người muốn tham gia. Ngoài ra, theo ông Châu, vấn đề thù lao cho các thành viên BQT hiện chỉ bằng 1,5 mức lương tối thiểu nên chưa khích lệ được họ.

Trong khi đó, một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc miền Bắc cũng đề nghị cần quy định rõ ràng và minh bạch quyền hạn, trách nhiệm của BQT chung cư.
 

 100% chung cư vi phạm về an toàn điện

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TPHCM), cho biết, đoàn kiểm tra liên ngành TPHCM đã kiểm tra toàn diện 30 chung cư trên địa bàn và phát hiện hàng loạt vi phạm trong quản lý, vận hành, sử dụng, trong đó đáng lưu ý là 30/30 chung cư vi phạm an toàn điện, phòng cháy chữa cháy, 19/30 chung cư vi phạm xây dựng; 10/30 chung cư chưa cấp sổ hồng cho cư dân.